Theo quy định của Luật đất đai, việc chuyển quyền sử dụng đất từ người này sang người khác được thực hiện thông qua những hình thức, bao gồm: chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho và góp vốn quyền sử dụng đất (khoản 12 Điều 3 Luật đất đai năm 2024). Trong đó, việc chuyển quyền sử dụng đất đối với đất nông nghiệp được đặt ra những điều kiện riêng đặc thù, bên cạnh những quy định chung. Luật đất đai mới năm 2024 hiện hành đã có những thay đổi mới đáng kể về vấn đề này so với Luật đất đai cũ năm 2013 trước đây. Tham khảo ngay bài viết dưới đây của Luật Sao Việt và cập nhật những điểm mới này để hiểu và thực hiện trong thực tế nhé.
1. Điều kiện chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp
Chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp là việc chuyển giao quyền sử dụng đất nông nghiệp từ người này sang người khác theo quy định của pháp luật, các bên vừa là người chuyển đổi vừa là người nhận chuyển đổi. Hình thức chuyển đổi này chỉ được áp dụng với đất nông nghiệp, nhằm mục đích tạo sự thuận tiện trong canh tác, sản xuất nông nghiệp. Tuy nhiên, việc chuyển đổi phải phù hợp về phạm vi và loại đất được phép theo quy định của pháp luật.
Tại Luật đất đai cũ năm 2013, theo điểm b khoản 1 Điều 179, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao trong hạn mức; đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất; đất nhận chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế thì có quyền và nghĩa vụ: “Chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp trong cùng một xã, phường, thị trấn với hộ gia đình, cá nhân khác”.
Theo quy định này của Luật đất đai cũ, phạm vi địa giới hành chính để thực hiện chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp được giới hạn trong cùng đơn vị cấp xã/phường/thị trấn.
Trong khi đó, tại Điều 47 Luật đất đai mới năm 2024 quy định về điều kiện chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp đã có sự thay đổi, cụ thể: “Cá nhân sử dụng đất nông nghiệp do được Nhà nước giao đất, do chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất hợp pháp từ người khác thì chỉ được chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp trong cùng đơn vị hành chính cấp tỉnh cho cá nhân khác”.
Như vậy, theo quy định mới hiện nay, khi thực hiện giao kết hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp, các thửa đất là đối tượng của hợp đồng sẽ không còn bị giới hạn trong phạm vi cùng một đơn vị hành chính cấp xã/phường/thị trấn nữa mà được mở rộng hơn thành trong phạm vi cùng đơn vị hành chính cấp tỉnh.
Bên cạnh đó, những loại đất thuộc đối tượng được phép chuyển đổi cũng có sự thay đổi, cụ thể là chỉ bao gồm: đất nông nghiệp do được Nhà nước giao đất, do chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất hợp pháp từ người khác.
2. Điều kiện nhận chuyển nhượng, tặng cho đối với đất trồng lúa
Đất trồng lúa được khoản 1 Điều 3 Nghị định 112/2024/NĐ-CP định nghĩa là đất trồng từ một vụ lúa trở lên hoặc trồng lúa kết hợp với các mục đích sử dụng đất khác được pháp luật cho phép nhưng trồng lúa là chính. Đất trồng lúa bao gồm đất chuyên trồng lúa (là đất trồng hai vụ lúa nước trở lên trong năm) và đất trồng lúa còn lại (là đất trồng một vụ lúa nước trong năm và đất trồng lúa nương). Pháp luật về đất đai quy định, việc nhận chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất đối với loại đất này sẽ phải đáp ứng những điều kiện khác bên cạnh các điều kiện chung.
Tại khoản 3 Điều 191 Luật đất đai cũ năm 2013 quy định một trong các trường hợp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất, đó là: “Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa”. Theo đó, hộ gia đình, cá nhân khi thực hiện đăng ký nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa sẽ phải thực hiện xác nhận hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp theo quy định tại Điều 3 Thông tư số 33/2017/TT-BTNMT. Nếu không đáp ứng các căn cứ để xác định là cá nhân, hộ gia đình trực tiếp sản xuất nông nghiệp thì cá nhân, hộ gia đình sẽ không được phép nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa.
Tuy nhiên, theo khoản 7 Điều 45 Luật đất đai năm 2024 quy định: “Cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa quá hạn mức quy định tại Điều 176 của Luật này thì phải thành lập tổ chức kinh tế và có phương án sử dụng đất trồng lúa bao gồm các nội dung theo quy định tại khoản 6 Điều này và được Ủy ban nhân dân cấp huyện phê duyệt, trừ trường hợp người nhận tặng cho là người thuộc hàng thừa kế”.
Theo đó, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp sẽ chỉ bị cấm nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho đất trồng lúa trong trường hợp vượt hạn mức theo quy định về hạn mức giao đất nông nghiệp. Trường hợp cá nhân nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho đất trồng lúa (dù không trực tiếp sản xuất nông nghiệp) nhưng trong phạm vi hạn mức giao đất nông nghiệp theo quy định thì vẫn sẽ hợp pháp. Theo quy định tại Điều 176 Luật đất đai năm 2024, hạn mức được phép nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho đất trồng lúa trong trường hợp cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp là:
“a) Không quá 03 ha cho mỗi loại đất đối với tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương thuộc khu vực Đông Nam Bộ và khu vực đồng bằng sông Cửu Long;
b) Không quá 02 ha cho mỗi loại đất đối với tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương khác.”
Quy định này sẽ ngoại trừ đối với trường hợp người nhận tặng cho là người thuộc hàng thừa kế của người tặng cho. Khi đó, cá nhân mặc dù không trực tiếp sản xuất nông nghiệp thì vẫn sẽ được nhận tặng cho đất trồng lúa mà không bị phụ thuộc về hạn mức giao đất nông nghiệp. Tuy nhiên, đối với trường hợp cá nhân nhận chuyển quyền sử dụng đất trồng lúa thì vẫn sẽ bị hạn chế bởi hạn mức mà không có ngoại lệ.
Hãy liên hệ với chúng tôi để được tư vấn cụ thể nếu bạn còn bất kỳ những vướng mắc nào liên quan.
Liên hệ ngay để được Luật sư, Chuyên viên pháp lý hỗ trợ kịp thời:
- CÔNG TY LUẬT TNHH SAO VIỆT -
"Sự bảo hộ hoàn hảo trong mọi quan hệ pháp luật"
Tổng đài tư vấn pháp luật: 1900 6243
Địa chỉ tư vấn trực tiếp: Số 525B Lạc Long Quân, P. Xuân La, Q. Tây Hồ, Hà Nội
Gửi thư tư vấn hoặc yêu cầu dịch vụ qua Email: congtyluatsaoviet@gmail.com
