Trong bối cảnh thị trường bất động sản diễn biến phức tạp, đặc biệt là tình trạng giá nhà ở liên tục leo thang tại các đô thị lớn, Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (thuộc Bộ Xây dựng) đã chủ động khởi xướng và hoàn thiện dự thảo Nghị quyết của Chính phủ về cơ chế kiểm soát, kiềm chế giá bất động sản. Văn bản quan trọng này hiện đang trong quá trình lấy ý kiến góp ý từ năm bộ, ngành chủ chốt nhằm hoàn thiện khung pháp lý trước khi trình Chính phủ ban hành. Trong bài viết này, hãy cùng Luật Sao Việt phân tích để xem dự thảo sẽ đảm bảo giải pháp trúng mục tiêu, hay sẽ gây nguy cơ rủi ro cho thị trường?
Sự xuất hiện của dự thảo Nghị quyết đã ngay lập tức thu hút sự quan tâm lớn từ dư luận, giới chuyên gia và cộng đồng doanh nghiệp. Một luồng ý kiến chiếm ưu thế bày tỏ quan điểm rằng giải pháp căn cơ và bền vững nhất để ổn định thị trường, hạ nhiệt giá cả, cần phải bắt nguồn từ việc giải quyết vấn đề cung - cầu cơ bản. Cụ thể, thay vì áp dụng các biện pháp can thiệp hành chính mang tính chất ngắn hạn, Nhà nước nên tập trung vào việc gia tăng mạnh mẽ nguồn cung nhà ở có mức giá "vừa túi tiền" để đáp ứng nhu cầu thực sự của đại đa số người dân. Lo ngại được đặt ra là việc can thiệp bằng các công cụ hành chính quá sâu có thể tiềm ẩn nguy cơ gây ảnh hưởng tiêu cực, làm méo mó hoặc gián đoạn sự phát triển tự nhiên và lành mạnh của thị trường bất động sản trong dài hạn. Đây là một vấn đề cân bằng tinh tế giữa nhu cầu điều tiết của Nhà nước và quy luật thị trường.
Ảnh minh họa (Nguồn: Internet)
Một trong những nội dung trọng tâm và trực tiếp nhất trong dự thảo Nghị quyết là việc siết chặt chính sách cho vay đối với người mua nhà ở, nhằm hạn chế dòng vốn tín dụng đổ ồ ạt vào các hoạt động đầu cơ. Chính sách này được thiết kế để áp dụng ngay từ thời điểm Nghị quyết chính thức có hiệu lực thi hành, tạo ra một rào cản tài chính rõ ràng đối với việc sở hữu nhiều bất động sản. Cơ chế kiểm soát tín dụng được quy định chi tiết thông qua việc áp dụng hạn mức cho vay nghiêm ngặt đối với các khoản vay dùng để mua nhà ở (ngoại trừ phân khúc nhà ở xã hội, vốn đã có các chính sách ưu đãi riêng biệt). Cụ thể, đối với những khoản vay dùng để mua nhà ở thứ hai, hạn mức cho vay tối đa được xác định là không quá 50% giá trị ghi trên hợp đồng mua bán nhà ở. Quy định này thể hiện sự thận trọng của cơ quan quản lý trong việc kiểm soát rủi ro từ người mua cá nhân đã có một tài sản.
Mức kiểm soát còn được thắt chặt hơn đáng kể đối với các khoản vay mua nhà ở từ thứ ba trở lên. Đối tượng này chỉ được phép vay tối đa 30% giá trị của hợp đồng mua bán nhà ở. Mục tiêu rõ ràng của việc thiết lập các hạn mức này là nhằm đạt được ba kết quả cốt lõi: thứ nhất, hạ nhiệt mức giá nhà đang tăng nóng; thứ hai, giảm thiểu rủi ro đầu cơ, khiến hoạt động mua bán nhà chỉ dựa vào tăng giá trở nên kém hấp dẫn; và thứ ba, ngăn chặn hiệu quả dòng vốn tín dụng ngân hàng chảy ồ ạt và thiếu kiểm soát vào lĩnh vực bất động sản, góp phần tái cơ cấu dòng vốn nền kinh tế.
Sự cần thiết của các biện pháp can thiệp đã được củng cố bởi những số liệu thực tế đáng báo động về giá nhà ở tại các đô thị lớn trong thời gian qua. Thực trạng giá nhà ở tại hai thị trường trọng điểm là Hà Nội và TP Hồ Chí Minh đã liên tục leo thang, tạo ra một gánh nặng tài chính khổng lồ cho người dân có nhu cầu thực.
