Nhằm cụ thể hóa các quy định của Luật Đất đai 2024 trong bối cảnh cải cách thủ tục hành chính, ngày 12/6/2025, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 151/2025/NĐ-CP, quy định về phân định thẩm quyền của chính quyền địa phương 02 cấp, phân quyền, phân cấp trong lĩnh vực đất đai (có hiệu lực thi hành từ ngày 01/7/2025). Bài viết dưới đây sẽ điểm lại những nội dung trọng tâm, đáng chú ý trong Nghị định này mà người dân, tổ chức và doanh nghiệp cần lưu ý khi thực hiện luật đất đai từ ngày 01/7/2025.
Ảnh minh họa (nguồn:internet)
1. Thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của cấp xã từ 1/7/2025
Một trong những nội dung nổi bật của Nghị định 151/2025/NĐ-CP là việc trao quyền cho Chủ tịch UBND cấp xã trong việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (Sổ đỏ) lần đầu cho người dân và một số tổ chức, cụ thể:
- Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất quy định tại điểm b khoản 1 Điều 136 Luật Đất đai: Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho các đối tượng: Cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam; Cộng đồng dân cư.
- Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất quy định tại điểm d khoản 2 Điều 142 Luật Đất đai: Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho tổ chức đang sử dụng đất mà diện tích đất của tổ chức đã bố trí cho hộ gia đình, cá nhân là cán bộ, công nhân viên của tổ chức làm nhà ở trước ngày 1/8/2024.
2. Thủ tục, hồ sơ đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất có nhiều điều chỉnh đáng chú ý
Nghị định 151/2025/NĐ-CP không chỉ phân định thẩm quyền giữa các cấp chính quyền mà còn điều chỉnh, bổ sung một số quy định quan trọng liên quan đến thủ tục và hồ sơ đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất tạo thuận lợi hơn cho người dân và cơ quan quản lý trong quá trình thực hiện của giai đoạn chuyển tiếp sang chế độ chính quyền địa phương 2 cấp. Cụ thể như sau:
- Người dân được lựa chọn nơi nộp hồ sơ đăng ký đất đai trên toàn địa bàn cấp tỉnh: Việc nộp hồ sơ đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất lần đầu và đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Điều 21 Nghị định số 101/2024/NĐ-CP thì người yêu cầu đăng ký được lựa chọn một trong các nơi nộp hồ sơ trên địa bàn cấp tỉnh. Điều này giúp linh hoạt hơn trong việc giải quyết, giảm tình trạng quá tải tại một số địa điểm tiếp nhận và tiết kiệm thời gian, chi phí cho người dân.
- Không yêu cầu người dân tự chỉnh lý hồ sơ sau khi tổ chức lại bộ máy chính quyền: Cơ quan giải quyết thủ tục hành chính về đất đai không được yêu cầu người sử dụng đất phải thực hiện chỉnh lý hồ sơ, giấy tờ liên quan đến đất đai sau khi sắp xếp, tổ chức chính quyền địa phương 02 cấp mà thực hiện đồng thời khi người sử dụng đất thực hiện thủ tục hành chính hoặc trên cơ sở nhu cầu của người sử dụng đất.
- UBND cấp xã không phải xác nhận lại quy hoạch, tranh chấp... trong một số trường hợp cấp Sổ đỏ: Ủy ban nhân dân cấp xã khi thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất trong các trường hợp dưới đây, thì không phải thực hiện riêng việc xác nhận về sự phù hợp với quy hoạch, không tranh chấp, đất sử dụng ổn định:
+) Điều 137 Luật Đất đai: Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất.
+ Điều 138 Luật Đất đai: Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất mà không vi phạm pháp luật về đất đai, không thuộc trường hợp đất được giao không đúng thẩm quyền.
+) Điều 139 Luật Đất đai: Giải quyết đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có vi phạm pháp luật đất đai trước ngày 01 tháng 7 năm 2014.
+) Điều 140 Luật Đất đai: Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được giao không đúng thẩm quyền.
