I. Cá nhân có được nhận thế chấp quyền sử dụng đất?
Không phải đến khi có Nghị định 21/2021/NĐ-CP thì cá nhân mới có quyền nhận thế chấp quyền sử dụng đất mà trước đây tại những Bộ luật dân sự cũ như BLDS 2005 hay BLDS hiện hành năm 2015 cũng không có quy định cấm cá nhân nhận thế chấp tài sản là quyền sử dụng đất.
Ngoài ra, trong Luật Đất đai 2024 có quy định tại điểm d Điều 33 và điểm g điều 37 về quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân sử dụng đất thì tổ chức, cá nhân đều có quyền thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, tại tổ chức kinh tế khác hoặc cá nhân theo quy định của pháp luật.
Đối với Luật Nhà ở 2023, Điều 181 quy định chủ sở hữu nhà ở là tổ chức thì chỉ được thế chấp nhà ở tại tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam còn nếu chủ sở hữu nhà ở là cá nhân thì được thế chấp nhà ở tại tổ chức tín dụng, tổ chức kinh tế đang hoạt động tại Việt Nam hoặc cá nhân theo quy định của pháp luật.
Vì vậy, cá nhân hoàn toàn có quyền nhận thế chấp nhà, đất của các cá nhân khác, đây là điều đã được công nhận không chỉ trong Luật dân sự mà trong cả các bộ luật chuyên ngành như Luật đất đai, Luật nhà ở và trong các văn bản hướng dẫn dưới Luật/.
 (41).jpg)
Ảnh minh hoạ, nguồn: Internet.
II. Một số lưu ý đối với cá nhân nhận thế chấp quyền sử dụng đất, nhà ở
1. Điều kiện đối với quyền sử dụng đất được thế chấp:
Điều 45 Luật đất đai 2024 quy định về các điều kiện để thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đất bao gồm:
- Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.
- Đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền, bản án, quyết định của Tòa án, quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật;
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự;
- Trong thời hạn sử dụng đất;
- Quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật.
Riêng đối tượng thế chấp là nhà ở thì điều kiện để nhà ở được thế chấp cần lưu ý đáp ứng điều kiện tại Điều 160 Luật nhà ở 2023:
- Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp nhà ở hình thành trong tương lai;
- Không thuộc trường hợp đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu theo quy định của pháp luật về giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo;
- Đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;
- Không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc không thuộc trường hợp bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời, biện pháp ngăn chặn theo quyết định của Tòa án hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
- Không thuộc trường hợp đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền;
2. Lưu ý về chủ thể tham gia giao dịch về thế chấp quyền sử dụng đất và nhà ở
a) Bên nhận thế chấp là cá nhân:
Khi bên nhận thế chấp quyền sử dụng đất là cá nhân, quyền sử dụng đất được thế chấp là đất của hộ gia đình/cá nhân thì theo quy định tại Nghị định số 21/2021/NĐ-CP phải đáp ứng các điều kiện sau đây:
- Bên nhận thế chấp phải là công dân Việt Nam có năng lực hành vi dân sự đầy đủ;
- Việc nhận thế chấp để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ không vi phạm điều cấm của Bộ luật Dân sự, luật khác liên quan, không trái đạo đức xã hội trong quan hệ hợp đồng về dự án đầu tư, xây dựng, thuê, thuê khoán, dịch vụ, giao dịch khác;
- Trường hợp nghĩa vụ được bảo đảm bao gồm trả tiền lãi thì lãi suất phát sinh do chậm trả tiền, lãi trên nợ gốc trong hạn, lãi trên nợ gốc quá hạn, lãi trên nợ lãi chưa trả hoặc lãi, lãi suất khác áp dụng không được vượt quá giới hạn thỏa thuận về lãi, lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 357, khoản 5 Điều 466 và Điều 468 của Bộ luật Dân sự. Trường hợp có thỏa thuận về việc xử lý đối với hành vi không trả nợ đúng hạn của bên có nghĩa vụ và không có quy định khác của pháp luật thì chỉ xử lý một lần đối với mỗi hành vi không trả nợ đúng hạn;
- Điều kiện có hiệu lực khác của giao dịch dân sự theo quy định của Bộ luật Dân sự, luật khác liên quan.
b) Thế chấp quyền sử dụng đất, nhà ở của hộ gia đình:
Luật đất đai hiện hành không còn quy định hộ gia đình là đối tượng thuộc người sử dụng đất, Bộ luật Dân sự 2015 không quy định hộ gia đình là một chủ thể trong giao dịch dân sự, và Luật đất đai hiện hành cũng không còn quy định hộ gia đình là đối tượng thuộc người sử dụng đất. Tuy nhiên, đối với các hộ gia đình sử dụng đất được xác định theo quy định của pháp luật về đất đai trước ngày Luật Đất đai 2024 có hiệu lực thi hành thì được tham gia quan hệ pháp luật về đất đai với tư cách nhóm người sử dụng đất mà có chung quyền sử dụng đất. Từng thành viên trong hộ gia đình sẽ xác lập giao dịch hoặc một vài thành viên được nhận ủy quyền thay mặt các thành viên xác lập giao dịch.
Khi thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình, thực tế cần sự chấp thuận của tất cả các thành viên trong hộ gia đình (ở thời điểm được cấp giấy chứng nhận). Nếu khi thực hiện thế chấp, người đại diện hộ gia đình không cung cấp đầy đủ hồ sơ, thông tin về các thành viên hoặc không có đầy đủ chữ ký của tất cả thành viên thì rất dễ dẫn đến hậu quả giao dịch vô hiệu.
