Câu hỏi: Tôi là cán bộ tín dụng tại một ngân hàng thương mại. Gần đây, ngân hàng tôi tiếp nhận một hồ sơ vay có tài sản bảo đảm là nhà đất đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở đứng tên người vay. Sau khi giải ngân, một bên thứ ba (người phụ nữ được cho là vợ cũ của người vay) khởi kiện yêu cầu tuyên bố giao dịch chuyển nhượng trước đó (giữa người vay và một người bán) là vô hiệu vì chữ ký trong hợp đồng chuyển nhượng bị giả mạo. Bên khởi kiện cho rằng hợp đồng thế chấp với ngân hàng cũng bị vô hiệu vì giao dịch mua bán trước đó không hợp pháp. Trong trường hợp này, xin hỏi: (1) Giao dịch thế chấp giữa ngân hàng và người vay có bị vô hiệu theo pháp luật dân sự không? (2) Ngân hàng có thể được coi là người thứ ba ngay tình để được bảo vệ quyền lợi trong giao dịch thế chấp không?
Trả lời: Cảm ơn bạn đã tin tưởng gửi câu hỏi đến Luật Sao Việt. Dựa trên tình huống bạn cung cấp, chúng tôi xin được đưa ra định hướng giải quyết thông qua bài viết dưới đây.
Trong thực tiễn giao dịch dân sự, đặc biệt là trong hoạt động tín dụng ngân hàng, hợp đồng thế chấp tài sản luôn đóng vai trò then chốt trong việc bảo đảm thực hiện nghĩa vụ. Theo quy định tại Điều 117 Bộ luật Dân sự năm 2015, một hợp đồng thế chấp chỉ được coi là có hiệu lực pháp luật khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện về chủ thể, ý chí tự nguyện và nội dung không trái pháp luật, đồng thời không thuộc các trường hợp vô hiệu quy định từ Điều 122 đến Điều 129 của Bộ luật này. Tuy nhiên, trên thực tế, việc đánh giá tính hợp pháp của hợp đồng thế chấp tài sản, đặc biệt là nhà đất, thường gặp không ít vướng mắc. Bởi, một vấn đề pháp lý hoàn toàn có thể phát sinh, đó là mặc dù bên thế chấp đã đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, nhưng điều đó không đồng nghĩa với việc giao dịch thế chấp tài sản luôn được coi là hợp pháp. Nếu giao dịch chuyển nhượng nhà đất trước đó – vốn là cơ sở làm phát sinh quyền sở hữu cho bên thế chấp – bị tuyên vô hiệu, thì hệ quả có thể kéo theo là hợp đồng thế chấp cũng bị vô hiệu. Vấn đề đặt ra là: trong trường hợp đó, liệu bên nhận thế chấp, như ngân hàng, có được xem là người thứ ba ngay tình và được pháp luật bảo vệ hay không? Việc xác định tư cách ngay tình của bên nhận thế chấp là điểm then chốt để làm rõ hiệu lực của hợp đồng thế chấp tài sản.
1. Bên thứ ba ngay tình trong giao dịch dân sự là gì?
Một trong những điểm mấu chốt để xác định hiệu lực của hợp đồng thế chấp trong trường hợp giao dịch chuyển nhượng trước đó bị vô hiệu là việc xem xét tư cách “bên thứ ba ngay tình” của ngân hàng - bên nhận thế chấp. Hiện nay, Bộ luật dân sự năm 2015 hiện hành không đưa ra khái niệm người thứ ba ngay tình là gì mà chỉ nêu những trường hợp người thứ ba ngay tình được bảo vệ khi giao dịch dân sự vô hiệu. Tuy nhiên, dựa vào bản chất pháp lý, có thể hiểu: bên thứ ba ngay tình là người xác lập giao dịch với một bên khác và tin tưởng một cách hợp lý, khách quan rằng bên này có quyền đối với tài sản đang giao dịch. Họ không biết, và trong điều kiện thông thường cũng không thể biết rằng quyền sở hữu hay quyền sử dụng tài sản của đối tác giao dịch có nguồn gốc từ một giao dịch trước đó bị vô hiệu.
