Tôi muốn hỏi một việc như sau: Tôi mua một căn nhà của bà H, đã ký hợp đồng đặt cọc 250 triệu, thời gian hẹn cuối tháng 9 ký hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ. Hợp đồng đặt cọc cũng ghi rõ việc bồi thường gấp đôi tiền cọc nếu như 1 trong 2 bên vi phạm hợp đồng. Tuy nhiên thời điểm ký hợp đồng đặt cọc bà H chưa phải chủ căn nhà vì vẫn đang tranh chấp thừa kế với anh chị em. Đến nay việc tranh chấp vẫn chưa giải quyết xong, và bà H không thể sang tên mảnh đất cho tôi được. Tôi yêu cầu bồi thường vì bà H vi phạm hợp đồng đặt cọc nhưng bà H cho rằng hợp đồng cọc vô hiệu vì bà chưa đứng tên nhà đất, vì vậy chỉ chịu trả tiền cọc chứ không bồi thường. Vậy trường hợp này tôi khởi kiện thì có khả năng thắng không? XIn luật sư tư vấn giúp.
Trả lời:
Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đến Luật Sao Việt. Đối với thắc mắc của bạn, chúng tôi tư vấn cho bạn như sau:
Theo quy định tại Điều 195, Điều 197 Bộ luật Dân sự năm 2005 và hiện nay là Điều 192, Điều 194 Bộ luật Dân sự năm 2015 thì chỉ chủ sở tài sản mới có quyền định đoạt tài sản thuộc sở hữu của mình như bán, tặng cho, chuyển nhượng… Vì vậy, để ký được hợp đồng mua bán nhà thì người bán phải là chủ sở hữu căn nhà. Trong trường hợp này, bà H chưa đứng tên quyền sử dụng, quyền sở hữu đối với nhà, đất này và nhà, đất này đang có tranh chấp nên nếu bà ký hợp đồng mua bán nhà với bạn thì sẽ là sai và hợp đồng vô hiệu. Tuy nhiên, nếu ký hợp đồng đặt cọc thì liệu hợp đồng này có vô hiệu hay không? Để xác định vấn đề này phải xác định được bản chất của hợp đồng đặt cọc.
Theo quy định tại Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015, “đặt cọc là việc một bên ( sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng”.
Như vậy, bản chất của hợp đồng đặt cọc là hai bên hướng tới ký kết và thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà. Đối tượng của hợp đồng đặt cọc là khoản tiền hoặc tài sản đặt cọc chứ không phải quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở nên việc bà H chưa đứng tên quyền sử dụng đất không thể được coi là căn cứ xác định hợp đồng đặt cọc vô hiệu.
Mặc dù theo quy định tại khoản 2 Điều 407 Bộ luật Dân sự năm 2015 thì sự vô hiệu của hợp đồng chính làm chấm dứt hợp đồng phụ, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận hợp đồng phụ được thay thế hợp đồng chính; tuy nhiên quy định này không áp dụng đối với biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ. Hợp đồng đặt cọc hoàn toàn có hiệu lực độc lập với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng sẽ ký kết sau này.
Mặc dù thực tế xét xử vẫn còn nhiều quan điểm trái chiều khi xác định hiệu lực của hợp đồng đặt cọc trong trường hợp người nhận cọc chưa phải chủ sở hữu quyền sử dụng đất, tuy nhiên quan điểm của chúng tôi thì hợp đồng đặt cọc của bạn không vô hiệu và bạn có thể kiện đòi bồi thường vi phạm hợp đồng, như đã phân tích nêu trên.
Trên đây là tư vấn của Luật Sao Việt đối với câu hỏi của bạn. Nếu trong quá trình thực hiện các thủ tục nếu gặp phải các vấn đề cần được giải đáp, bạn vui lòng liên hệ:
Liên hệ sử dụng dịch vụ tư vấn pháp luật:
- CÔNG TY LUẬT TNHH SAO VIỆT -
"Sự bảo hộ hoàn hảo trong mọi quan hệ pháp luật"
TỔNG ĐÀI TƯ VẤN PHÁP LUẬT: 1900 6243
Địa chỉ tư vấn trực tiếp: Số 525B Lạc Long Quân, P. Xuân La, Q. Tây Hồ, Hà Nội
Gửi thư tư vấn hoặc yêu cầu dịch vụ qua Email: congtyluatsaoviet@gmail.com
