Tôi có hỏi mua một căn hộ chung cư với giá thỏa thuận là 3 tỷ 5, tuy nhiên khi làm hợp đồng chuyển nhượng phía chủ nhà bán muốn để giá trên hợp đồng là 2 tỷ đồng. Trong trường hợp của tôi làm hợp đồng chuyển nhượng như vậy thì có rủi ro gì về mặt pháp lý hay không?
Nguồn ảnh: Internet
Trả lời:
Vấn đề kê khai giá bán trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn rất nhiều so với giá trị giao dịch thực tế trong giao dịch bất động sản là việc hiện nay xảy ra khá phổ biến. Xuất phát từ những lợi ích thực tế mà cả người bán và người mua bất động sản đều được hưởng mà rất nhiều hợp đồng chuyển nhượng được biên soạn với giá chuyển nhượng chêch lệch nhiều so với thực tế như vậy.
Khi thực hiện giao dịch chuyển nhượng bất động sản các khoản chi phí phát sinh khác gồm: Thuế thu nhập cá nhân ( TNCN); Lệ phí trước bạ; Lệ phí địa chính; Lệ phí công chứng hợp đồng giao dịch. Trong đó, những khoản chịu tác động trực tiếp của giá trị chuyển nhượng trên hợp đồng giao dịch là thuế thu nhập cá nhân và phí công chứng hợp đồng, điều này đồng nghĩa với việc nếu như giá trị chuyển nhượng trên hợp đồng càng thấp thì những phí về thuế TNCN, phí công chứng hợp đồng sẽ càng thấp.
- Thuế suất đối với chuyển nhượng bất động sản là 2% trên giá chuyển nhượng hoặc giá cho thuê lại (Khoản 2, Điều 17 Thông tư 92/2015/ BTC)
Trường hợp cá nhân chỉ có một nhà ở, đất ở duy nhất thì được miễn thuế TNCN theo Khoản 2 Điều 4 Luật thuế thu nhập cá nhân 2007
Cách tính : Thuế thu nhập cá nhân phải nộp = Giá chuyển nhượng x Thuế suất 2% (Khoản 4 Điều 12 thông tư 111/2013/BTC )
- Mức thu phí công chứng hợp đồng giao dịch xác định theo giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng giao dịch
Vậy lợi ích đạt được trên thực tế:
* Đối với người bán: về nguyên tắc người bán phải nộp 2% thuế TNCN khi chuyển nhượng BĐS theo đó Thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản được xác định bằng giá chuyển nhượng bất động sản theo từng lần chuyển nhượng trừ giá mua bất động sản và các chi phí liên quan.
* Đối với người mua: Theo Theo Khoản 1 Điều 7 Nghị định 45/2011/NĐ - CP quy định, mức thu lệ phí trước bạ của nhà đất là 0,5%. Theo Thông tư 301/2016/ BTC quy định: Giá tính lệ phí trước bạ đối với đất được xác định như sau: Giá tính lệ phí trước bạ đối với đất (đồng) = Diện tích đất chịu lệ phí trước bạ (m2) X Giá một mét vuông đất (đồng/m2) tại Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh ban hành.
Tuy nhiên bên cạnh những lợi ích về tài sản đạt được thì việc kê khai giá trị chuyển nhượng trên hợp đồng thấp hơn giá trị thỏa thuận thực cũng mang lại nhiều rủi ro khi việc đó bị phát hiện:
Thứ nhất, Nếu bị phát hiện sẽ tùy vào mức độ vi phạm mà người bán sẽ bị xử phạt hành chính mà nặng hơn là bị truy cứu trách nhiệm hình sự:
Bản chất của hành vi kê khai giá trị chuyển nhượng trên hợp đồng thấp hơn giá trị chuyển nhượng thực tế là cắt giảm tối đa những chi phí phụ hay nói cách khác mục đích ở đây là nhằm để trốn thuế. Tùy vào mức độ vi phạm mà người bán có thể bị xử phạt hành chính từ 1 đến 3 lần số tiền trốn thuế ( quy định xử phạt hành vi trốn thuế đã được Chính Phủ quy định rất chi tiết tại Điều 17, Nghị định số 125/2020/NĐ-CP, mới ban hành gần đây nhất vào ngày 19/10/2020.)
Trường hợp vi phạm nghiêm trọng hơn thì có thể sẽ bị truy cứu trách nhiệm hình sự về tội trốn thuế theo quy định tại Điều 200 BLHS 2015 với hình phạt cao nhất là phạt tù đến 07 năm.
Thứ hai, giao dịch bị tuyên vô hiệu
Việc xác lập giao dịch mua bán kê khai giá thấp có công chứng giá trị kê khai không đúng giá trị thực tế thì đó là xác lập một giao dịch giả tạo nhằm mục đích che giấu một giao dịch dân sự khác. Giao dịch dân sự khác ở đây là giao dịch mua bán chuyển nhượng kê khai giá trị thật. Theo quy định tại Điều 124 Bộ luật dân sự 2015 quy định về giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạo có quy định về vấn đề này và theo đó thì hợp đồng giao dịch sẽ bị tuyên vô hiệu.
Hợp đồng bị tuyên vô hiệu sẽ kéo theo nó là những hậu quả pháp lý, quy định tại Điều 131 Bộ luật dân sự 2015:
1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.
2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả.
3. Bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đó.
4. Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường.
5. Việc giải quyết hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu liên quan đến quyền nhân thân do Bộ luật này, luật khác có liên quan quy định.
Lúc này nếu giao dịch dân sự bị tuyên vô hiệu thì thiệt thòi thì người mua có thể đối mặt với trường hợp là nhận tiền không đúng với số tiền thực tế đã đưa cho người bán mà chỉ nhận đúng bằng số tiền ghi trên hợp đồng công chứng vì không có bằng chứng chứng minh số tiền chênh lệch nêu trên.
Như vậy, trong trường hợp của bạn giá trị chuyển nhượng trên hợp đồng khác với giá trị chuyển nhượng thực tế hai bên giao dịch nếu bị phát hiện thì chủ nhà có thể bị xử phạt hành chính về hành vi trốn thuế và hợp đồng giao dịch chuyển nhượng đó sẽ bị tuyên vô hiệu.
