Hiến pháp năm 1959 quy định, nhà nước “bảo hộ” quyền sở hữu về ruộng đất và các tư liệu sản xuất khác của nông dân, nên chủ sở hữu đất đương nhiên có quyền mua bán và thế chấp đất đai.
Hiến pháp năm 1980 và Luật đất đai năm 1987 không cho phép việc thế chấp đất đai. Mặc dù đến ngày 19 -12-1980, Hiến pháp năm 1959 mới hết hiệu lực, nhưng từ ngày 1-7-1980 trở đi, người sử dụng đất đã “không được phát canh thu tô, cho thuê, cầm cố hoặc bán nhượng đất dưới bất cứ hình thức nào” (không rõ tại sao chỉ nhắc đến việc cầm cố mà lại không có thế chấp).
Đến luật đất đai năm 1993 mới ghi nhận người sử dụng đất có 5 quyền gồm: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất. Trong giai đoạn Luật này có hiệu lực, các tổ chức nói chung, tổ chức kinh tế nói riêng bị hạn chế tương đối quyền thế chấp và chỉ được thế chấp tại ngân hàng để vay vốn sản xuất, kinh doanh.
Luật đất đai năm 2003 (đã sửa đổi, bổ sung năm 2008, 2009,2010) mở rộng quyền của người sử dụng đất với 10 quyền gồm: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất và quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. so với quyền sở hữu tài sản nói chung thì chỉ còn thiếu quyền cho mượn. Tuy pháp luật đất đi không có quy định nào cấm việc cho mượn đất, nhưng có một nguyên tắc bất thành văn của Luật đất đai là chỉ được thực hiện những gì mà pháp luật đất đai cho phép. Tuy nhiên, không được cho mượn đất đai, nhưng lại có thể “lách luật” bằng cách cho thuê (nếu đủ điều kiện cho thuê) không phải trả tiền.
Luật đất đai năm 2003 (đã sửa đổi, bổ sung năm 2008, 2009,2010) cũng quy định nhiều trường hợp hạn chế thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, như tổ chức kinh tế chỉ được thế chấp tại tổ chức tín dụng, mà không được thế chấp cho cá nhân, pháp nhân khác và chỉ được thế chấp để vay vốn sản xuất, kinh doanh, chứ không được sử dụng vào mục đích khác. Còn hộ gia đình, cá nhân ngoài thế chấp tại các tổ chức tín dụng thì còn được thế chấp tại tổ chức kinh tế hoặc cá nhân nhưng cũng chỉ được để vay vốn sản xuất, kinh doanh.
Nếu cứ đúng câu chữ quy định trong Luật đất đai năm 2003 (sửa đổi, bổ sung năm 2009) nêu trên thì việc thế chấp quyền sử dụng đất để phục vụ các nhu cầu khác như bảo đảm nghĩa vụ cho các hợp đồng mua bán, đầu tư, xây dựng hay phục vụ nhu cầu đời sống, kể cả vay vốn để học tập, xây nhà ở hay trị bệnh cứu người đều là trái luật. Tuy nhiên, điều này chỉ xảy ra đối với quyền sử dụng đất trống, còn nếu đất có nhà ở, có các tài sản khác gắn liền vời đất thì vẫn được phép thế chấp cùng với bất động sản khác.
Luật đất đai năm 2013 đã bỏ đi quyền “bảo lãnh” bằng quyền sử dụng đất, vì được hiểu rằng đó chính là quyền thế chấp để bảo đảm nghĩa vụ của người khác.
Ngoài ra, người sử dụng đất còn có 6 quyền khác có tính chất chung gồm: được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất; hưởng các lợi ích do công trình của Nhà nước phục vụ việc bảo vệ, cải tạo đất nông nghiệp; được nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ đất nông nghiệp; được Nhà nước bảo hộ khi người khác xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp về đất đai của mình; khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp của mình và những hành vi vi phạm pháp luật về đất đai. Người sử dụng đất được thế chấp khi có đủ 5 điều kiện sau đây:
Thứ nhất, có Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất;
Thứ hai, đất không có tranh chấp;
Thứ ba, quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
Thứ tư, trong thời hạn sử dụng đất (đối với loại đất giao, đất thuê được sử dụng có thời hạn);
Thứ năm, đã thực hiện xong nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước, trong trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính.
Ngoài ra, khi thế chấp quyền sử dụng đất người sử dụng còn phải thực hiện các điều kiện liên quan khác đối với từng chủ thể và từng loại đất đai.
Để được tư vấn cụ thể hơn, vui lòng gửi mail về cho chúng tôi theo địa chỉ: congtyluatsaoviet@gmail.com hoặc liên hệ trực tiếp đến tổng đài 1900 6243.
Trân trọng./
