Câu hỏi: Tôi có thuê mặt bằng 4 tầng để mở cửa hàng kinh doanh, thời gian ký hợp đồng là 5 năm, do thời gian ký dài hạn nên tôi đã bỏ nhiều tiền sửa chữa và trang trí cửa hàng, nhưng mới chỉ kinh doanh được 02 năm thì bất ngờ cơ quan thi hành án đến thông báo kê biên mảnh đất và tài sản trên đất vì 1 năm trước, chủ nhà đã thế chấp căn nhà tôi đang thuê cho 1 khoản vay tại ngân hàng và giờ không có khả năng trả nợ. Khi ký hợp đồng thuê và cả trong quá trình thuê tôi không hề biết và chủ nhà cũng không nói với tôi điều này. Trong trường hợp này tôi có bị buộc phải trả lại mặt bằng ngay lập tức hay không? Tôi phải làm gì để đảm bảo quyền lợi của mình?
Trả lời:
Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đến Công ty Luật Sao Việt. Đối với trường hợp của bạn, chúng tôi tư vấn cho bạn như sau:
Theo thông tin bạn trình bày, bạn thuê căn nhà làm mặt bằng kinh doanh được 02 năm, trong khi căn nhà được thế chấp tại ngân hàng vào thời điểm khoảng 1 năm về trước. Như vậy sau khi cho bạn thuê nhà, chủ nhà mới đem tài sản cho thuê đi thế chấp để vay tiền ngân hàng
Đối với nhà ở đang cho thuê mang đi thế chấp, Căn cứ tại Điều 146 Luật Nhà ở 2014 chủ sở hữu nhà ở có quyền thế chấp nhà ở đang cho thuê nhưng:
+ Phải thông báo bằng văn bản cho bên thuê nhà ở biết trước về việc thế chấp.
+ Thông báo cho bên nhận thế chấp biết
Khi đó, Bên thuê nhà ở được tiếp tục thuê đến hết hạn hợp đồng thuê nhà ở.
Như vậy, Bạn chỉ có thể tiếp tục hợp đồng thuê nếu như khi đem tài sản cho thuê đi thế chấp, bên cho thuê đã thông báo với NGÂN HÀNG (bên nhận thế chấp) biết về việc đang cho thuê căn nhà và được bên ngân hàng đồng ý.
Trong trường hợp bên cho thuê không thông báo với ngân hàng thì hợp đồng thuê sẽ chấm dứt tại thời điểm xử lý tài sản thế chấp ( Căn cứ Tại Điều 34 Nghị định 21/2021/NĐ-CP quy định việc thế chấp liên quan đến tài sản cho thuê, cho mượn).
Tại Điều 34 Nghị định 21/2021/NĐ-CP quy định việc thế chấp liên quan đến tài sản cho thuê, cho mượn, như sau:
1. Trường hợp tài sản đang cho thuê, cho mượn được dùng để thế chấp thì bên thế chấp phải thông báo cho bên nhận thế chấp biết.
2. Việc tài sản thế chấp đang được cho thuê, cho mượn bị xử lý theo trường hợp quy định tại Điều 299 của Bộ luật Dân sự không làm chấm dứt hợp đồng thuê, hợp đồng mượn; bên thuê, bên mượn được tiếp tục thuê, mượn cho đến khi hết thời hạn theo hợp đồng.
Dẫn chiếu đền Điều 299 Bộ luật dân sự về các trường hợp xử lý tài sản bảo đảm gồm
+ Đến hạn thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm mà bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ.
+ Bên có nghĩa vụ phải thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm trước thời hạn do vi phạm nghĩa vụ theo thỏa thuận hoặc theo quy định của luật.
+ Trường hợp khác do các bên thỏa thuận hoặc luật có quy định.