Để xác định chính xác, đầy đủ về các thành viên trong hộ gia đình khi giao dịch thế chấp quyền sử dụng đất, nhà ở của hộ gia đình, có thể tham khảo hướng dẫn tại Công văn số 01/2017/GĐ-TANDTC ngày 07/4/2017 của Tòa án nhân dân tối cao như sau:
- Về thời điểm hộ gia đình có quyền sử dụng đất: là thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất.
- Về việc ai là thành viên hộ gia đình: căn cứ vào hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trường hợp cần thiết, Tòa án có thể yêu cầu Ủy ban nhân dân có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất xác định thành viên hộ gia đình tại thời điểm cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để làm căn cứ giải quyết vụ án và đưa họ tham gia tố tụng với tư cách là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan.
- Khi giải quyết vụ án dân sự, ngoài những người là thành viên hộ gia đình có quyền sử dụng đất, Tòa án phải đưa người đang trực tiếp quản lý, sử dụng đất của hộ gia đình, người có công sức đóng góp làm tăng giá trị quyền sử dụng đất hoặc tài sản trên đất tham gia tố tụng với tư cách là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan.
Tuy nhiên trên thực tế chỉ khi ra Toà, các cơ quan tiến hành tố tụng mới có quyền yêu cầu các cơ quan có thẩm quyền cung cấp hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, còn đối với cá nhân nhận thế chấp, rất khó để yêu cầu cơ quan Nhà nước cung cấp hồ sơ để xác nhận trước khi ký hợp đồng thế chấp. Vì vậy, nếu nhận thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình, bên nhận thế chấp cũng cần dự phòng rủi ro hợp đồng có thể vô hiệu khi xác định sai hoặc không đủ các đối tượng thuộc hộ gia đình tham gia thế chấp.
c) Thế chấp quyền sử dụng đất là tài sản chung vợ chồng
Theo khoản 1 Điều 213 Bộ luật Dân sự năm 2015, sở hữu chung của vợ chồng là sở hữu chung hợp nhất có thể phân chia. Nhưng theo Khoản 2 Điều này thì khi tài sản chưa phân chia thì “vợ chồng có quyền ngang nhau trong việc định đoạt tài sản chung”.
Đồng thời, theo Khoản 1 Điều 35 Luật Hôn nhân và Gia đình năm 2014 cũng quy định việc định đoạt tài sản chung do vợ chồng thỏa thuận, trường hợp tài sản chung là bất động sản, việc thỏa thuận phải được thể hiện bằng văn bản (theo điểm a khoản 2 Điều 35).
Vì vậy, nếu thế chấp bất động sản là tài sản chung của vợ chồng thì bên thế chấp phải bao gồm cả vợ và chồng.
Nếu chỉ có vợ hoặc chồng xác lập giao dịch thế chấp bất động sản là tài sản chung thì hợp đồng có thể bị tòa án tuyên vô hiệu toàn bộ. Do đó khi giao dịch nhận thế chấp quyền sử dụng đất là tài sản chung vợ chồng, cần lưu ý tình trạng hôn nhân và xác lập giao dịch với cả vợ và chồng (hoặc có văn bản uỷ quyền của người không trực tiếp ký hợp đồng)
3. Hình thức của hợp đồng thế chấp
- Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, nhà ở này buộc phải lập bằng văn bản và phải được công chứng hoặc chứng thực (Theo khoản 3 Điều 27 Luật đất đai 2024).
- Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, nhà ở phải đăng ký giao dịch bảo đảm tại cơ quan đăng ký đất đai
Hợp đồng thế chấp sẽ có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.
Mặc dù quyền sử dụng đất hay nhà ở đều là những loại tài sản bảo đảm bắt buộc phải đăng ký giao dịch bảo đảm theo Nghị định số 99/2022/NĐ-CP về đăng ký biện pháp bảo đảm, nhưng trên thực tế rất nhiều trường hợp hợp đồng thế chấp nhà ở không được đăng ký giao dịch bảo đảm, đặc biệt là đối với các hợp đồng thế chấp nhà ở giữa cá nhân, hộ gia đình với cá nhân; do thủ tục đăng ký mất nhiều thời gian và khá lằng nhằng đối với người dân bình thường. Ngoài ra, các tổ chức công chứng hầu như chỉ công chứng giao dịch cho bên nhận thế chấp là tổ chức tín dụng, vì nhiều lý do mà họ "ngại" công chứng các giao dịch thế chấp quyền sử dụng đất giữa cá nhân/hộ gia đình với cá nhân vì vậy việc đăng ký bảo đảm cũng không được thực hiện.
Tuy nhiên, ngay cả khi không được công chứng/ đăng ký giao dịch bảo đảm thì các hợp đồng thế chấp này vẫn có khả năng được Toà án công nhận hiệu lực, nếu các bên đã thực hiện hơn ⅔ nghĩa vụ của hợp đồng, căn cứ quy định tại Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015:
“Giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức
Giao dịch dân sự vi phạm quy định điều kiện có hiệu lực về hình thức thì vô hiệu, trừ trường hợp sau đây:
1. Giao dịch dân sự đã được xác lập theo quy định phải bằng văn bản nhưng văn bản không đúng quy định của luật mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó.
2. Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực.”
=================================================================================
- CÔNG TY LUẬT TNHH SAO VIỆT -
"Sự bảo hộ hoàn hảo trong mọi quan hệ pháp luật"
TỔNG ĐÀI TƯ VẤN PHÁP LUẬT: 1900 6243
Địa chỉ tư vấn trực tiếp: Số 525B Lạc Long Quân, P. Xuân La, Q. Tây Hồ, Tp. Hà Nội
Gửi thư tư vấn hoặc yêu cầu dịch vụ qua Email: congtyluatsaoviet@gmail.com
