Câu hỏi: Xin chào Luật Sao Việt! Hiện nay gia đình tôi đang gặp vướng mắc trong hợp đồng mua bán đất mà không có khả năng tự giải quyết nên muốn được nhờ Luật sư tư vấn, cụ thể trường hợp của gia đình tôi như sau:
Ngày 9/5/2022, tôi và ông T có ký với nhau hợp đồng mua bán đất với diện tích 30m2 - là đất ở. Hợp đồng này chúng tôi chỉ viết tay, vì văn phòng công chứng từ chối công chứng do diện tích này không đủ diện tích tách thửa. Nhưng vì nhu cầu, chúng tôi vẫn thực hiện mà không làm thủ tục tách sổ. Sau khi ký, ông T đã giao lại đất cho gia đình tôi để sử dụng, tôi cũng đã trả đầy đủ tiền mua cho ông T. Con trai tôi đã xây nhà trên đất để ở và không bị chính quyền địa phương kiểm tra hay xử lý. Hiện nay giá đất tăng cao, ông T có ý vin vào lý do vi phạm tách thửa để muốn gia đình tôi trả lại đất và ông T trả lại tiền. Tôi có ý định kiện lên Tòa để giải quyết. Luật sư cho tôi hỏi nếu tôi khởi kiện thì hợp đồng mua bán viết tay tôi đang giữ có được công nhận không?
Ảnh minh họa (nguồn:internet)
Trả lời: Cảm ơn bạn đã tin tưởng gửi câu hỏi tới Luật Sao Việt. Dựa trên tình huống bạn cung cấp, chúng tôi đưa ra định hướng tư vấn như sau:
Theo Bộ luật dân sự năm 2015, một giao dịch dân sự có hiệu lực khi đáp ứng đủ các điều kiện: chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp; tham gia giao dịch một cách tự nguyện; mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội; và tuân thủ đúng hình thức nếu pháp luật có yêu cầu. Đối chiếu với trường hợp của bạn, để xác định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực hay không cần xem xét hai yếu tố chính: (1) hình thức của giao dịch và (2) nội dung giao dịch.
Thứ nhất, về hình thức của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Theo quy định tại Khoản 1 Điều 502 Bộ luật dân sự năm 2015: “hợp đồng về quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản theo hình thức phù hợp với quy định của Bộ luật này, pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan”. Đối chiếu với trường hợp cụ thể, hợp đồng giữa bạn và ông T được lập vào ngày 09/5/2022, do đó cần áp dụng các quy định của Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành. Theo quy định tại điểm a khoản 3 Điều 167 Luật này quy định “hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này”. Như vậy trong trường hợp này, giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bạn và ông T bắt buộc phải được lập thành văn bản và phải có công chứng chứng thực theo quy định.
Tại khoản 2 Điều 29 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định về trường hợp cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với trường hợp thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu, như sau: “không được công chứng, chứng thực, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không được làm thủ tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất đối với trường hợp tự chia tách thửa đất đã đăng ký, đã được cấp Giấy chứng nhận thành hai hoặc nhiều thửa đất mà trong đó có ít nhất một thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh”.
Như vậy, xét về hình thức, giao dịch giữa bạn và ông T mặc dù được thể hiện bằng văn bản (viết tay) nhưng không đáp ứng được yêu cầu công chứng hoặc chứng thực theo luật định, đồng thời rơi vào trường hợp pháp luật không cho phép cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không được làm thủ tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất.
Thứ hai, về nội dung của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Thửa đất là đối tượng thực hiện giao dịch chuyển quyền giữa ông T và bạn không đủ điều kiện tách thửa, nên tại thời điểm xác lập giao dịch hợp đồng chưa được công chứng/chứng thực và thửa đất cũng chưa được tách thành thửa đất mới. Theo quy định tại khoản 1 Điều 79 Nghị định 43/2014/NĐ-C: “trường hợp thực hiện quyền của người sử dụng đất đối với một phần thửa đất thì người sử dụng đất đề nghị Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện đo đạc tách thửa đối với phần diện tích cần thực hiện quyền của người sử dụng đất trước khi nộp hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất”. Như vậy, để có thể thực hiện đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với diện tích đất bạn nhận chuyển nhượng trong trường hợp này, thì trước đó bắt buộc phải tiến hành thủ tục tách thửa. Trong khi đó, đáp ứng điều kiện về diện tích tối thiểu theo quy định của UBND cấp tỉnh (nơi có đất) ban hành là một trong những điều kiện để được thực hiện thủ tục tách thửa. Điều này đồng nghĩa với việc đối tượng của giao dịch trong trường hợp này là phần đất diện tích 30m² không thể là đối tượng của một giao dịch hợp pháp, vì nó không đáp ứng được điều kiện pháp lý để chuyển nhượng độc lập. Do đó, việc thực hiện hợp đồng trên thực tế (thửa đất nhận chuyển nhượng được tách thửa và sang tên) là bất khả thi.
Như vậy, bên cạnh vấn đề về hình thức, nội dung của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bạn và ông T cũng tồn tại vi phạm pháp luật do có đối tượng không thể thực hiện được. Do đó, giao dịch chuyển nhượng này sẽ bị vô hiệu.
Ngoài ra, hiện nay, tại Khoản 15 Phần IV, Công văn số 163/TANDTC-PC ngày 10 tháng 9 năm 2024, Tòa án nhân dân tối cao cũng đã giải đáp vướng mắc trong xét xử để thống nhất áp dụng đối với trường hợp “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không được công chứng, chứng thực do vi phạm điều kiện tách thửa. Tuy nhiên, bên nhận chuyển nhượng đã thực hiện hai phần ba nghĩa vụ hoặc đã trả hết tiền cho bên chuyển nhượng và đã xây dựng nhà ở trên đất nhận chuyển nhượng mà không bị chính quyền địa phương xử lý”; Áp dụng tinh thần giải quyết của Tòa án nhân tối cao trong trường hợp này, trường hợp thửa đất là đối tượng của hợp đồng chuyển nhượng thuộc trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 29 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP nêu trên (diện tích đất chuyển nhượng không đủ điều kiện về diện tích tối thiểu để tách thửa theo quy định của UBND cấp tỉnh ban hành tại địa phương) thì Tòa án sẽ tuyên hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đó vô hiệu.
Trên đây là nội dung trả lời của Luật Sao Việt đối với trường hợp của bạn. Nếu còn bất kỳ vướng mắc nào khác liên quan, hoặc cần hỗ trợ trong quá trình đàm phán, khởi kiện, vui lòng liên hệ Luật sư và Chuyên viên của chúng tôi để được tư vấn cụ thể và cung cấp dịch vụ pháp lý hỗ trợ.
- CÔNG TY LUẬT TNHH SAO VIỆT -
"Sự bảo hộ hoàn hảo trong mọi quan hệ pháp luật"
TỔNG ĐÀI TƯ VẤN PHÁP LUẬT: 1900 6243
Địa chỉ tư vấn trực tiếp: Số 525B Lạc Long Quân, P. Xuân La, Q. Tây Hồ, Tp. Hà Nội
Gửi thư tư vấn hoặc yêu cầu dịch vụ qua Email: congtyluatsaoviet@gmail.com
