Những căn nhà đang thế chấp tại ngân hàng hiện nay thường được rao bán với mức giá rất tốt, nên được nhiều người quan tâm. Tuy nhiên, bên cạnh lợi ích về giá cả khi mua nhà đang thế chấp thì giao dịch này cũng tiềm ẩn rất nhiều rủi ro đối với người mua do vấn đề pháp lý của căn nhà này khá phức tạp. Vậy làm thế nào để tận dụng được ưu thế và tránh những rủi ro khi mua nhà đang thế chấp? Theo dõi bài viết sau đây của Luật Sao Việt nhé.
Ưu thế của việc mua nhà đang thế chấp
Thông thường, những căn nhà đang thế chấp sẽ được rao bán với giá rẻ hơn so với những căn nhà bình thường. Vì vậy về mặt kinh tế sẽ có lợi cho những người chưa có nhiều tài chính nhưng vẫn muốn mua được một ngôi nhà riêng cho mình.
Ngoài ra, những ngôi nhà được thế chấp tại Ngân hàng đã được thông qua quá trình thẩm định nên về mặt pháp lý cũng sẽ an toàn hơn cho người mua. Người mua không cần phải lo sợ việc căn nhà không có sổ đỏ hoặc đang xảy ra tranh chấp.
Rủi ro của việc mua nhà đang thế chấp.
Thứ nhất, chủ nhà có quyền được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp không phải là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh, nếu được bên nhận thế chấp đồng ý hoặc theo quy định của luật (Điều 321 Bộ luật dân sự 2015). Tuy nhiên nếu chủ nhà “bán chui” mà không thông báo thì người mua có thể sẽ bị vướng vào tranh chấp pháp lý giữa bên ngân hàng và người bán.
Thứ hai, do giấy tờ nhà đang được ngân hàng lưu giữ, vì vậy người mua sẽ không thể tiếp cận thông tin chính xác nhất về thửa đất và ngôi nhà muốn mua.
Thứ ba, thủ tục sang tên chuyển nhượng cần nhiều thời gian hơn bởi cần có sự đồng ý của ngân hàng, sau đó người mua cần làm thủ tục giải chấp trước khi thực hiện sang tên như bình thường.
Thứ tư, người mua có thể chịu rủi ro nếu căn nhà không chỉ có một chủ sở hữu. Khi xảy ra tranh chấp giữa các đồng sở hữu thì việc mua bán sẽ gặp khó khăn.
Thứ năm, trường hợp người bán không thế chấp nhà tại Ngân hàng nhưng cố tình đánh lừa người mua để chiếm đoạt tài sản (tiền cọc, tiền mua nhà) cũng có thể xảy ra.
Bí quyết tránh rủi ro khi mua nhà đang thế chấp
1. Trước hết, cần xác định chính xác căn nhà có được thế chấp tại ngân hàng thật không. Người mua có thể xác định điều này bằng những cách sau:
Cách 1: Yêu cầu bên bán cùng đến ngân hàng gặp nhân viên tín dụng đang thụ lý hồ sơ vay để xác minh nhà đất đó có đang thế chấp tại ngân hàng hay không.
Cách 2: Yêu cầu người bán cung cấp Hợp đồng thế chấp. Trong Hợp đồng thế chấp của người bán và ngân hàng đã có mô tả chi tiết tài sản thế chấp nên có thể thông qua hợp đồng này nắm được cơ bản thông tin thửa đất. Ngoài ra, cần đối chiếu thông tin người bán với thông tin cá nhân người sở hữu, thế chấp căn nhà trong hợp đồng thế chấp để xác định người bán có phải chủ sở hữu và là người thế chấp căn nhà để vay tiền tại Ngân hàng hay không. Lưu ý: Hỏi thêm thông tin tình trạng hôn nhân của chủ nhà để xác định chủ nhà có phải chủ sở hữu duy nhất hay đồng sở hữu. (cách này có rủi ro là người bán sử dụng giấy tờ, hợp đồng thế chấp giả).
Cách 3: Yêu cầu người bán cung cấp sổ đỏ photo và kiểm tra thông tin giao dịch nhà đất tại Văn phòng công chứng.
2. Các bên nên lập Biên bản thỏa thuận 3 bên:
Nếu Ngân hàng đồng ý, bên bán, bên mua và ngân hàng có thể lập thỏa thuận 3 bên, trong đó, bên mua nộp tiền vào tài khoản mở tại ngân hàng và yêu cầu ngân hàng phong tỏa tài khoản. Ngân hàng đồng ý cho bên thế chấp bán tài sản và chỉ tiến hành mở phong tỏa tài khoản khi các bên đã hoàn tất thủ tục chuyển nhượng nhà đất. Sau khi đã có Thỏa thuận 3 bên, bên thế chấp thực hiện thủ tục xoá đăng ký thế chấp tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất.
Nếu tiền bán nhà nhiều hơn khoản nợ của chủ nhà tại Ngân hàng, người mua sẽ nộp cho ngân hàng một khoản tiền bằng với số tiền gốc và lãi để thanh toán khoản nợ của bên bán. Ngân hàng sẽ xóa thế chấp và trả lại giấy tờ sở hữu nhà cho bên bán. Đối với khoản tiền mua nhà còn lại, bên bán và bên mua tự thỏa thuận về việc thanh toán.
Trường hợp bên bán muốn thay thế một tài sản bảo đảm khác, người mua nên ký hợp đồng đặt cọc để đảm bảo khi có điều kiện giao kết hợp đồng mua bán thì bên bán sẽ thực hiện các thủ tục theo quy định của pháp luật để chuyển nhượng tài sản cho bên mua.
Hợp đồng đặt cọc mua nhà đang thế chấp ngân hàng phải được chứng thực tại UBND xã hoặc tại các tổ chức hành nghề công chứng để đảm bảo về mặt pháp lý. Sau khi nhận được giấy tờ nhà, hai bên sẽ thực hiện thủ tục mua bán nhà đất.
Trên đây là tư vấn của Luật Sao Việt đối với câu hỏi của bạn. Nếu trong quá trình thực hiện các thủ tục nếu gặp phải các vấn đề cần được giải đáp, bạn vui lòng liên hệ:
Liên hệ sử dụng dịch vụ tư vấn pháp luật:
- CÔNG TY LUẬT TNHH SAO VIỆT -
"Sự bảo hộ hoàn hảo trong mọi quan hệ pháp luật"
TỔNG ĐÀI TƯ VẤN PHÁP LUẬT: 1900 6243
Địa chỉ tư vấn trực tiếp: Số 525B Lạc Long Quân, P. Xuân La, Q. Tây Hồ, Hà Nội
Gửi thư tư vấn hoặc yêu cầu dịch vụ qua Email: congtyluatsaoviet@gmail.com
