Câu hỏi: Chào Luật sư Sao Việt, tôi có một vấn đề mong được Luật sư giải đáp. Trước khi mất, mẹ tôi có lập hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất cho tôi, hợp đồng đã được công chứng vào T6/2021. Sau đó, do vướng dịch bệnh nên tôi chưa kịp đăng ký sang tên sổ đỏ. Mẹ tôi qua đời do nhiễm covid vào T7/2021, và hiện các anh chị em trong gia đình cho rằng hợp đồng tặng cho đó không có giá trị pháp lý vì sổ đỏ chưa sang tên tôi thì vẫn là của mẹ, nên mảnh đất đó phải chia theo di sản thừa kế. Vậy trong trường hợp của tôi, có đúng là hợp đồng mẹ tặng cho tôi là không có hiệu lực không?
Trả lời: Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng gửi câu hỏi đến Luật Sao Việt. Đối với trường hợp của bạn, dựa trên những thông tin bạn cung cấp, chúng tôi đưa ra định hướng giải quyết như sau.
Trong thực tiễn, không ít trường hợp phát sinh tranh chấp liên quan đến hiệu lực của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất, đặc biệt khi người được tặng chưa kịp hoàn tất thủ tục đăng ký sang tên thì người tặng đã qua đời. Đây là một vấn đề pháp lý phức tạp, bởi lẽ Bộ luật dân sự năm 2015 quy định, đối với hợp đồng tặng cho bất động sản, tùy thuộc vào bất động sản thuộc loại phải đăng ký hay không phải đăng ký mà thời điểm phát sinh hiệu lực của hợp đồng là khác nhau và việc đăng ký biến động là điều kiện để chuyển quyền sử dụng đất. Trong khi đó, lại không có cơ sở rõ ràng nào cho thấy sự thay đổi ý chí mà người tặng cho đã thể hiện tại hợp đồng tặng cho, trước khi chết. Vậy trong trường hợp này, hợp đồng tặng cho có được công nhận hiệu lực hay không?
1. Theo quy định pháp luật về dân sự và đất đai
Trong tình huống trên, tại thời điểm xác lập và công chứng hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất là vào tháng 6 năm 2021, Bộ luật dân sự năm 2015 đang có hiệu lực pháp luật. Theo quy định tại Điều 459 Bộ luật dân sự năm 2015, hợp đồng tặng cho bất động sản phải được lập thành văn bản có công chứng, chứng thực hoặc phải đăng ký tại cơ quan có thẩm quyền, nếu bất động sản tặng cho thuộc trường hợp phải đăng ký quyền sở hữu theo quy định của luật. Tùy thuộc vào bất động sản phải đăng ký hay không phải đăng ký mà thời điểm phát sinh hiệu lực của hợp đồng tặng cho bất động sản là khác nhau. Nếu bất động sản không phải đăng ký quyền sở hữu thì hợp đồng tặng cho có hiệu lực kể từ thời điểm chuyển giao tài sản. Nếu tặng cho bất động sản phải đăng ký quyền sở hữu thì hợp đồng tặng cho bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký.
Như vậy, đối với bất động sản tặng cho là quyền sử dụng đất trong tình huống này, hợp đồng tặng cho sẽ phải được lập thành văn bản và có công chứng, chứng thực hoặc phải đăng ký. Đồng thời, hiệu lực của hợp đồng này sẽ có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký. Đồng thời, việc chuyển quyền sử dụng đất sẽ có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký theo quy định của Luật đất đai (Điều 503 Bộ luật dân sự năm 2015). Cụ thể là có hiệu lực từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính (Khoản 3 Điều 188 Luật đất đai năm 2013). Theo những quy định này, về nguyên tắc, nếu người tặng cho (bên chuyển quyền sử dụng đất) mất trước khi người được tặng cho (bên nhận chuyển quyền sử dụng đất) kịp đăng ký quyền sử dụng đất, thì hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất sẽ không có hiệu lực pháp luật. Trong nội dung tình huống bạn đưa ra, hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất của mẹ bạn cho bạn đã được công chứng,trước khi mẹ mất, bạn vẫn chưa thực hiện thủ tục đăng ký sang tên. Căn cứ theo những quy định trên, hợp đồng tặng cho giữa mẹ con bạn không được công nhận hiệu lực.
