Nhà đầu tư nước ngoài muốn mua cổ phần của một doanh nghiệp trong nước để thông qua đó đầu tư bất động sản. Vậy có giới hạn nào về tỷ lệ sở hữu vốn mà NĐT nước ngoài được sở hữu tại doanh nghiệp trong nước không? Cần những điều kiện gì để nhà đầu tư nước ngoài có thể kinh doanh bất động sản tại Việt Nam?
Trả lời:
Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đến Luật Sao Việt. Đối với vấn đề của bạn, chúng tôi tư vấn cho bạn như sau:
Về giới hạn tử lệ sở hữu vốn của NĐT nước ngoài:
Trước đây, Luật đầu tư 2004 quy định người nước ngoài được sở hữu vốn điều lệ không giới hạn ở các tổ chức kinh tế, trừ trường hợp trong các công ty niêm yết, công ty đại chúng, công ty và quỹ đầu tư chứng khoán và các doanh nghiệp nhà nước cổ phần hóa hoặc chuyển đổi sở hữu theo hình thức khác. Tuy nhiên hiện nay theo Luật Đầu tư 2020 thì những quy định này đã được bãi bỏ; thay vào đó, điểm a khoản 3 Điều 9 Luật Đầu tư 2020 quy định tỷ lệ sở hữu vốn điều lệ của nhà đầu tư nước ngoài trong tổ chức kinh tế là một trong những điều kiện tiếp cận thị trường đối với nhà đầu tư nước ngoài quy định tại Danh mục ngành, nghề hạn chế tiếp cận thị trường đối với nhà đầu tư nước ngoài. Cụ thể, nguyên tắc áp dụng hạn chế về tỷ lệ sở hữu của NĐT nước ngoài được quy định tại khoản 10 Điều 17 Nghị định 31/2021/NĐ-CP như sau:
- Trường hợp nhiều nhà đầu tư nước ngoài góp vốn, mua cổ phần, mua phần vốn góp vào tổ chức kinh tế và thuộc đối tượng áp dụng của một hoặc nhiều điều ước quốc tế về đầu tư thì tổng tỷ lệ sở hữu của tất cả các nhà đầu tư nước ngoài trong tổ chức kinh tế đó không được vượt quá tỷ lệ cao nhất theo quy định của một điều ước quốc tế có quy định về tỷ lệ sở hữu của nhà đầu tư nước ngoài đối với một ngành, nghề cụ thể;
- Trường hợp nhiều nhà đầu tư nước ngoài thuộc cùng một quốc gia hoặc vùng lãnh thổ góp vốn, mua cổ phần, mua phần vốn góp vào tổ chức kinh tế thì tổng tỷ lệ sở hữu của tất cả các nhà đầu tư đó không được vượt quá tỷ lệ sở hữu quy định tại điều ước quốc tế về đầu tư áp dụng đối với các nhà đầu tư đó;
- Đối với công ty đại chúng, công ty chứng khoán, công ty quản lý quỹ đầu tư chứng khoán hoặc quỹ đầu tư chứng khoán, công ty đầu tư chứng khoán theo quy định của pháp luật về chứng khoán, trường hợp pháp luật về chứng khoán có quy định khác về tỷ lệ sở hữu của nhà đầu tư nước ngoài thì thực hiện theo quy định của pháp luật về chứng khoán. Cụ thể như sau:
+ Đối với công ty đại chúng, tỷ lệ sở hữu vốn đối với nhà đầu tư nước là 50% theo khoản 1 Điều 139 Nghị định 155/2020/NĐ-CP.
+ Đối với công ty chứng khoán, công ty đầu tư chứng khoán, quỹ đầu tư chứng khoán, tỷ lệ sở hữu vốn đối với nhà đầu tư nước ngoài lên tới 100% theo Điều 77 Luật Chứng khoán 2019.
- Trường hợp tổ chức kinh tế có nhiều ngành, nghề kinh doanh mà điều ước quốc tế về đầu tư có quy định khác nhau về tỷ lệ sở hữu của nhà đầu tư nước ngoài thì tỷ lệ sở hữu của nhà đầu tư nước ngoài tại tổ chức kinh tế đó không vượt quá hạn chế về tỷ lệ sở hữu nước ngoài đối với ngành, nghề có hạn chế về tỷ lệ sở hữu nước ngoài thấp nhất.
Điều kiện để nhà đầu tư nước ngoài kinh doanh bất động sản tại Việt Nam
Căn cứ Mục B Phụ lục I ban hành kèm theo Nghị định 31/2021/NĐ-CP thì kinh doanh bất động sản thuộc ngành nghề tiếp cận thị trường có điều kiện đối với nhà đầu tư nước ngoài.
