Luật Đất đai năm 2024 đánh dấu bước chuyển mình quan trọng với việc lần đầu tiên ghi nhận quyền thuê trong hợp đồng thuê đất và quyền chuyển nhượng quyền thuê này như một quyền tài sản. Đây là điểm mới có ý nghĩa pháp lý sâu sắc, mở ra cơ hội khai thác đất đai hiệu quả hơn, đồng thời đặt ra yêu cầu hiểu đúng và thực hiện đúng các điều kiện pháp luật đi kèm. Nội dung bài viết dưới đây của Luật Sao Việt sẽ làm rõ những vấn đề pháp lý cốt lõi liên quan đến giao dịch chuyển nhượng quyền thuê trong hợp đồng thuê đất, góp phần hỗ trợ tổ chức, cá nhân thực hiện giao dịch một cách an toàn, đúng pháp luật.
1. Chuyển nhượng quyền thuê trong hợp đồng thuê đất là gì?
Theo Khoản 37 Điều 3 Luật đất đai năm 2024 quy định, giải thích: “Quyền thuê trong hợp đồng thuê đất là quyền của người sử dụng đất được hình thành khi Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm. Người sử dụng đất được chuyển nhượng quyền thuê trong hợp đồng thuê đất; người nhận chuyển nhượng quyền thuê trong hợp đồng thuê đất được kế thừa các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật”.
Việc chuyển nhượng quyền thuê trong hợp đồng thuê đất theo Luật Đất đai năm 2024 được hiểu là hành vi pháp lý làm phát sinh việc chuyển giao toàn bộ quyền và nghĩa vụ của bên thuê đất – vốn được thiết lập trong hợp đồng thuê đất trả tiền hằng năm ký kết với Nhà nước – sang cho một chủ thể thứ ba. Hệ quả pháp lý của giao dịch này là bên nhận chuyển nhượng quyền thuê sẽ kế thừa vị trí pháp lý của bên thuê đất cũ, tức là trở thành người sử dụng đất mới trong mối quan hệ pháp luật đất đai với Nhà nước. Trong đó, "quyền thuê" – đối tượng của giao dịch – chính là tập hợp các quyền và nghĩa vụ phát sinh từ hợp đồng thuê đất với Nhà nước theo hình thức trả tiền thuê đất hằng năm. Bao gồm các quyền cơ bản như: quyền được tiếp tục thuê đất từ Nhà nước trong thời hạn còn lại, quyền khai thác, sử dụng đất phù hợp với nội dung hợp đồng thuê; đồng thời gắn với đó là nghĩa vụ sử dụng đất đúng mục đích, đúng quy hoạch và thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ tài chính theo quy định pháp luật.
Luật Đất đai năm 2024 lần đầu tiên ghi nhận và tiếp cận quyền thuê này như một loại quyền tài sản có thể được chuyển nhượng, từ đó cho phép bên thuê đất được quyền chuyển nhượng quyền tài sản này cho bên thứ ba. Bên nhận chuyển nhượng, theo đó, trở thành chủ thể kế thừa toàn bộ quyền lợi và nghĩa vụ của bên chuyển nhượng trong quan hệ pháp lý với Nhà nước. Việc ghi nhận quyền thuê trong hợp đồng thuê đất trong trường hợp này như một quyền tài sản và cho phép chuyển nhượng đã thể hiện bước tiến quan trọng của pháp luật đất đai, tạo cơ chế pháp lý linh hoạt hơn cho các chủ thể có quyền sử dụng đất, đồng thời góp phần nâng cao hiệu quả khai thác, sử dụng đất.
Ảnh minh họa (nguồn:Internet)
2. Những lưu ý khi thực hiện chuyển nhượng quyền thuê trong hợp đồng thuê đất
Việc thực hiện giao dịch chuyển nhượng quyền thuê trong hợp đồng thuê đất không chỉ đòi hỏi phải tuân thủ các quy định về giao dịch dân sự theo Bộ luật Dân sự năm 2015, mà còn phải đáp ứng những điều kiện mang tính chất đặc thù theo quy định của Luật Đất đai năm 2024. Dưới đây là những nội dung trọng yếu mà các bên liên quan cần lưu ý:
2.1 Đáp ứng điều kiện về đối tượng chủ thể thực hiện giao dịch
Theo quy định tại Luật Đất đai năm 2024, quyền thuê trong hợp đồng thuê đất hình thành khi Nhà nước cho tổ chức, cá nhân thuê đất với hình thức thu tiền thuê đất hằng năm. Tuy nhiên, pháp luật không trao quyền chuyển nhượng quyền thuê một cách đại trà cho tất cả các đối tượng thuê đất theo hình thức này. Việc được thực hiện quyền chuyển nhượng quyền thuê chỉ giới hạn trong một số nhóm chủ thể nhất định. Đáng lưu ý, Luật không đặt ra điều kiện đối với bên nhận chuyển nhượng quyền thuê – tức chủ thể được phép nhận quyền thuê từ bên đang sử dụng đất. Thay vào đó, Luật tập trung xác lập điều kiện đối với bên chuyển nhượng – người đang sử dụng đất và có quyền phát sinh từ hợp đồng thuê với Nhà nước.
Căn cứ theo quy định của Luật đất đai năm 2024, chỉ những chủ thể sau mới có quyền “bán tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất và quyền thuê trong hợp đồng thuê đất”, gồm:
Do đó, người thuê đất trả tiền thuê hằng năm cần xác định rõ mình có thuộc nhóm đối tượng được phép thực hiện quyền chuyển nhượng quyền thuê trong hợp đồng thuê đất hay không. Đây là bước rà soát quan trọng, nhằm tránh rủi ro pháp lý phát sinh do thực hiện giao dịch khi chưa đáp ứng đủ điều kiện về chủ thể theo quy định của pháp luật.