2. Trường hợp ngoại lệ dựa trên án lệ số 52/2021/AL
Tuy nhiên, có một trường hợp ngoại lệ về hiệu lực của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất khi chưa đăng ký quyền sử dụng đất được nêu tại Án lệ số 52/2021/AL được Hội đồng Thẩm phán TANDTC thông qua và được công bố theo Quyết định số 594/QĐ-CA của Chánh án TANDTC. Theo nội dung của án lệ, Tòa án vẫn sẽ xem xét và công nhận hiệu lực của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất trong trường hợp nếu hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất được xác lập mà có đủ các điều kiện gồm:
“- Hợp đồng đã thỏa mãn các điều kiện theo quy định của pháp luật về quyền tặng cho quyền sử dụng đất;
- Cho đến khi chết, người tặng cho tài sản không có văn bản nào để thay thế hợp đồng tặng cho tài sản đã ký kết trước đó và không có hành động nào thể hiện sự thay đổi ý chí đã thể hiện tại hợp đồng tặng cho tài sản đã ký kết;
- Người được tặng cho tài sản không thực hiện được việc đăng ký tài sản (quyền sử dụng đất) là do trở ngại khách quan về thủ tục hành chính (hoặc do trở ngại khách quan khác), không phải do ý chí chủ quan của người tặng cho tài sản.”
Đối chiếu với tình huống của bạn. Thứ nhất, hợp đồng tặng cho giữa mẹ và bạn đã được công chứng, về cơ bản có thể đánh giá là đã đảm bảo thỏa mãn các điều kiện theo quy định của pháp luật về quyền tặng cho quyền sử dụng đất; Thứ hai, cho đến khi chết, mẹ của bạn không có văn bản nào để thay thế hợp đồng tặng cho tài sản đã ký kết trước đó và cũng không có hành động nào thể hiện sự thay đổi ý chí đã thể hiện tại hợp đồng tặng cho tài sản đã ký kết; Thứ ba, việc bạn chưa thực hiện đăng ký là do dịch bệnh vovid xảy ra, khó khăn khi thực hiện thủ tục hành chính vì giãn cách xã hội, cách ly, mà không phải do người bạn chần chừ hay chủ ý không thực hiện. Tuy Án lệ số 52/2021/AL không liệt kê cụ thể những trường hợp nào được coi là “trở ngại khách quan”, nhưng căn cứ khái niệm được được quy định tại Điều 156 Bộ luật dân sự năm 2015, “Trở ngại khách quan là những trở ngại do hoàn cảnh khách quan tác động làm cho người có quyền, nghĩa vụ dân sự không thể biết về việc quyền, lợi ích hợp pháp của mình bị xâm phạm hoặc không thể thực hiện được quyền, nghĩa vụ dân sự của mình”. Những trở ngại này không phải do lỗi chủ quan, mà vì những yếu tố bất khả kháng hoặc khách quan, vượt ngoài khả năng kiểm soát. Dịch bệnh covid có thể là căn cứ để chứng minh yếu tố “trở ngại khách quan”, ví dụ địa phương đang áp dụng các biện pháp phong tỏa, giãn cách xã hội, các cơ quan đăng ký đất đai ngừng tiếp nhận hồ sơ, hoặc hoạt động bị gián đoạn, khó khăn thực sự trong việc đi lại/di chuyển để thực hiện thủ tục…
Do đó, trong trường hợp có tranh chấp giữa bạn và những anh em khác vì cho rằng hợp đồng tặng cho của mẹ bạn không có hiệu lực, nếu có sự phù hợp với nội dung của án lệ trên, bạn hoàn toàn có cơ sở viện dẫn để yêu cầu Tòa án công nhận hiệu lực pháp lý của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất, mặc dù việc đăng ký sang tên chưa được thực hiện tại và mẹ của bạn đã qua đời.
Nếu bạn đang gặp vướng mắc pháp lý tương tự hoặc trong những lĩnh vực pháp lý khác, đừng ngần ngại liên hệ với chúng tôi để được hỗ trợ kịp thời.
- CÔNG TY LUẬT TNHH SAO VIỆT -
"Sự bảo hộ hoàn hảo trong mọi quan hệ pháp luật"
TỔNG ĐÀI TƯ VẤN PHÁP LUẬT: 1900 6243
Địa chỉ tư vấn trực tiếp: Số 525B Lạc Long Quân, P. Xuân La, Q. Tây Hồ, Tp. Hà Nội
Gửi thư tư vấn hoặc yêu cầu dịch vụ qua Email: congtyluatsaoviet@gmail.com
