1. Căn cứ pháp lý:
- Luật kinh doanh bất động sản 2014
- Luật nhà ở 2014
2. Điều kiện để bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh.
Bất động sản hình thành trong tương lai muốn đưa vào kinh doanh cũng phải đáp ứng các điều kiện chung đối với Nhà, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh quy định tại khoản Điều 9 Luật Kinh doanh bất động sản 2014:
“Điều 9. Điều kiện của bất động sản đưa vào kinh doanh
1. Nhà, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh phải có đủ các điều kiện sau đây:
a) Có đăng ký quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất trong giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất. Đối với nhà, công trình xây dựng có sẵn trong dự án đầu tư kinh doanh bất động sản thì chỉ cần có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;
b) Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất;
c) Không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
2. Các loại đất được phép kinh doanh quyền sử dụng đất phải có đủ các điều kiện sau đây:
a) Có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;
b) Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d) Trong thời hạn sử dụng đất.”
Điều 9 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 nêu trên đã kế thừa các quy định của luật cũ về các điều kiện như: không có tranh chấp về bất động sản, không bị kê biên để bảo đảm thi hành án. Ngoài ra, điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh được quy định cụ thể tại khoản 1, Điều 55, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 như sau:
“Điều 55. Điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh
1. Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.
2. Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua.
Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được thông báo, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh có trách nhiệm trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tư về nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua; trường hợp không đủ điều kiện phải nêu rõ lý do.”
3. Một số vấn đề khác
Bên cạnh các điều kiện chung mà bất động sản hình thành trong tương lai cần đáp ứng để được phép đưa vào kinh doanh như đã nêu trên, pháp luật còn quy định thêm các điều kiện mà chủ đầu tư của dự án xây dựng nhà ở hình thành trong tương lai cần đáp ứng, các điều kiện này được quy định nhằm bảo đảm quyền lợi và hạn chế rủi ro cho người mua trong giao dịch.
Một là, điều kiện về bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai
Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định rõ ràng về điều kiện để chủ đầu tư bán bất động sản hình thành trong tương lai tại Điều 56 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 bao gồm:
- Chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng.
- Phạm vi, điều kiện, nội dung và phí bảo lãnh do các bên thỏa thuận nhưng phải bảo đảm thực hiện trách nhiệm của bên bảo lãnh quy định tại khoản 3 Điều này và phải được lập thành hợp đồng. Chủ đầu tư có trách nhiệm gửi bản sao hợp đồng bảo lãnh cho bên mua, bên thuê mua khi ký kết hợp đồng mua, thuê mua.
Hợp đồng bảo lãnh có thời hạn cho đến khi nhà ở được bàn giao cho bên mua, bên thuê mua.
- Trường hợp chủ đầu tư không thực hiện bàn giao nhà ở theo tiến độ đã cam kết và bên mua, bên thuê mua có yêu cầu thì bên bảo lãnh có trách nhiệm hoàn lại số tiền ứng trước và các khoản tiền khác cho khách hàng theo hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở và hợp đồng bảo lãnh đã ký kết.
Quy định này nhằm khắc phục tình trạng các chủ đầu tư huy động vốn trái phép và chiếm dụng vốn, tránh tình trạng chủ đầu tư không đủ vốn nhưng vẫn đầu tư kinh doanh, hoặc sử dụng vốn huy động sai mục đích, kéo dài thời gian bàn giao nhà ở hoặc không đầu tư dự án theo đúng thỏa thuận trong hợp đồng gây thiệt hại cho khách hàng.
Điều 68 Luật Nhà ở cũng quy định các trường hợp huy động vốn không đúng hình thức và không đáp ứng các điều kiện đối với từng loại nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở thì không có giá trị pháp lý.
Tuy nhiên trên thực tế có rất nhiều dự án triển khai mua bán bất động sản hình thành trong tương lai nhưng không có sự bảo lãnh chính thức từ phía ngân hàng mà vẫn được mở bán, lý do bởi họ biến tấu từ hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai sang một loại hợp đồng có tên khác nhưng nội dung tương tự.
Hai là, điều kiện về thanh toán trong mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai.
Điều 57 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định: “Việc thanh toán trong giao dịch được thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng, những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng nhưng tổng số không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà, công trình xây dựng cho khách hàng; trường hợp bên bán, bên cho thuê mua là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì tổng số không quá 50% giá trị hợp đồng.
Trường hợp bên mua, bên thuê mua chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì bên bán, bên cho thuê mua không được thu quá 95% giá trị hợp đồng; giá trị còn lại của hợp đồng được thanh toán khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua.”
Ngoài ra, Luật cũng quy định chủ đầu tư phải sử dụng tiền ứng trước của khách hàng theo đúng mục đích đã cam kết.
Tuy nhiên, mặc dù luật quy định rất rõ ràng nhưng trên thực tế các chủ đầu tư vẫn tìm cách “lách luật” để huy động vốn. Các chủ đầu tư không ký kết hợp đồng mua bán mà “biến tấu” nó thành các loại hợp đồng khác như “Hợp tác đầu tư quyền mua căn hộ”, “đặt cọc đăng ký chỗ”,.... và trong đó quy định việc thanh toán như một hợp đồng mua bán nhà ở. Các dạng hợp đồng này sẽ mang lại rủi ro lớn cho nhà đầu tư và pháp luật rất khó bảo vệ người mua trong trường hợp chủ đầu tư vi phạm những nghĩa vụ đã “hứa”.
Trên đây là tư vấn của Luật Sao Việt đối với câu hỏi của bạn. Nếu trong quá trình thực hiện các thủ tục nếu gặp phải các vấn đề cần được giải đáp, bạn vui lòng liên hệ:
Liên hệ sử dụng dịch vụ tư vấn pháp luật:
- CÔNG TY LUẬT TNHH SAO VIỆT -
"Sự bảo hộ hoàn hảo trong mọi quan hệ pháp luật"
TỔNG ĐÀI TƯ VẤN PHÁP LUẬT: 1900 6243
Địa chỉ tư vấn trực tiếp: Số 525B Lạc Long Quân, P. Xuân La, Q. Tây Hồ, Hà Nội
Gửi thư tư vấn hoặc yêu cầu dịch vụ qua Email: congtyluatsaoviet@gmail.com
