Luật đất đai năm 2024 có hiệu lực đã tạo ra hành lang pháp lý cho trường hợp sử dụng đất kết hợp đa mục đích. Theo đó, đất nông nghiệp sẽ được sử dụng kết hợp với mục đích thương mại, dịch vụ. Tuy nhiên, việc sử dụng kết hợp này nếu không thực hiện theo đúng ý nghĩa của luật quy định sẽ rất dễ thành hành vi chuyển mục đích sử dụng đất trái pháp luật.
Vậy, khi kết hợp kinh doanh, dịch vụ trên đất nông nghiệp theo Luật đất đai mới cần lưu ý những vấn đề pháp lý gì?
Ảnh minh họa (nguồn:Internet)
1. Kết hợp kinh doanh, dịch vụ trên đất nông nghiệp phải đáp ứng các yêu cầu theo quy định
1.1 Những yêu cầu chung về kết hợp kinh doanh, dịch vụ trên đất nông nghiệp
Đất nông nghiệp được sử dụng kết hợp với mục đích thương mại, dịch vụ. Tuy nhiên, cần phải đáp ứng các yêu cầu theo quy định tại Khoản 2 Điều 218 Luật đất đai năm 2024. Cụ thể như sau:
- Không làm thay đổi loại đất thuộc nhóm đất nông nghiệp theo phân loại của Luật đất đai và đã được xác định tại các loại giấy tờ như: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở; Quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền…
- Không làm mất đi điều kiện cần thiết để trở lại sử dụng đất vào mục đích chính.
- Không ảnh hưởng đến quốc phòng, an ninh.
- Hạn chế ảnh hưởng đến bảo tồn hệ sinh thái tự nhiên, đa dạng sinh học, cảnh quan môi trường.
- Không làm ảnh hưởng đến việc sử dụng đất của các thửa đất liền kề.
- Thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính theo quy định.
- Tuân thủ pháp luật có liên quan.
Theo đó, về bản chất sử dụng đất kết hợp đa mục đích theo quy định của Luật đất đai mới có nghĩa là một thửa đất được kết hợp nhiều mục đích sử dụng đất, nhưng không làm thay đổi loại đất ban đầu. Do đó, mặc dù được kinh doanh, dịch vụ trên đất nông nghiệp nhưng đây chỉ là sử dụng “kết hợp”, không phải thay thế hoàn toàn mục đích sử dụng ban đầu là đất nông nghiệp.
Tại Khoản 1 Điều 99 Nghị định 102/2024/NĐ-CP cũng giải thích về việc sử dụng đất kết hợp đa mục đích với ý nghĩa như trên. Cụ thể như sau:
“Sử dụng đất kết hợp đa mục đích là việc sử dụng một phần diện tích đất của mục đích sử dụng đất chính vào mục đích khác quy định tại Điều 218 Luật Đất đai. Mục đích sử dụng đất chính là mục đích của thửa đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, đang sử dụng đất ổn định đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận”.
1.2 Yêu cầu về phạm vi và điều kiện khi sử dụng đất nông nghiệp kết hợp kinh doanh, dịch vụ
Để nhằm cụ thể hóa những yêu cầu trên, đặc biệt là yêu cầu không làm thay đổi loại đất ban đầu, không làm mất đi điều kiện cần thiết để trở lại sử dụng đất vào mục đích chính. Khoản 2 Điều 99 Nghị định 102/2024/NĐ-CP đã quy định về phạm vi và điều kiện sử dụng đất kết hợp đa mục đích. Theo đó:
- Diện tích đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích kinh doanh, dịch vụ không quá 50%.
- Công trình xây dựng trên đất nông nghiệp để sử dụng đất kết hợp mục đích kinh doanh, dịch vụ phải có quy mô, tính chất phù hợp, dễ dàng tháo dỡ. Diện tích đất xây dựng công trình trên đất trồng lúa, đất lâm nghiệp thực hiện theo quy định của Nghị định quy định chi tiết về đất trồng lúa và pháp luật về lâm nghiệp. Đất có mặt nước không được san lấp làm thay đổi dòng chảy, diện tích bề mặt nước, chiều sâu tầng nước.
- Việc xây dựng, cải tạo công trình để sử dụng vào mục đích kinh doanh, dịch vụ phải phù hợp với quy định của pháp luật về xây dựng và pháp luật khác có liên quan.
- Thời gian sử dụng đất nông nghiệp để kinh doanh, dịch vụ không vượt quá thời hạn sử dụng đất nông nghiệp còn lại.
2. Kết hợp kinh doanh, dịch vụ trên đất nông nghiệp phải lập phương án sử dụng đất trình cơ quan có thẩm quyền phê duyệt
Theo quy định tại Khoản 4 Điều 218 Luật đất đai năm 2024, đất nông nghiệp sử dụng kết hợp mục đích kinh doanh, dịch vụ thì phải lập phương án sử dụng đất kết hợp đa mục đích trình cơ quan có chức năng quản lý đất đai cấp huyện (Phòng Tài nguyên và Môi trường) đối với cá nhân, cơ quan có chức năng quản lý đất đai cấp tỉnh (Sở Tài nguyên và Môi trường) đối với tổ chức để phê duyệt.
Trước khi hết thời gian sử dụng đất kết hợp 30 ngày, người sử dụng đất nếu có nhu cầu gia hạn thì phải gửi văn bản đề nghị gia hạn phương án sử dụng đất nông nghiệp kết hợp kinh doanh, dịch vụ. Trong trường hợp nếu không được gia hạn, thì phải có trách nhiệm khôi phục lại để đủ điều kiện sử dụng đất vào mục đích chính.
3. Diện tích đất sử dụng kết hợp vào các mục đích thương mại, dịch vụ thì phải nộp tiền thuê đất hằng năm
Đối với diện tích đất nông nghiệp sử dụng kết hợp vào mục đích thương mại, dịch vụ thì phải nộp tiền thuê đất hằng năm (theo Khoản 2 Điều 99 Nghị định 102/2024/NĐ-CP). Cụ thể:
“Giá đất để tính tiền thuê đất là giá đất trong bảng giá đất do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định.
Trường hợp đất sử dụng vào mục đích chính đã nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì chỉ phải nộp số tiền sử dụng đất, tiền thuê đất chênh lệch giữa mục đích sử dụng đất chính và mục đích kết hợp”.
Tham khảo thêm:
Sổ đỏ sai thông tin: Đính chính hay thu hồi khi áp dụng Luật đất đai mới?
Nghĩa vụ đăng ký đất đai và mức xử phạt mới từ 4/10 năm nay
Nếu có bất kỳ vướng mắc pháp lý nào hoặc khi có nhu cầu sử dụng dịch vụ pháp lý của Luật Sao Việt, bạn đọc vui lòng liên hệ Chuyên viên và Luật sư của chúng tôi thông qua những hình thức sau đây.
Tổng đài tư vấn pháp luật: 1900 6243
Địa chỉ tư vấn trực tiếp: Số 525B Lạc Long Quân, P. Xuân La, Q. Tây Hồ, Hà Nội
Gửi thư tư vấn hoặc yêu cầu dịch vụ qua Email: congtyluatsaoviet@gmail.com