Cụ thể, theo khoản 3 Điều 9 Luật Đầu tư 2020, điều kiện tiếp cận thị trường đối với nhà đầu tư nước ngoài đầu tư vào ngành nghề hạn chế tiếp cận thị trường bao gồm:
- Điều kiện về tỷ lệ sở hữu vốn điều lệ của nhà đầu tư nước ngoài trong tổ chức kinh tế;
- Điều kiện về hình thức đầu tư;
- Điều kiện về phạm vi hoạt động đầu tư;
- Điều kiện về năng lực của nhà đầu tư, đối tác tham gia hoạt động đầu tư;
- Ngoài ra, NĐT còn cần đáp ứng các điều kiện khác theo quy định tại Luật, Nghị quyết của Quốc hội, Pháp lệnh, Nghị quyết của Ủy ban Thường vụ Quốc hội…
Bên cạnh đó, ngoài điều kiện tiếp cận thị trường theo quy định tại Danh mục, nhà đầu tư nước ngoài khi đầu tư kinh doanh tại Việt Nam phải đáp ứng các điều kiện theo khoản 3 Điều 15 Nghị định 31/2021/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của luật đầu tư:
“3. Ngoài điều kiện tiếp cận thị trường đối với các ngành, nghề quy định tại các khoản 1 và 2 Điều này, nhà đầu tư nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài khi thực hiện hoạt động đầu tư kinh doanh tại Việt Nam phải đáp ứng các điều kiện (nếu có) sau đây:
a) Sử dụng đất đai, lao động; các nguồn tài nguyên thiên nhiên, khoáng sản;
b) Sản xuất, cung ứng hàng hóa, dịch vụ công hoặc hàng hóa, dịch vụ độc quyền nhà nước;
c) Sở hữu, kinh doanh nhà ở, bất động sản;
d) Áp dụng các hình thức hỗ trợ, trợ cấp của Nhà nước đối với một số ngành, lĩnh vực hoặc phát triển vùng, địa bàn lãnh thổ;
đ) Tham gia chương trình, kế hoạch cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước;
e) Các điều kiện khác theo quy định tại các luật, nghị quyết của Quốc hội, pháp lệnh, nghị quyết của Ủy ban Thường vụ Quốc hội, nghị định của Chính phủ và điều ước quốc tế về đầu tư có quy định không cho phép hoặc hạn chế tiếp cận thị trường đối với tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài.”
Bên cạnh những điều kiện tiếp cận thị trường nêu trên, nhà đầu tư nước ngoài muốn đầu tư vào kinh doanh bất động sản theo hình thức mua cổ phần của công ty cổ phần phải đáp ứng điều kiện được quy định tại khoản 4 Điều 65 Nghị định 31/2021/NĐ-CP như sau:
“Điều 65. Điều kiện, nguyên tắc thực hiện hoạt động đầu tư theo hình thức góp vốn, mua cổ phần, mua phần vốn góp
4. Nhà đầu tư nước ngoài góp vốn, mua cổ phần, mua phần vốn góp trong tổ chức kinh tế đã thành lập tại Việt Nam phải đáp ứng các điều kiện quy định tại khoản 2 Điều 24 Luật Đầu tư, gồm:
a) Các điều kiện về tiếp cận thị trường đối với nhà đầu tư nước ngoài khi góp vốn, mua cổ phần, mua phần vốn góp trong tổ chức kinh tế đã thành lập tại Việt Nam theo quy định tại khoản 3 Điều 9 của Luật Đầu tư và các Điều 15, 16 và 17 của Nghị định này;
b) Điều kiện về bảo đảm quốc phòng, an ninh và điều kiện sử dụng đất đối với tổ chức kinh tế có nhà đầu tư nước ngoài góp vốn, mua cổ phần, mua phần vốn góp trong trường hợp tổ chức kinh tế đó có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại đảo, xã, phường, thị trấn biên giới và xã, phường, thị trấn ven biển; khu vực khác có ảnh hưởng đến quốc phòng, an ninh, trừ tổ chức kinh tế thực hiện dự án đầu tư tại khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế được thành lập theo quy định của Chính phủ.”
Từ các quy định trên, có thể thấy nhà đầu tư nước ngoài khi muốn đầu tư góp vốn vào ngành nghề kinh doanh bất động sản phải đáp ứng các điều kiện tiếp cận thị trường được công bố trên cổng thông tin quốc gia:
1. Căn cứ pháp lý
- AFAS, EVFTA, CPTPP
- Luật Đầu tư năm 2020.
- Luật kinh doanh bất động sản năm 2014.
- Nghị định số 76/2015/NĐ-CP Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản.
- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai
