Thưa luật sư: Chúng tôi là công ty cổ phần mới thành lập, hiện nay muốn đầu tư dự án xây dựng và kinh doanh bất động sản gắn liền với quyền sử dụng đất. Vậy xin hỏi điều kiện giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư theo pháp luật được quy định như thế nào?
(Ảnh minh họa. Nguồn: Internet)
Trả lời:
Do các thông tin bạn cung cấp chưa đầy đủ nên chúng tôi không thể tư vấn chi tiết cho bạn. Tuy nhiên, với các vấn đề cơ bản mà bạn đã hỏi, Luật sư Sao Việt có thể gửi bạn những quy định của pháp luật dưới đây để bạn tham khảo:
Căn cứ Điều 58 Luật đất đai 2013 xác định điều kiện giao đất, cho thuê để thực hiện dự án đầu tư thì có ba trường hợp sau:
Trường hợp 1: Đối với dự án có sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng vào các mục đích khác mà không thuộc trường hợp được Quốc hội quyết định, Thủ tướng Chính phủ chấp thuận chủ trương đầu tư thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền chỉ được quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất khi có một trong các văn bản sau đây:
a. Văn bản chấp thuận của Thủ tướng Chính phủ đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng từ 10 héc ta đất trồng lúa trở lên; từ 20 héc ta đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng trở lên;
b. Nghị quyết của Hội đồng nhân dân cấp tỉnh đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng dưới 10 héc ta đất trồng lúa; dưới 20 héc ta đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng.
Trường hợp 2. Đối với dự án sử dụng đất tại đảo và xã, phường, thị trấn biên giới, ven biển thì cần có sự chấp thuận bằng văn bản của các bộ, ngành có liên quan.
Nội dung này trong Điều 13 Nghị định 43/2014/NĐ-CP chỉ hướng dẫn thực hiện đối với dự án của nhà đầu tư nước ngoài. Tuy nhiên, thực tế khi triển khai dự án của doanh nghiệp trong nước thì UBND tỉnh thường vẫn yêu cầu phải có văn bản chấp thuận của Bộ Ngoại giao, Bộ Quốc phòng và Bộ Công an đối với khu đất sử dụng tại các đảo và xã, phường, thị trấn biên giới; Bộ Quốc phòng đối với khu đất sử dụng tại xã, phường, thị trấn ven biển liền kề với khu đất sử dụng vào mục đích quốc phòng và Bộ Công an đối với khu đất sử dụng vào mục đích an ninh.
Trường hợp 3: Đối với dự án xây dựng nhà ở để bán hoặc để cho thuê hoặc để bán kết hợp cho thuê theo quy định của pháp luật về nhà ở; dự án đầu tư kinh doanh BĐS gắn liền với QSD đất theo quy định về kinh doanh bất động sản; dự án sản xuất, kinh doanh không sử dụng vốn từ ngân sách nhà nước thì phải có các điều kiện sau đây:
Một là có năng lực tài chính để đảm bảo việc sử dụng đất theo đúng tiến độ của dự án đầu tư. Doanh nghiệp của bạn phải chứng minh được năng lực tài chính bằng hai điều kiện sau:
+ Có vốn thuộc sở hữu của doanh nghiệp để thực hiện dự án không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 ha; không thấp hơn 15% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 ha trở lên;
+ Có khả năng huy động vốn để thực hiện dự án từ các tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hang nước ngoài và các tổ chức, cá nhân khác.
Hai là, ký quỹ theo quy định của pháp luật về đầu tư:
Căn cứ vào Điều 43 Luật đầu tư 2020 được hướng dẫn bởi Điều 25, 26 Nghị định 31/2021/NĐ-CP, nhà đầu tư phải ký quỹ hoặc phải có bảo lãnh ngân hàng về nghĩa vụ ký quỹ để bảo đảm thực hiện dự án đầu tư có đề nghị Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất. Mức ký quỹ để đảm bảo thực hiện dự án đầu tư từ 01% - 03% vốn đầu tư của dự án tùy thuộc vào quy mô, tính chất, và tiến độ thực hiện của từng dự án đầu tư. Trường hợp dự án đầu tư gồm nhiều giai đoạn đầu tư thì số tiền ký quỹ được nộp và hoàn trả theo từng giai đoạn trừ trường hợp không được hoàn trả
Nhà đầu tư không bắt buộc phải ký quỹ nếu thuộc các trường hợp sau:
a) Nhà đầu tư trúng đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê;
b) Nhà đầu tư trúng đấu thầu thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất;
c) Nhà đầu tư được Nhà nước giao đất, cho thuê đất trên cơ sở nhận chuyển nhượng dự án đầu tư đã thực hiện ký quỹ hoặc đã hoàn thành việc góp vốn, huy động vốn theo tiến độ quy định tại văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư, Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư;
d) Nhà đầu tư được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư trên cơ sở nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất của người sử dụng đất khác.
Điều kiện cuối cùng đó là không vi phạm quy định của pháp luật về đất đai đối với trường hợp đang sử dụng đất do nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư khác.
Trên đây là tư vấn của chúng tôi về vấn đề bạn quan tâm, nếu có thắc mắc vui lòng liên hệ Công ty Luật TNHH Sao Việt qua Tổng đài tư vấn pháp luật miễn phí 1900 6243 để được giải đáp.
