Nghị định 123/2024/NĐ-CP quy định xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai được ban hành và có hiệu lực từ 04/10/2024. Trong đó có quy định mức xử phạt đối với hành vi không đăng ký đất đai. Vậy nghĩa vụ đăng ký đất đai cần thực hiện như thế nào và mức xử phạt mới áp dụng ra sao? Mời bạn đọc theo dõi chi tiết trong bài viết dưới đây của Luật Sao Việt.

1. Nghĩa vụ đăng ký đất đai của người sử dụng đất

Đăng ký đất đai là một nghĩa vụ của người sử dụng đất. Tại Điều 31 Luật đất đai năm 2024 quy định những nghĩa vụ chung của người sử dụng đất, trong đó tại Khoản 2 có nêu:

“2. Thực hiện kê khai đăng ký đất đai; thực hiện đầy đủ thủ tục khi chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.”

Đây là cơ sở để các quyền của người sử dụng đất được ghi nhận, đồng thời giúp nhà nước thực hiện tốt công tác quản lý. 

1.1 Đăng ký đất đai là gì?

Đăng ký đất đai được Luật đất đai năm 2024 giải thích tại Khoản 15 Điều 3 như sau:

“Đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất là việc người sử dụng đất, người sở hữu tài sản gắn liền với đất, người được giao quản lý đất kê khai quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất với cơ quan nhà nước có thẩm quyền để được ghi nhận theo quy định của Luật này.”

Theo đó, đăng ký đất đai được hiểu là việc người sử dụng đất, người được giao quản lý đất kê khai quyền sử dụng đất với cơ quan nhà nước có thẩm quyền để được ghi nhận và bảo vệ quyền của mình, như: quyền chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thừa kế, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất…

1.2 Đăng ký đất đai có bắt buộc không?

Theo định nghĩa trên, ngoài đăng ký đất đai, trong trường hợp người sử dụng đất có tài sản trên đất thì thực hiện “đăng ký tài sản gắn liền với đất”. Tại Điều 131 Luật đất đai năm 2024 quy định nguyên tắc khi đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất:

“1. Đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được giao đất để quản lý.

2. Tài sản gắn liền với đất là nhà ở, công trình xây dựng được đăng ký theo yêu cầu của chủ sở hữu.

3. Đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất bao gồm đăng ký lần đầu và đăng ký biến động, được thực hiện bằng hình thức đăng ký trên giấy hoặc đăng ký điện tử và có giá trị pháp lý như nhau.

4. Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, người được giao đất để quản lý đã kê khai đăng ký được ghi vào hồ sơ địa chính và được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất nếu đủ điều kiện theo quy định của Luật này.”

Như vậy, nghĩa vụ đăng ký đất đai đối với người sử dụng đất và người được giao đất để quản lý là bắt buộc, trong khi đăng ký tài sản gắn liền với đất được thực hiện khi của chủ sở hữu có yêu cầu. Việc kê khai đăng ký đất đai này được ghi nhận vào hồ sơ địa chính. Đây sẽ là cơ sở để cơ quan có thẩm quyền xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

1.3 Các trường hợp thực hiện đăng ký đất đai

Thủ tục đăng ký đất đai bao gồm: đăng ký lần đầu và đăng ký biến động.

a) Thứ nhất, đăng ký lần đầu

Các trường hợp đăng ký lần đầu đối với đất đai được thực hiện trong các trường hợp quy định tại Điều 132 Luật đất đai năm 2024, gồm:

- Thửa đất đang sử dụng mà chưa đăng ký

- Thửa đất được Nhà nước giao, cho thuê để sử dụng

- Thửa đất được giao để quản lý mà chưa đăng ký

b) Thứ hai, đăng ký biến động

Tại Điều 133 Luật đất đai năm 2024 quy định đăng ký biến động được thực hiện đối với trường hợp: “đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất mà có thay đổi…”. Những thay đổi này bao gồm:

- Người sử dụng đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất; cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất trong dự án xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng; chuyển nhượng dự án có sử dụng đất.

- Thay đổi tên và những thông tin khác về người sử dụng đất trên giấy chứng nhận đã cấp.

- Thay đổi ranh giới, mốc giới, kích thước các cạnh, diện tích, số hiệu và địa chỉ của thửa đất.

- Chuyển mục đích sử dụng đất thuộc trường hợp phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép. Đối với những trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất mà không phải xin phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì đăng ký biến động đất đai nếu người sử dụng có nhu cầu.

- Thay đổi thời hạn sử dụng đất.

- Thay đổi hình thức giao đất, cho thuê đất, nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo quy định.

- Thay đổi quyền sử dụng đất do chia, tách, hợp nhất, sáp nhập, chuyển đổi mô hình tổ chức hoặc sự thỏa thuận của các thành viên hộ gia đình hoặc của vợ và chồng hoặc của nhóm người sử dụng đất chung, nhóm chủ sở hữu tài sản chung gắn liền với đất.

