Thưa luật sư, xin hỏi: Chúng tôi là công ty cổ phần mới thành lập, hiện nay muốn đầu tư dự án xây dựng và kinh doanh bất động sản gắn liền với quyền sử dụng đất.

Vậy xin hỏi điều kiện giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư theo pháp luật được quy định như thế nào?

Cảm ơn!

Trả lời

Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật của Công ty Luật TNHH Sao Việt. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của Chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau:

Do các thông tin bạn cung cấp chưa đầy đủ nên chúng tôi không thể tư vấn chi tiết cho bạn. Tuy nhiên, với các vấn đền cơ bản mà bạn đã hỏi, chúng tôi có thể gửi bạn những quy định của pháp luật dưới đây để bạn tham khảo:

Căn cứ Điều 58 Luật đất đai 2013 xác định điều kiện giao đất, cho thuê để thực hiện dự án đầu tư thì có ba trường hợp sau:

1,       Đối với dự án có sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng vào các mục đích khác mà không thuộc trường hợp được Quốc hội quyết định, Thủ tướng Chính phủ chấp thuận chủ trương đầu tư thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền chỉ được quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất khi có một trong các văn bản sau đây:

a) Văn bản chấp thuận của Thủ tướng Chính phủ đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng từ 10 héc ta đất trồng lúa trở lên; từ 20 héc ta đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng trở lên;

b) Nghị quyết của Hội đồng nhân dân cấp tỉnh đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng dưới 10 héc ta đất trồng lúa; dưới 20 héc ta đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng.

2,       Đối với dự án sử dụng đất tại đảo và xã, phường, thị trấn biên giới, ven biển thì cần có sự chấp thuận bằng văn bản của các bộ, ngành có liên quan.

 Nội dung này trong Điều 13 Nghị định 43/2014/NĐ-CP chỉ hướng dẫn thực hiện đối với dự án của nhà đầu tư nước ngoài. Tuy nhiên, thực tế khi triển khai dự án của doanh nghiệp trong nước thì UBND tỉnh thường vẫn yêu cầu phải có văn bản chấp thuận của Bộ Ngoại giao, Bộ Quốc phòng và Bộ Công an đối với khu đất sử dụng tại các đảo và xã, phường, thị trấn biên giới; Bộ Quốc phòng đối với khu đất sử dụng tại xã, phường, thị trấn ven biển liền kề với khu đất sử  dụng vào mục đích quốc phòng và Bộ Công an đối với khu đất sử dụng vào mục đích an ninh.

3,       Đối với dự án xây dựng nhà ở để bán hoặc để cho thuê hoặc để bán kết hợp cho thuê theo quy định  của pháp luật về nhà ở; dự án đầu tư kinh doanh BĐS gắn liền với QSD đất theo quy định về kinh doanh bất động sản; dự án sản xuất, kinh doanh không sử dụng vốn từ ngân sách nhà nước thì phải có các điều kiện sau đây:

  • Thứ nhất, có năng lực tài chính để đảm bảo việc sử dụng đất theo đúng tiến độ của dự án đầu tư. Doanh nghiệp của bạn phải chứng minh được năng lực tài chính  bằng hai điều kiện sau:

+ Có vốn thuộc sở hữu của doanh nghiệp để thực hiện dự án không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đấtdưới 20 ha; không thấp hơn 15% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 ha trở lên;

+ Có khả năng huy động vốn để thực hiện dự án từ các tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hang nước ngoài và các tổ chức, cá nhân khác.

  • Thứ hai, ký quỹ theo quy định của pháp luật về đầu tư

Căn cứ vào Điều 42 Luật đầu tư 2014 và Điều 27 Nghị định số 118/2015/NĐ-CP ngày 12/11/2015 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật đầu tư về việc ký quỹ của doanh nghiệp để dảm bảo thực hiện dự án đầu tư khi nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án.

Khoản ký quỹ này sẽ được hoàn trả cho nhà đầu tư theo tiến độ thực hiện dự án đầu tư hoặc dự án được giảm tổng số vốn đầu tư; trường hợp dự án không thể tiếp tục thực hiện được vì lý do bất khả kháng hoặc do lỗi của cơ quan nhà nước có thẩm quyền trong quá trình giải quyếtcác thủ tục hành chính thì doanh nghiệp được hoàn lại tiền ký quỹ theo thỏa thuận với cơ quan đăng ký đầu tư.

Ngoài ra, bạn cũng có cần xem xét dự án không thuộc trường hợp phải ký quỹ như: Đất trúng đấu giá QSD đất và nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất một lần cho cả thời gian sử dụng đất; đượcNhà nước giao đất, cho thuê đất trên cơ sở nhận chuyển nhượng QSD đất, tài sản gắn liền với đất của người sử dụng đất khác; hoặc trường hợp được giảm tiền ký quỹ như: Ngành, nghề được ưu đãi đầu tư, đầu tư tại địa bàn khó khăn, đầu tư tại khu công nghệ cao,…; Hoặc doanh nghiệp được hoãn đóng tiền ký quỹ nếu đã tạm ứng để giải phóng mặt bằng, tái định cư.

  • Điều kiện cuối cùng đó là không vi phạm quy định của pháp luật về đất đai đối với trường hợp đang sử dụng đất do nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư khác.

Trên đây là tư vấn của chúng tôi.  Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ 

 Luật sư tư vấn pháp luật Doanh nghiệp, gọi:  19006243  để được giải đáp.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn pháp luật Doanh nghiệp - Công ty luật TNHH Sao Việt

Bình Luận

© 2018 SAOVIETLAW.COM Bản quyền thuộc về công ty Luật TNHH Sao Việt

logo-footer