3. Trường hợp biện pháp thế chấp đã phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba mà bên thế chấp dùng tài sản thế chấp để cho thuê, cho mượn nhưng không thông báo cho bên nhận thế chấp biết thì hợp đồng thuê, hợp đồng mượn chấm dứt tại thời điểm xử lý tài sản thế chấp. Quyền, nghĩa vụ giữa bên thế chấp và bên thuê, bên mượn được giải quyết theo thỏa thuận trong hợp đồng thuê tài sản, hợp đồng mượn tài sản, quy định của Bộ luật Dân sự, luật khác liên quan.
Như vậy, tùy thuộc vào việc chủ căn nhà có thông báo với bên ngân hàng về việc cho bạn thuê căn nhà, sẽ có 2 trường hợp như sau:
Trường hợp 1: Chủ nhà có thông báo bằng văn bản cho bên ngân hàng
Nếu trước khi cho bạn thuê nhà, chủ nhà đã thông báo cho bên ngân hàng biết về việc cho bạn thuê nhà thì bạn sẽ được tiếp tục thuê căn nhà làm mặt bằng kinh doanh cho đến khi hết thời hạn theo hợp đồng. Khi đó, dù bên thi hành án đến kê biên tài sản thì theo Điều 91 Luật Thi hành án dân sự năm 2008, bạn vẫn được tiếp tục hợp đồng thuê nhà:
Điều 91. Kê biên tài sản của người phải thi hành án đang do người thứ ba giữ
Trường hợp xác định người thứ ba đang giữ tài sản của người phải thi hành án, kể cả trường hợp tài sản được xác định bằng bản án, quyết định khác thì Chấp hành viên ra quyết định kê biên tài sản đó để thi hành án; trường hợp người thứ ba không tự nguyện giao tài sản thì Chấp hành viên cưỡng chế buộc họ phải giao tài sản để thi hành án.
Trường hợp tài sản kê biên đang cho thuê thì người thuê được tiếp tục thuê theo hợp đồng đã giao kết.
Trường hợp 2: Chủ nhà không thông báo bằng văn bản cho bên ngân hàng
Như đã phân tích ở trên, nếu chủ nhà không thông báo cho phía ngân hàng biết về việc cho bạn thuê nhà thì khi đến hạn mà chủ nhà không trả được nợ cho ngân hàng, ngân hàng có quyền xử lý tài sản thế chấp. Khi đó, hợp đồng thuê của bạn và chủ nhà sẽ chấm dứt tại thời điểm xử lý tài sản thế chấp. Bạn sẽ không được tiếp tục thuê căn nhà đó nữa.
Trong trường hợp này, để đảm bảo quyền lợi của mình, bạn nên xem lại hợp đồng ký kết giữa bạn và chủ nhà về các điều khoản, thỏa thuận liên quan đến mức bồi thường, phạt hợp đồng khi tài sản bị phát mại thu hồi nợ. Khi đó, bạn có thể yêu cầu chủ nhà trả lại toàn bộ tiền cọc, tiền thuê mà bên thuê đã đóng trước cho bên cho thuê, các chi phí đầu tư… Trong trường hợp hợp đồng không có quy định, hai bên có thể thoả thuận về mức bồi thường hợp lý, nếu bên cho thuê không bồi thường bạn có thể làm đơn khởi kiện yêu cầu bồi thường thiệt hại ngoài hợp đồng đến TAND cấp huyện nơi ký kết hợp đồng.
Trên đây là tư vấn của Luật Sao Việt đối với câu hỏi của bạn. Nếu trong quá trình thực hiện các thủ tục nếu gặp phải các vấn đề cần được giải đáp, bạn vui lòng liên hệ:
Liên hệ sử dụng dịch vụ tư vấn pháp luật:
- CÔNG TY LUẬT TNHH SAO VIỆT -
"Sự bảo hộ hoàn hảo trong mọi quan hệ pháp luật"
TỔNG ĐÀI TƯ VẤN PHÁP LUẬT: 1900 6243
Địa chỉ tư vấn trực tiếp: Số 525B Lạc Long Quân, P. Xuân La, Q. Tây Hồ, Hà Nội
Gửi thư tư vấn hoặc yêu cầu dịch vụ qua Email: congtyluatsaoviet@gmail.com