2. Ngân hàng có được coi là người thứ ba ngay tình, hợp đồng thế chấp có bị coi là vô hiệu?
Theo quy định tại khoản 2 Điều 133 Bộ luật Dân sự năm 2015 “Trường hợp giao dịch vô hiệu nhưng tài sản đã được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền, sau đó được chuyển giao bằng một giao dịch dân sự khác cho người thứ ba ngay tình và người này căn cứ vào việc đăng ký đó mà xác lập, thực hiện giao dịch thì giao dịch đó không bị vô hiệu”. Theo đó, trong trường hợp một giao dịch dân sự bị tuyên vô hiệu nhưng tài sản liên quan đã được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền, sau đó tiếp tục được chuyển giao cho người thứ ba ngay tình thông qua một giao dịch dân sự khác, thì giao dịch sau đó sẽ không bị coi là vô hiệu. Quy định này nhằm bảo vệ quyền lợi của người thứ ba ngay tình.
Trong đó, phạm vi của cụm từ “chuyển giao bằng một giao dịch dân sự khác” không bị giới hạn trong các giao dịch chuyển quyền sở hữu như mua bán, tặng cho, thừa kế... mà theo hướng dẫn của Tòa án nhân dân tối cao tại Công văn số 02/TANDTC-PC, còn bao gồm cả các giao dịch làm phát sinh quyền đối với tài sản, chẳng hạn như thế chấp. Cụ thể, trong giao dịch thế chấp, mặc dù tài sản không được chuyển giao vật lý cho bên nhận thế chấp tại thời điểm giao kết hợp đồng, nhưng bản chất pháp lý của thế chấp là một biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ, thiết lập một cơ chế pháp lý để bên nhận thế chấp có quyền xử lý tài sản trong trường hợp nghĩa vụ không được thực hiện. Nói cách khác, việc thế chấp được xem là hình thức chuyển giao quyền tài sản có điều kiện (điều kiện ở đây là người vay không thực hiện hoặc vi phạm nghĩa vụ trả nợ).
Tuy nhiên, việc ngân hàng chỉ dựa vào giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc quyền sở hữu nhà ở để ký hợp đồng thế chấp mà không thực hiện thẩm định kỹ lưỡng về nguồn gốc tài sản, quá trình chuyển nhượng, tình trạng quản lý và sử dụng thực tế tài sản, thì khó có thể kết luận ngân hàng là bên thứ ba ngay tình. Trong tình huống cụ thể, nếu giao dịch chuyển nhượng trước đó bị tuyên vô hiệu do có hành vi giả mạo chữ ký và không có sự đồng thuận của người đồng sở hữu – như trường hợp ông A giả chữ ký bà B để chuyển nhượng tài sản cho ông C – thì tài sản rõ ràng không được chuyển quyền hợp pháp. Khi ông C tiếp tục mang tài sản này thế chấp tại ngân hàng, mà ngân hàng lại không phát hiện bất kỳ dấu hiệu bất thường nào từ quá trình thẩm định, thì rõ ràng ngân hàng đã thiếu trách nhiệm trong việc xác minh quyền sở hữu thực sự của người thế chấp.
Trong điều kiện thông thường, một tổ chức tín dụng phải áp dụng đầy đủ các biện pháp nghiệp vụ như kiểm tra thực tế tài sản, xác minh tình trạng pháp lý tại địa phương, đối chiếu thông tin từ người quản lý sử dụng tài sản... Nếu không thực hiện đầy đủ các bước này, ngân hàng không thể viện dẫn lý do “không biết” hay “không thể biết” về giao dịch vô hiệu trước đó. Do đó, không có cơ sở pháp lý để công nhận ngân hàng là bên thứ ba ngay tình trong trường hợp này, dẫn đến hệ quả tất yếu là hợp đồng thế chấp cũng bị coi là vô hiệu theo quy định tại Điều 123 Bộ luật Dân sự 2015.
