Hộ gia đình là một trong những chủ thể sử dụng đất, được ghi nhận từ Luật đất đai năm 1993. Theo đó, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cũng được cấp cho hộ gia đình đứng tên. Trong thực tế, điều này đã tạo nên nhiều tranh chấp, mâu thuẫn khi xác định thành viên sử dụng đất trong hộ gia đình. Vậy, theo quy định của pháp luật, đối với đất đứng tên hộ gia đình thì những ai được xác định là có quyền sử dụng đất?
1. Đất đứng tên hộ gia đình được thể hiện trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như thế nào?
Trong các thời kỳ Luật đất đai, chủ thể sử dụng đất là hộ gia đình được đề cập kể từ Luật đất đai năm 1993, tiếp nối là Luật đất đai năm 2003, và Luật đất đai năm 2013. Tương ứng với từng thời kỳ lại có cách ghi đất đứng tên hộ gia đình trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khác nhau. Cụ thể:
Khi Luật đất đai năm 1993 có hiệu lực từ 05/10/1993 đến 01/7/2004 (theo đó là Luật đất đai sửa đổi, bổ sung năm 1998 và năm 2001), căn cứ Thông tư số 1990/2001/TT-TCĐC, đối với “Hộ gia đình sử dụng đất thì ghi tên "Hộ ông (bà) và tên của chủ hộ". Theo đó, trong thời kỳ này, trường hợp hộ gia đình là chủ thể sử dụng đất thì trên tài liệu ghi nhận quyền sử dụng đất sẽ thể hiện bằng “Hộ gia đình ông (bà).....(tên chủ hộ)”. Chỉ có chủ hộ là thành viên duy nhất đứng tên đại diện cho các thành viên khác trong hộ gia đình để ghi nhận quyền sử dụng đất.
Cho đến Luật đất đai năm 2003 có hiệu lực từ 01/7/2004 đến 01/7/2014, tại Quyết định số 24/2004/QĐ-BTNMT, đất đứng tên hộ gia đình thì giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được ghi như sau: “Người sử dụng đất là hộ gia đình thì ghi "Hộ ông" (hoặc "Hộ bà"), sau đó ghi họ, tên, năm sinh của chủ hộ gia đình, số sổ hộ khẩu, ngày cấp sổ hộ khẩu, địa chỉ nơi đăng ký thường trú của hộ gia đình”. Lúc này, tuy vẫn chỉ có chủ hộ gia đình đại diện đứng tên nhưng có thêm thông tin cụ thể hơn về hộ khẩu.
Sau này, khi Luật đất đai năm 2013 được ban hành và có hiệu lực từ 01/7/2014 đến 01/8/2024, theo Thông tư số 33/2017/TT-BTNMT, trường hợp “Hộ gia đình sử dụng đất thì ghi “Hộ gia đình, gồm ông” (hoặc “Hộ gia đình, gồm bà”)...địa chỉ thường trú của hộ gia đình. Trường hợp chủ hộ gia đình không có quyền sử dụng đất chung của hộ gia đình thì ghi người đại diện là thành viên khác của hộ gia đình có chung quyền sử dụng đất của hộ gia đình. Dòng tiếp theo ghi “Cùng sử dụng đất, cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất (hoặc Cùng sử dụng đất hoặc Cùng sở hữu tài sản) với … (ghi lần lượt họ tên, năm sinh, tên và số giấy tờ nhân thân của những thành viên còn lại trong hộ gia đình có chung quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất)”.
Theo đó, đối với đất đứng tên hộ gia đình tại thời kỳ này thì trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã quy định việc ghi cụ thể các thành viên trong hộ gia đình có chung quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.
Ảnh minh họa
2. Căn cứ xác định thành viên có quyền sử dụng đất khi đất đứng tên hộ gia đình
Theo Khoản 2 Điều 212 Bộ luật dân sự năm 2015: “Trường hợp định đoạt tài sản là bất động sản, động sản có đăng ký, tài sản là nguồn thu nhập chủ yếu của gia đình phải có sự thỏa thuận của tất cả các thành viên gia đình là người thành niên có năng lực hành vi dân sự đầy đủ, trừ trường hợp luật có quy định khác”. Như vậy, đối với những giao dịch liên quan và khi muốn định đoạt quyền sử dụng đất chung của hộ gia đình thì phải có sự thỏa thuận, đồng ý của tất cả các thành viên trong hộ gia đình đó.