Báo cáo chi tiết từ Bộ Xây dựng đã chỉ rõ diễn biến tại Thủ đô Hà Nội. Phân khúc chung cư, vốn là lựa chọn phổ biến của người dân đô thị, đã đạt mức giá trung bình từ 70-80 triệu đồng/m2. Mức giá này đã tăng đáng kể, khoảng 5,6% so với thời điểm đầu năm. Thậm chí, các phân khúc nhà ở thấp tầng như liền kề và biệt thự còn ghi nhận ngưỡng giá cao hơn rất nhiều, chạm mốc 100-200 triệu đồng/m2. Tương tự, tại TP Hồ Chí Minh, tốc độ tăng giá cũng thể hiện sự tăng trưởng "phi mã." Trong giai đoạn 2018 đến 2024, giá chung cư tại đây đã tăng gần gấp ba lần, từ mức trung bình khoảng 35 triệu đồng/m2 lên đến hơn 91 triệu đồng/m2. . Sự tăng giá chóng mặt này đang tạo ra một nghịch lý lớn: trong khi giá trị bất động sản tăng trưởng ở mức hai chữ số, thu nhập bình quân đầu người lại chỉ tăng ở mức khiêm tốn, khoảng 6-7% mỗi năm. Sự chênh lệch lớn và ngày càng nới rộng giữa tốc độ tăng giá nhà và tốc độ tăng thu nhập đang khiến khả năng tiếp cận nhà ở trở nên ngày càng khó khăn và xa vời đối với đại bộ phận người lao động, làm trầm trọng thêm vấn đề an sinh xã hội.
Bên cạnh các biện pháp tài chính, Bộ Xây dựng cũng đề xuất một giải pháp đột phá nhằm tăng cường tính minh bạch và kiểm soát hoạt động giao dịch bất động sản trên thị trường, đồng thời hạn chế tình trạng đầu cơ làm giá.
Đề xuất cụ thể yêu cầu tất cả các giao dịch bất động sản phải được thực hiện thông qua Trung tâm giao dịch bất động sản và quyền sử dụng đất do Nhà nước chịu trách nhiệm thành lập và quản lý. Việc bắt buộc giao dịch qua một đơn vị trung gian công lập nhằm loại bỏ các giao dịch ngầm, không kê khai, vốn là nguyên nhân gây ra sự thiếu minh bạch về giá trị thực của bất động sản. Về mặt chức năng, Trung tâm sẽ chịu trách nhiệm chính trong việc tổ chức, giám sát toàn bộ quy trình và thực hiện việc xác thực các giao dịch bất động sản. Các loại hình giao dịch bắt buộc phải qua Trung tâm bao gồm mua bán, chuyển nhượng quyền sở hữu, và cho thuê mua. Thông qua cơ chế tập trung này, Nhà nước có thể kiểm soát chặt chẽ nguồn gốc, giá trị và tính hợp pháp của tài sản, từ đó tạo ra một cơ sở dữ liệu minh bạch, giúp hạn chế đáng kể các hành vi đầu cơ trục lợi và làm nhiễu loạn thị trường.
Nhằm giải quyết vấn đề nguồn cung và giá cả một cách bền vững, Bộ Xây dựng đã đưa ra một cơ chế phát triển nhà ở mới, gọi là Nhà ở thương mại giá phù hợp. Để kiểm soát và kiềm chế giá bất động sản trong giai đoạn sắp tới, Bộ Xây dựng đề xuất Chính phủ ban hành quy định giao trách nhiệm cho UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương. Các địa phương, tùy thuộc vào tình hình thực tế, phải dành tối thiểu 20% tổng số dự án xây dựng nhà ở thương mại dự kiến phát triển trong giai đoạn 2026-2030 để triển khai xây dựng loại hình nhà ở thương mại với mức giá phải chăng, phù hợp với khả năng chi trả của người dân. Các dự án Nhà ở thương mại giá phù hợp này sẽ được áp dụng một loạt các cơ chế chính sách đặc thù, ưu đãi lớn, nhằm đảm bảo tính khả thi về mặt kinh tế cho nhà đầu tư đồng thời duy trì được mức giá bán thấp.
Tóm lại, dự thảo Nghị quyết của Bộ Xây dựng là một gói giải pháp tổng thể, kết hợp cả công cụ điều tiết tín dụng, minh bạch hóa giao dịch và tạo nguồn cung nhà ở giá thấp, nhằm mục tiêu kép là kiềm chế đà tăng giá và đưa thị trường bất động sản phát triển theo hướng bền vững hơn, phục vụ nhu cầu an sinh xã hội.
Nếu còn bất kỳ vướng mắc nào liên quan, hãy liên hệ với Luật sư và Chuyên viên pháp lý của chúng tôi để được hỗ trợ kịp thời và hiệu quả.
Liên hệ ngay để được Luật sư, Chuyên viên pháp lý hỗ trợ kịp thời:
- CÔNG TY LUẬT TNHH SAO VIỆT -
"Sự bảo hộ hoàn hảo trong mọi quan hệ pháp luật"
Tổng đài tư vấn pháp luật: 1900 6243
Địa chỉ tư vấn trực tiếp: Số 525B Lạc Long Quân, P. Xuân La, Q. Tây Hồ, Hà Nội
Gửi thư tư vấn hoặc yêu cầu dịch vụ qua Email: congtyluatsaoviet@gmail.com