3. Thực tiễn xét xử còn chưa thống nhất
Trong thực tế, đây là vấn đề pháp lý thực tiễn xét xử vụ án dân sự chưa có sự thống nhất. Có vụ án, Tòa án xác định ngân hàng là bên thứ ba ngay tình và công nhận hiệu lực của hợp đồng thế chấp, nhằm bảo vệ sự ổn định của giao dịch và quyền lợi của tổ chức tín dụng. Ngược lại, cũng không ít trường hợp, Tòa án lại không công nhận điều này và tuyên bố hợp đồng thế chấp vô hiệu do giao dịch chuyển nhượng trước đó bị vô hiệu, kéo theo hậu quả pháp lý bất lợi cho bên nhận thế chấp.
Tại mục 1 phần III của Công văn số 02/TANDTC-PC về hướng dẫn nghiệp vụ, trong tình huống này, Tòa án nhân dân tối cao cũng đưa ra quan điểm rằng bên nhận thế chấp tài sản (Ngân hàng) không phải là người thứ ba ngay tình theo quy định tại khoản 2 Điều 133 của Bộ luật Dân sự năm 2015. Do vậy, hợp đồng thế chấp tài sản cũng vô hiệu. Mặc dù mang giá trị định hướng, nhưng công văn này chỉ được xem là tài liệu tham khảo khi xét xử, chưa có giá trị bắt buộc áp dụng như một văn bản quy phạm pháp luật. Chính vì vậy, việc vận dụng trong thực tiễn vẫn còn phụ thuộc vào nhận định và lập luận pháp lý của từng Hội đồng xét xử.
4. Bài học pháp lý rút ra
Từ những phân tích và thực tiễn xét xử cho thấy, bên tham gia giao dịch thế chấp tài sản, đặc biệt là bên nhận thế chấp như ngân hàng, tổ chức tín dụng cần rút ra những bài học pháp lý quan trọng để phòng ngừa rủi ro và hạn chế tranh chấp có thể phát sinh trong quá trình thực hiện hợp đồng.
Trước hết, bên nhận thế chấp không nên chỉ dừng lại ở việc kiểm tra hình thức pháp lý bề ngoài của tài sản như giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc quyền sở hữu nhà ở đã đứng tên bên thế chấp. Đây là điều kiện cần nhưng chưa đủ để xác định quyền sở hữu hợp pháp. Việc thẩm tra, xác minh toàn diện về nguồn gốc pháp lý của tài sản là rất cần thiết. Cụ thể, cần kiểm tra kỹ các giao dịch trước đó để đánh giá xem việc chuyển nhượng tài sản cho bên thế chấp có hợp pháp hay không, có bị vô hiệu hay tiềm ẩn nguy cơ tranh chấp không. Đồng thời, phải rà soát xem tài sản đó có đồng sở hữu hay đang có người khác cùng quản lý, sử dụng hay không, để từ đó có cách xử lý phù hợp.
Ngoài ra, nếu có nghi vấn về quyền sở hữu hoặc quyền định đoạt của bên thế chấp, bên nhận thế chấp cần chủ động xác minh thêm từ các chủ thể có liên quan, như người chuyển nhượng tài sản, người đang cư trú hoặc sử dụng nhà đất… Việc hỏi ý kiến và có được sự đồng thuận từ những người này có thể là cơ sở pháp lý quan trọng để chứng minh bên nhận thế chấp đã hành xử cẩn trọng, thiện chí và ngay tình trong giao dịch. Một số án lệ của Tòa án nhân dân tối cao cũng đã khẳng định rằng nếu bên nhận thế chấp thể hiện được sự thiện chí và đã thực hiện đầy đủ trách nhiệm xác minh, họ sẽ được pháp luật bảo vệ như người thứ ba ngay tình.
Nếu có những vướng mắc pháp lý liên quan, hãy liên hệ với Luật sư và Chuyên viên pháp lý của chúng tôi để được tư vấn gỡ vướng và cung cấp dịch vụ pháp lý, hỗ trợ kịp thời.
- CÔNG TY LUẬT TNHH SAO VIỆT -
"Sự bảo hộ hoàn hảo trong mọi quan hệ pháp luật"
TỔNG ĐÀI TƯ VẤN PHÁP LUẬT: 1900 6243
Địa chỉ tư vấn trực tiếp: Số 525B Lạc Long Quân, P. Xuân La, Q. Tây Hồ, Tp. Hà Nội
Gửi thư tư vấn hoặc yêu cầu dịch vụ qua Email: congtyluatsaoviet@gmail.com