3. Hồ sơ cấp "Sổ đỏ" được tiếp nhận trước 1/7/2025 nhưng chưa được giải quyết thì thực hiện thế nào?
Một trong những nội dung quan trọng khác tại Nghị định 151/2025/NĐ-CP là quy định cụ thể việc xử lý các hồ sơ đất đai đang tồn đọng, đã nộp nhưng chưa được giải quyết trước thời điểm nghị định có hiệu lực (01/7/2025). Điều này nhằm đảm bảo tính liên tục, thống nhất trong quá trình chuyển giao thẩm quyền từ cấp huyện sang cấp xã, đảm bảo quyền lợi của người dân, tránh gián đoạn khi chuyển giao trách nhiệm quản lý giữa các cấp chính quyền. Theo đó, điều khoản chuyển tiếp của Nghị định nêu rõ:
Trường hợp đã nộp hồ sơ đề nghị giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất trước 01/7/2025 nhưng chưa được cơ quan có thẩm quyền giải quyết thì thực hiện như sau:
- Trường hợp thuộc thẩm quyền của UBND cấp tỉnh theo quy định của pháp luật trước 01/7/2025 thì nay Chủ tịch UBND cấp tỉnh giải quyết theo trình tự, thủ tục quy định của pháp luật đất đai trước ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành.
- Trường hợp thuộc thẩm quyền của UBND cấp huyện theo quy định của pháp luật trước 01/7/2025 thì nay Chủ tịch UBND cấp xã giải quyết theo trình tự, thủ tục quy định tại Nghị định này.
- Các hợp đồng thuê đất đã được ký trước ngày 01/7/2025 thì được tiếp tục có hiệu lực cho đến khi hết thời hạn ghi trong hợp đồng.
Hồ sơ đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (GCNQSDĐ) đã được tiếp nhận trước 01/7/2025 nhưng chưa được cơ quan có thẩm quyền giải quyết thì thực hiện như sau:
- Trường hợp thuộc thẩm quyền của UBND cấp tỉnh theo quy định của pháp luật trước 01/7/2025 thì nay giải quyết theo trình tự, thủ tục quy định của pháp luật đất đai trước ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành.
- Trường hợp thuộc thẩm quyền của UBND cấp huyện theo quy định của pháp luật trước 01/7/2025 thì nay Chủ tịch UBND cấp xã giải quyết theo trình tự, thủ tục quy định tại Nghị định này.
4. Phân định thẩm quyền trong giải quyết tranh chấp đất đai
Theo Luật Đất đai năm 2024, cụ thể tại điểm a khoản 3 Điều 236, nếu các bên có tranh chấp đất đai mà chọn giải quyết tại Ủy ban nhân dân thì thẩm quyền thuộc về Chủ tịch UBND cấp huyện. Sau khi Chủ tịch UBND cấp huyện ban hành quyết định giải quyết tranh chấp, các bên có quyền khiếu nại lên cấp tỉnh hoặc khởi kiện ra Tòa án nếu không đồng ý. Nếu không khiếu nại hay khởi kiện trong thời hạn 30 ngày, quyết định giải quyết sẽ có hiệu lực thi hành.
Tuy nhiên, theo điểm g khoản 2 Điều 5 Nghị định 151/2025/NĐ-CP, thẩm quyền giải quyết các tranh chấp đất đai nêu trên sẽ được chuyển giao cho Chủ tịch UBND cấp xã. Cụ thể:
- Về nội dung, thẩm quyền không thay đổi, chỉ có sự điều chỉnh về cấp quản lý hành chính. Chủ tịch UBND cấp xã sẽ đảm nhiệm vai trò từng thuộc về Chủ tịch UBND cấp huyện, bao gồm: tiếp nhận, xem xét, ban hành quyết định giải quyết tranh chấp đất đai và trong trường hợp cần thiết, ra quyết định cưỡng chế thi hành theo quy định tại khoản 4 Điều 236 Luật Đất đai năm 2024.
- Trình tự khiếu nại, khởi kiện vẫn được giữ nguyên. Nếu các bên tranh chấp không đồng ý với quyết định giải quyết của Chủ tịch UBND cấp xã, họ có quyền: Khiếu nại lên Chủ tịch UBND cấp tỉnh, hoặc khởi kiện tại Tòa án có thẩm quyền theo quy định của Luật Tố tụng hành chính, trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày nhận được quyết định giải quyết.
Nếu còn bất kỳ vướng mắc pháp lý nào liên quan, hãy liên hệ với Luật sư và Chuyên viên pháp lý của chúng tôi để được tư vấn, gỡ vướng kịp thời và cung cấp các dịch vụ pháp lý hiệu quả.
- CÔNG TY LUẬT TNHH SAO VIỆT -
"Sự bảo hộ hoàn hảo trong mọi quan hệ pháp luật"
TỔNG ĐÀI TƯ VẤN PHÁP LUẬT: 1900 6243
Địa chỉ tư vấn trực tiếp: Số 525B Lạc Long Quân, P. Xuân La, Q. Tây Hồ, Tp. Hà Nội
Gửi thư tư vấn hoặc yêu cầu dịch vụ qua Email: congtyluatsaoviet@gmail.com
