Trong thời gian qua, Luật Sao Việt nhận được nhiều thắc mắc xoay quanh việc chủ nhà tự ý vào phòng trọ của người thuê để kiểm tra, thu dọn hoặc đòi tiền phòng. Đây là tình huống khá phổ biến trong thực tế, nhưng ít người biết rằng hành vi này có thể bị xem là vi phạm pháp luật. Vậy cụ thể, pháp luật hiện hành quy định như thế nào về quyền vào chỗ ở của chủ nhà khi đã cho thuê?
Quyền sử dụng và chiếm hữu hợp pháp của người thuê trọ
Khi chủ nhà ký hợp đồng cho thuê phòng, quyền sử dụng căn phòng trong thời hạn thuê thuộc về người thuê, chứ không còn do chủ sở hữu trực tiếp chi phối. Theo Điều 472 Bộ luật Dân sự 2015, hợp đồng thuê tài sản là sự thỏa thuận theo đó bên cho thuê giao tài sản cho bên thuê sử dụng trong một thời hạn, bên thuê phải trả tiền thuê. Điều này có nghĩa là trong thời gian thuê, người thuê được quyền chiếm hữu, sử dụng và khai thác công dụng của căn phòng như một tài sản thuộc quyền của mình. Chủ nhà, dù vẫn là người sở hữu, không còn quyền tự ý ra vào hay sử dụng tài sản đó nữa, trừ khi được người thuê đồng ý hoặc pháp luật cho phép.
Quyền bất khả xâm phạm về chỗ ở
Không chỉ trong quan hệ dân sự, quyền bất khả xâm phạm về chỗ ở còn được ghi nhận là quyền hiến định của công dân. Điều 22 Hiến pháp năm 2013 quy định, chỗ ở của công dân là bất khả xâm phạm; không ai được tự ý vào chỗ ở của người khác nếu không có sự đồng ý của người đó, trừ trường hợp pháp luật cho phép. Quy định này tiếp tục được cụ thể hóa tại Điều 38 Bộ luật Dân sự 2015 về quyền bí mật đời tư, đời sống riêng tư và chỗ ở. Người thuê trọ – dù không phải chủ sở hữu – vẫn có đầy đủ quyền được bảo vệ chỗ ở hợp pháp của mình. Do đó, việc chủ nhà tự ý mở cửa, vào phòng, kiểm tra đồ đạc, hoặc lắp camera theo dõi đều có thể bị xem là xâm phạm chỗ ở người khác.
Khi nào chủ nhà được phép vào phòng trọ?
Pháp luật không cấm tuyệt đối chủ nhà vào phòng thuê, nhưng chỉ cho phép trong một số trường hợp cụ thể. Theo Điều 498 Bộ luật Dân sự 2015 và Điều 85 Luật Nhà ở 2014, bên cho thuê có thể kiểm tra, bảo trì, sửa chữa nhà ở nếu được bên thuê đồng ý trước, hoặc trong tình huống khẩn cấp như:
- Có cháy, nổ, rò rỉ điện nước, nguy cơ đe dọa an toàn;
- Khi cơ quan chức năng yêu cầu kiểm tra theo quy định của pháp luật.
Ngoài những trường hợp này, mọi hành vi tự ý mở khóa, vào phòng, di chuyển hoặc thu giữ đồ đạc của người thuê đều là vi phạm.
Hình ảnh minh họa (Nguồn: Internet)
Xử phạt hành chính khi xâm phạm chỗ ở người khác
Theo Điều 10 Nghị định 144/2021/NĐ-CP, người nào có hành vi xâm phạm chỗ ở của người khác mà chưa đến mức truy cứu trách nhiệm hình sự sẽ bị phạt tiền từ 20 triệu đồng đến 50 triệu đồng. Cụ thể, các hành vi có thể bị xử phạt bao gồm:
- Tự ý vào chỗ ở của người khác;
- Tự ý khám xét, kiểm tra, thu giữ tài sản;
- Cản trở người khác sử dụng hợp pháp chỗ ở.
- Đối với chủ nhà trọ, nếu cố tình mở cửa phòng khi người thuê vắng mặt, thu giữ tài sản do người thuê còn nợ tiền, hoặc đuổi người thuê mà không có quyết định của tòa án – đều có thể bị xử lý hành chính theo quy định này.
Truy cứu trách nhiệm hình sự nếu hành vi nghiêm trọng
Nếu hành vi xâm phạm chỗ ở gây hậu quả nghiêm trọng, chủ nhà có thể bị truy tố theo Điều 158 Bộ luật Hình sự 2015 (sửa đổi, bổ sung 2017). Cụ thể, người nào xâm phạm trái phép chỗ ở của người khác có thể bị:
Phạt cảnh cáo, phạt tiền từ 20 đến 100 triệu đồng, hoặc phạt cải tạo không giam giữ đến 2 năm; Nếu phạm tội có tổ chức, lợi dụng chức vụ, quyền hạn, hoặc gây ảnh hưởng nghiêm trọng đến danh dự, tài sản, sức khỏe của người khác, có thể bị phạt tù từ 1 đến 3 năm. Ví dụ: chủ nhà tự ý vào phòng người thuê, quay video, thu giữ đồ đạc, công khai hình ảnh cá nhân của họ – hành vi này có thể cấu thành tội xâm phạm chỗ ở người khác, thậm chí xâm phạm đời tư (Điều 159 Bộ luật Hình sự).
Người thuê trọ cần làm gì khi bị chủ nhà tự ý vào phòng?
Nếu người thuê phát hiện chủ nhà có hành vi xâm phạm chỗ ở, họ có thể:
- Lưu lại bằng chứng: ghi hình, ghi âm, chụp lại hiện trường, lưu tin nhắn;
- Gửi đơn khiếu nại hoặc tố cáo đến Công an phường/xã nơi xảy ra vụ việc;
- Yêu cầu bồi thường thiệt hại nếu đồ đạc bị mất, hư hỏng, hoặc bị xâm phạm đời tư;
- Đề nghị khởi tố hình sự nếu hành vi nghiêm trọng, có yếu tố xâm nhập, đe dọa, hoặc làm ảnh hưởng nghiêm trọng đến quyền cá nhân.
Ngoài ra, người thuê nên ký hợp đồng thuê rõ ràng, ghi cụ thể về quyền vào phòng kiểm tra, thời gian thông báo trước, và điều khoản bồi thường khi vi phạm để tránh tranh chấp.
Bên cạnh quy định pháp luật, mối quan hệ giữa chủ nhà và người thuê còn là mối quan hệ xã hội – dân sự, cần dựa trên sự tôn trọng và tin tưởng. Chủ nhà nên nhận thức rằng, khi cho thuê, quyền kiểm soát thực tế căn phòng đã được chuyển giao, và chỉ nên can thiệp khi thật cần thiết, với sự đồng ý của người thuê. Ngược lại, người thuê cũng cần tôn trọng tài sản, thanh toán đúng hạn, sử dụng đúng mục đích để tránh tạo xung đột.