Theo đó, khi giấy chứng nhận thể hiện đất đứng tên hộ gia đình, đặc biệt trong trường hợp chỉ đứng tên chủ hộ gia đình thì việc xác định các thành viên trong hộ gia đình có chung quyền sử dụng đất, sẽ có ý nghĩa quan trọng trong việc thực hiện các giao dịch, định đoạt tài sản chung này.
Hiện nay, việc xác định những thành viên nào có quyền sử dụng đất trong hộ gia đình thường dựa trên những căn cứ sau đây:
Thứ nhất, khái niệm hộ gia đình sử dụng đất
Khái niệm hộ gia đình được Luật đất đai năm 2013 giải thích tại Khoản 29, Điều 3, là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất.
Theo đó, có 03 tiêu chí để xác định thành viên có quyền sử dụng đất chung trong hộ gia đình, gồm:
1. Có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình.
Tiêu chí này có thể được chứng minh thông qua những tài liệu cơ bản như: giấy đăng ký kết hôn, sổ hộ khẩu, giấy khai sinh, giấy chứng nhận việc nuôi con nuôi…
2. Đang sống chung tại thời điểm hình thành quyền sử dụng đất.
3. Có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm hình thành quyền sử dụng đất.
Đây là một tiêu chí quan trọng và cũng gặp nhiều vướng mắc nhất trong thực tế khi xác định. Để xác định thành viên hộ gia đình có quyền sử dụng đất chung hay không thì cần tính đến yếu tố nguồn gốc hình thành quyền sử dụng đất, hay cơ sở để hộ gia đình được nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là gì.
Thứ hai, căn cứ Công văn 01/2017/GĐ-TANDTC ngày 07/4/2017 của Tòa án nhân dân tối cao về một số vấn đề nghiệp vụ
Tuy Công văn của Tòa án nhân dân tối cao không phải là văn bản quy phạm pháp luật, nhưng trong thực tế đây vẫn là một trong những căn cứ quan trọng để Tòa án áp dụng giải quyết tranh chấp. Tại Công văn số 01/2017/GĐ-TANDTC ngày 07/4/2017 hướng dẫn nghiệp vụ khi giải quyết vụ án dân sự tranh chấp quyền sử dụng đất mà Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đó được cấp cho hộ gia đình và tại thời điểm giải quyết tranh chấp, thành viên hộ gia đình đã có sự thay đổi so với thời điểm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trường hợp này những thành viên nào của hộ gia đình có quyền sử dụng đất đó? Cụ thể:
Khi giải quyết vụ án dân sự mà cần xác định thành viên của hộ gia đình có quyền sử dụng đất cần lưu ý:
“- Thời điểm để xác định hộ gia đình có bao nhiêu thành viên có quyền sử dụng đất là thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất.
- Việc xác định ai là thành viên hộ gia đình phải căn cứ vào hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trường hợp cần thiết, Tòa án có thể yêu cầu Ủy ban nhân dân có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất xác định thành viên hộ gia đình tại thời điểm cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để làm căn cứ giải quyết vụ án và đưa họ tham gia tố tụng với tư cách là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan.”
Như vậy, khi đất đứng tên hộ gia đình, để xác định những thành viên có quyền sử dụng đất chung thì thành viên đó cần đáp ứng đủ 03 tiêu chí trên. Đồng thời, trong thực tiễn giải quyết tranh chấp, hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là căn cứ chủ yếu để xác định ai là thành viên hộ gia đình có quyền sử dụng đất. Thời điểm để xác định hộ gia đình có bao nhiêu thành viên có quyền sử dụng đất là thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất. Do đó, khi có sự thay đổi về thành viên trong sổ hộ khẩu thì không phải ai có tên trong sổ hộ khẩu cũng sẽ có quyền sử dụng đất.
Nếu có bất kỳ vướng mắc pháp lý nào hoặc khi có nhu cầu sử dụng dịch vụ pháp lý của Luật Sao Việt, bạn đọc vui lòng liên hệ Chuyên viên và Luật sư của chúng tôi thông qua những hình thức sau đây.
Tổng đài tư vấn pháp luật: 1900 6243
Địa chỉ tư vấn trực tiếp: Số 525B Lạc Long Quân, P. Xuân La, Q. Tây Hồ, Hà Nội
Gửi thư tư vấn hoặc yêu cầu dịch vụ qua Email: congtyluatsaoviet@gmail.com
