Luật Đất đai năm 2024 đã có bước tiến đáng kể trong việc làm rõ điều kiện “đất không có tranh chấp” – một trong những điều kiện tiên quyết đối với quyền sử dụng đất khi xác lập hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất. Quy định này không chỉ kế thừa từ Luật Đất đai năm 2013 mà đã được cụ thể hóa hơn, góp phần tháo gỡ nhiều vướng mắc thực tiễn trong việc xác lập và công nhận giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất nói chung.
1. Làm rõ trường hợp “đất không có tranh chấp”
Theo điểm b khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013, để thực hiện chuyển quyền sử dụng đất, điều kiện "đất không có tranh chấp" là một trong những điều kiện cần đáp ứng. Tuy nhiên, quy định này chưa thực sự rõ ràng trong việc xử lý các tình huống đất từng có tranh chấp nhưng đã được giải quyết. Tại điểm b khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai năm 2024 đã bổ sung nội dung quan trọng, đó là: “đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền, bản án, quyết định của Tòa án, quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật”. Theo đó, đất đã từng có tranh chấp vẫn có thể là đối tượng của hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất, nếu tranh chấp đã được giải quyết bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền, bản án, quyết định của Tòa án, quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật.
Như vậy, với quy định mới này, trong trường hợp bản án hoặc quyết định của Tòa án giải quyết tranh chấp đất đai đã có hiệu lực pháp luật, thì đất sẽ được coi là “không còn tranh chấp”, ngay cả khi bản án hoặc quyết định đó đang bị kháng nghị theo thủ tục giám đốc thẩm nhưng chưa có quyết định giám đốc thẩm. Như vậy, hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất trong trường hợp này sẽ không bị coi là vi phạm điều cấm của pháp luật, và không thể bị tuyên vô hiệu vì lý do "đất đang có tranh chấp".
Đây là một điểm mới quan trọng, khắc phục bất cập từ Luật Đất đai năm 2013, khi mà quyền sử dụng đất vẫn bị coi là đang có tranh chấp, chỉ vì bản án, quyết định giải quyết tranh chấp đã có hiệu lực bị kháng nghị giám đốc thẩm (xem là chưa chấm dứt tranh chấp). Quy định rõ ràng của Luật Đất đai 2024 đã thiết lập một hành lang pháp lý minh bạch và nhất quán hơn cho các giao dịch liên quan.
2. Trường hợp không áp dụng điều kiện “đất không có tranh chấp”
Một vấn đề pháp lý đặt ra là, liệu điều kiện “đất không có tranh chấp” có phải được áp dụng trong mọi trường hợp để xác định tính hợp pháp của hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất hay không? Hay nói cách khác, có nên áp dụng điều kiện này cả trong các trường hợp mà giao dịch không được xác lập bởi chính người sử dụng đất, mà bởi một chủ thể có thẩm quyền khác, như trong thi hành án dân sự? Hiện nay, điểm b khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai năm 2024 (và trước đó là điểm b khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013) đều quy định điều kiện “đất không có tranh chấp” khi người sử dụng đất thực hiện các quyền chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn... Theo đó, các điều khoản này đang điều chỉnh đối với trường hợp người sử dụng đất là chủ thể trực tiếp tham gia giao dịch.
Theo quy định tại khoản 2 Điều 9 Luật Thi hành án dân sự năm 2008 (đã được sửa đổi, bổ sung năm 2014), khi người phải thi hành án có điều kiện thi hành mà không tự nguyện thực hiện nghĩa vụ, cơ quan thi hành án có quyền áp dụng biện pháp cưỡng chế để tổ chức thi hành, trong đó bao gồm việc kê biên và đấu giá tài sản như quyền sử dụng đất. Trong trường hợp này, Chấp hành viên – đại diện của cơ quan thi hành án – là người thực hiện quyền lực nhà nước để cưỡng chế thi hành nghĩa vụ, chứ không phải chủ thể thực hiện quyền sử dụng đất theo nghĩa thông thường của Luật Đất đai. Khi tiến hành đấu giá quyền sử dụng đất, Chấp hành viên tham gia với tư cách là người có tài sản đấu giá và là bên bán trong hợp đồng mua bán tài sản đấu giá.
Như vậy, việc chuyển quyền sử dụng đất không được xác lập bởi người sử dụng đất mà bởi cơ quan có thẩm quyền thi hành án theo luật định. Do đó, nếu căn cứ điểm b khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024 – vốn điều chỉnh điều kiện thực hiện quyền của người sử dụng đất – để đánh giá tính hợp pháp của giao dịch chuyển nhượng trong trường hợp đấu giá thi hành án là không phù hợp. Việc áp dụng điều kiện “đất không có tranh chấp” để xác định điều kiện đối với quyền sử dụng đất tham gia giao dịch trong đấu giá để thi hành án dân sự trong trường hợp này là không thực sự thuyết phục, vì bản chất của quan hệ phát sinh từ hoạt động cưỡng chế thi hành án, không phải là hành vi tự nguyện giao dịch dân sự thông thường giữa các bên.
Ví dụ, trường hợp người mua trúng đấu giá quyền sử dụng đất do Chi cục Thi hành án dân sự tổ chức bán đấu giá theo bản án đã có hiệu lực pháp luật. Sau khi hoàn tất thủ tục công chứng hợp đồng mua bán, người mua trúng đấu giá nộp hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai lại từ chối tiếp nhận hồ sơ với lý do: đã nhận được thông báo thụ lý vụ án dân sự liên quan đến tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, và do đó xác định đất đang “có tranh chấp”. Nếu chiếu theo quy định tại điểm b khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024 mà áp dụng một cách máy móc, thì người trúng đấu giá trong trường hợp này sẽ không thể hoàn tất thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất. Từ đó cho thấy, trong trường hợp đặc biệt như cưỡng chế tài sản là quyền sử dụng đất để thi hành án, mặc dù tồn tại tranh chấp liên quan, thì vẫn cần phân biệt rõ tính chất và chủ thể của giao dịch để không áp đặt điều kiện “đất không có tranh chấp” như đối với các giao dịch dân sự thông thường.
Nếu có bất kỳ những vướng mắc pháp lý nào liên quan, liên hệ ngay với Luật sư và Chuyên viên pháp lý của chúng tôi để được giải đáp, tư vấn và gỡ vướng kịp thời.
- CÔNG TY LUẬT TNHH SAO VIỆT -
"Sự bảo hộ hoàn hảo trong mọi quan hệ pháp luật"
TỔNG ĐÀI TƯ VẤN PHÁP LUẬT: 1900 6243
Địa chỉ tư vấn trực tiếp: Số 525B Lạc Long Quân, P. Xuân La, Q. Tây Hồ, Tp. Hà Nội
Gửi thư tư vấn hoặc yêu cầu dịch vụ qua Email: congtyluatsaoviet@gmail.com