- Thay đổi quyền sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai được UBND có thẩm quyền công nhận; thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ; quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai; bản án, quyết định của Tòa án, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án đã được thi hành; quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài thương mại Việt Nam về giải quyết tranh chấp giữa các bên phát sinh từ hoạt động thương mại liên quan đến đất đai; văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất phù hợp với pháp luật.

- Xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền đối với thửa đất liền kề.

- Thay đổi về những hạn chế quyền của người sử dụng đất.

- Thay đổi về quyền sử dụng đất xây dựng công trình trên mặt đất phục vụ cho việc vận hành, khai thác sử dụng công trình ngầm, quyền sở hữu công trình ngầm.

- Người sử dụng đất yêu cầu cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

- Người sử dụng đất thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đất.

- Bán tài sản, điều chuyển, chuyển nhượng quyền sử dụng đất là tài sản công theo quy định của pháp luật về quản lý, sử dụng tài sản công.

(Ảnh minh họa, nguồn:Internet)

1.4 Thực hiện đăng ký đất đai ở đâu?

Việc tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả giải quyết thủ tục đăng ký đất đai được quy định tại Điều 21 Nghị định 101/2024/NĐ-CP. Theo đó, có 03 nơi có trách nhiệm thực hiện tiếp nhận hồ sơ đăng ký đất đai, tùy từng trường hợp, gồm:

- Bộ phận Một cửa theo quy định của UBND cấp tỉnh về thực hiện việc tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả giải quyết thủ tục hành chính cấp tỉnh, cấp huyện, cấp xã (sau đây gọi là Bộ phận một cửa).

- Văn phòng đăng ký đất đai.

- Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai.

a) Đối với trường hợp đăng ký đất đai đất lần đầu

b) Đối với trường hợp đăng ký biến động đất đai

2. Xử phạt vi phạm hành chính mới về hành vi không đăng ký đất đai áp dụng từ 04/10/2024

Tại Điều 16 Nghị định 123/2024/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai, vừa có hiệu lực từ 04/10/2024. Cụ thể:

2.1 Phạt tiền đối với hành vi không đăng ký đất đai

a) Đối với hành vi không thực hiện đăng ký đất đai lần đầu

Phạt tiền từ 1.000.000 đồng đến 2.000.000 đồng đối với hành vi không thực hiện đăng ký đất đai lần đầu sau:

- Thửa đất đang sử dụng mà chưa đăng ký

- Thửa đất được Nhà nước giao, cho thuê để sử dụng

- Thửa đất được giao để quản lý mà chưa đăng ký

b) Đối với hành vi không thực hiện đăng ký biến động đất đai

Phạt tiền từ 2.000.000 đồng đến 3.000.000 đồng đối với hành vi không thực hiện đăng ký biến động đất đai sau:

- Người sử dụng đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất; cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất trong dự án xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng; chuyển nhượng dự án có sử dụng đất.

- Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được phép đổi tên.

- Thay đổi quyền sử dụng đất do chia, tách, hợp nhất, sáp nhập, chuyển đổi mô hình tổ chức hoặc sự thỏa thuận của các thành viên hộ gia đình hoặc của vợ và chồng hoặc của nhóm người sử dụng đất chung.

- Thay đổi quyền sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai được UBND cấp có thẩm quyền công nhận; thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ; quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai; bản án, quyết định của Tòa án, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án đã được thi hành; quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài thương mại Việt Nam về giải quyết tranh chấp giữa các bên phát sinh từ hoạt động thương mại liên quan đến đất đai; văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất phù hợp với pháp luật.

- Xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền đối với thửa đất liền kề.

- Thay đổi về những hạn chế quyền của người sử dụng đất.

- Bán tài sản, điều chuyển, chuyển nhượng quyền sử dụng đất là tài sản công theo quy định của pháp luật về quản lý, sử dụng tài sản công.

2.2 Phải thực hiện đồng thời biện pháp khắc phục hậu quả

Bên cạnh hình thức phạt tiền, người vi phạm không đăng ký đất đai còn phải buộc thực hiện đăng ký thủ tục đất đai theo quy định.

2.3 Một số lưu ý

Mức xử phạt tiền nêu trên được áp dụng đối với cá nhân vi phạm. Trong trường hợp chủ thể vi phạm là tổ chức thì mức phạt tiền bằng 02 lần mức phạt tiền đối với cá nhân.

Ngoài ra, tại Khoản 4 Điều 3 Nghị định 123/2024/NĐ-CP có nêu trường hợp sẽ không xử lý theo quy định tại Nghị định này. đối với "Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 mà chưa có văn bản xử lý vi phạm của cơ quan nhà nước có thẩm quyền trước ngày Luật Đất đai năm 2024 có hiệu lực thi hành".

Để nhận được sự hỗ trợ, bạn đọc vui lòng liên hệ các Luật sư, Chuyên viên pháp lý của Công ty Luật TNHH Sao Việt qua:

Tổng đài tư vấn pháp luật 1900 6243 (Phím 2)

E-mail: congtyluatsaoviet@gmail.com