2.2 Đáp ứng điều kiện thực hiện quyền
Bên cạnh việc đáp ứng điều kiện về đối tượng chủ thể, để thực hiện quyền chuyển nhượng quyền thuê trong hợp đồng thuê đất, Khoản 2 Điều 64 Luật đất đai năm 2024 còn đặt ra những điều kiện thực hiện quyền khác. Cụ thể, Tổ chức kinh tế, cá nhân, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm được bán tài sản gắn liền với đất và quyền thuê trong hợp đồng thuê khi có đủ các điều kiện sau đây:
- Tài sản gắn liền với đất thuê được tạo lập hợp pháp và đã được đăng ký theo quy định của pháp luật.
- Đã hoàn thành việc xây dựng theo đúng quy hoạch xây dựng chi tiết và dự án đầu tư đã được phê duyệt, chấp thuận (nếu có), trừ trường hợp phải thực hiện theo bản án, quyết định của Tòa án đã có hiệu lực thi hành, quyết định cưỡng chế của cơ quan thi hành án dân sự hoặc kết luận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về thanh tra, kiểm tra.
- Đã ứng trước tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư mà chưa khấu trừ hết vào tiền thuê đất phải nộp.
Những điều kiện này thể hiện rõ chủ trương kiểm soát chặt chẽ việc chuyển nhượng quyền thuê, nhằm ngăn chặn hiện tượng đầu cơ, “lướt sóng” đất đai, hoặc lập dự án chỉ nhằm mục đích chuyển nhượng mà không đầu tư thực chất. Đặc biệt, theo quy định tại Điều 46 Luật Đất đai 2024, quyền thuê trong hợp đồng thuê đất không thể được chuyển nhượng riêng biệt mà chỉ có thể chuyển nhượng đồng thời với việc bán tài sản gắn liền với đất. Việc ràng buộc điều kiện thực hiện quyền là tài sản gắn liền với đất thuê phải được tạo lập hợp pháp và đã được đăng ký theo quy định của pháp luật giúp Nhà nước kiểm soát hiệu quả mục đích sử dụng đất, bảo đảm việc chuyển nhượng không làm mất đi tính ổn định, hiệu quả trong khai thác đất đai.
2.3 Đáp ứng điều kiện về hình thức của giao dịch
Theo quy định tại Điều 117, Điều 119 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định. Trường hợp luật quy định giao dịch dân sự phải được thể hiện bằng văn bản có công chứng, chứng thực, đăng ký thì phải tuân theo quy định đó. Việc không tuân thủ đúng hình thức sẽ có thể dẫn đến hậu quả pháp lý là giao dịch vô hiệu.
Đối với giao dịch chuyển nhượng quyền thuê trong hợp đồng thuê đất, hiện nay Luật Đất đai năm 2024 chưa quy định cụ thể về hình thức bắt buộc để giao dịch có hiệu lực. Khoản 3 Điều 46 của Luật chỉ đề cập đến nghĩa vụ đăng ký đất đai đối với người mua tài sản gắn liền với đất hoặc mua cả tài sản và quyền thuê trong hợp đồng thuê đất. Trong khi đó, Khoản 3 Điều 46 Luật đất đai năm 2024 chỉ quy định người mua tài sản gắn liền với đất hoặc mua tài sản gắn liền với đất và quyền thuê trong hợp đồng thuê đất phải thực hiện thủ tục đăng ký đất đai theo quy định; khoản 3 Điều 27 Luật này cũng chỉ quy định thủ tục công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản đối với các giao dịch quyền sử dụng đất, mà chưa có quy định điều kiện có hiệu lực về hình thức đối với giao dịch bán tài sản gắn liền với đất và chuyển nhượng quyền thuê trong hợp đồng thuê đất. Từ đó có thể thấy, hiện nay chưa có quy định bắt buộc về hình thức cụ thể để giao dịch chuyển nhượng quyền thuê trong hợp đồng thuê đất có hiệu lực, như yêu cầu công chứng, chứng thực hợp đồng hay điều kiện hình thức về văn bản.
Tuy nhiên, vì giao dịch này có liên quan đến quyền tài sản và tài sản gắn liền với đất, nên trong thực tiễn, để bảo đảm tính pháp lý, hạn chế rủi ro tranh chấp và đáp ứng yêu cầu đăng ký đất đai, các bên nên lập hợp đồng bằng văn bản, có công chứng hoặc chứng thực, và thực hiện thủ tục đăng ký theo quy định của pháp luật về đất đai. Việc tuân thủ nghiêm ngặt về hình thức sẽ giúp đảm bảo hiệu lực pháp lý của giao dịch.
Nếu có những vướng mắc pháp lý liên quan, hãy liên hệ với Luật sư và Chuyên viên pháp lý của chúng tôi để được tư vấn gỡ vướng và cung cấp dịch vụ pháp lý, hỗ trợ kịp thời.
- CÔNG TY LUẬT TNHH SAO VIỆT -
"Sự bảo hộ hoàn hảo trong mọi quan hệ pháp luật"
TỔNG ĐÀI TƯ VẤN PHÁP LUẬT: 1900 6243
Địa chỉ tư vấn trực tiếp: Số 525B Lạc Long Quân, P. Xuân La, Q. Tây Hồ, Tp. Hà Nội
Gửi thư tư vấn hoặc yêu cầu dịch vụ qua Email: congtyluatsaoviet@gmail.com
