Gia đình tôi sống cùng với bố mẹ chồng, gần đây bố mẹ chồng tôi tuổi cao sức yếu nên muốn sang tên chuyển quyền sở hữu nhà với đất cho vợ chồng tôi. Vậy mong luật sư có thể hướng dẫn cho tôi trình tự thủ tục sang tên sổ đỏ như thế nào ạ?
Hình ảnh mang tính minh họa. Nguồn: Internet
Trả lời:
Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đến Luật Sao Việt, với trường hợp của bạn chúng tôi tư vấn như sau:
Căn cứ vào các văn bản pháp luật:
- Luật Đất Đai 2013
- Thông tư 08/2012/TTLT-BTC-BTP
- Nghị định số 01/2017/NĐ-CP
- Luật thuế thu nhập cá nhân 2007
- NĐ số 140/2016/NĐ-CP về lệ phí trước bạ
Thì trình tự thủ tục sang tên sổ đỏ được thực hiện theo các bước sau:
Bước 1:
Căn cứ vào Điều 188 luật Đất đai 2013 thì:
“Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất”
Đầu tiên bạn cần phải làm rõ nhà ở và đất mà bố mẹ chồng bạn muốn sang tên cho vợ chồng bạn có thuộc các trường hợp được quy định tại điều 188 luật Đất đai 2013 hay không theo các trường hợp sau:
- Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
- Đất không có tranh chấp;
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
- Trong thời hạn sử dụng đất.
2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.
Bước 2:
Căn cứ vào điểm a – Khoản 3, Điều 167 Luật Đất đai 2013:
"3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:
a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;"
Như vậy, nếu trường hợp nhà ở và đất mà bố mẹ chồng bạn không thuộc các trường hợp nêu trên và đã có giấy chứng nhận quyền sở hữu đất và tài sản gắn liền với đất (sổ đỏ). Thì bạn và chồng bạn có thể cùng với bố mẹ chồng bạn đến văn phòng công chứng gần nhất làm Hợp đồng tặng cho có công chứng. Khi đi làm thủ tục hợp đồng tặng cho thì gia đình bạn cần mang theo một số giấy tờ sau:
1. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
2. CMND của vợ chồng bạn và bố mẹ chồng bạn hoặc giấy tờ tương đương của hai bên (hộ chiếu, thẻ căn cước)
3. Giấy đăng ký kết hôn của vợ chồng bạn, giấy đăng ký kết hôn của bố mẹ chồng bạn.
4. Sổ hộ khẩu của hai bên;
5. Giấy khai sinh của chồng bạn
Lệ phí Công chứng:
Căn cứ theo Thông tư 08/2012/TTLT-BTC-BTP:
- Nếu giá trị hợp đồng từ 100 triệu đồng đến 01 tỷ đồng thì mức phí là 0,1%;
- Nếu từ 01 tỷ đến 03 tỷ thì mức phí là 01 triệu đồng + 0,06% phần giá trị vượt quá 01 tỷ đồng…
Như vậy, tùy theo giá trị nhà đất tặng cho văn phòng Công chứng sẽ căn cứ vào thông tư trên đây để tính lệ phí Công chứng.
Lưu ý: Sau khi hoàn thành thủ tục Hợp đồng tặng cho, trong thời hạn 10 ngày kể từ ngày lập hợp đồng, thì gia đình bạn phải kê khai lệ phí trước bạ, thuế thu nhập cá nhân, nếu quá thời hạn trên sẽ bị phạt theo quy định của nhà nước.
Bước 3:
Sau khi hoàn thành thủ tục Hợp đồng tặng cho thì bạn hoặc chồng bạn đến Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng tài nguyên và môi trường cấp quận (thị xã, huyện) nơi có đất để mua hồ sơ sang tên quyền sự dụng đất (bạn có thể lưu ý là tại văn phòng Đăng ký sẽ có bảng hướng dẫn người dân điền thông tin vào hồ sơ, bạn có thể đọc tham khảo và điền thông tin để hồ sơ chính xác tránh trường hợp điền sai và hồ sơ sẽ bị trả lại khi bạn nộp hồ sơ). Bạn sẽ phải nộp 02 bộ hồ sơ bao gồm các giấy tờ như sau:
Bộ hồ sơ thứ 1: Bộ hồ sơ kê khai nghĩa vụ tài chính bao gồm:
1. Tờ khai lệ phí trước bạ (gồm 02 bản do bên mua ký ).
2. Tờ khai thuế thu nhập cá nhân (gồm 02 bản do bên bán ký).
3. Hợp đồng công chứng đã lập (gồm 01 bản chính).
4. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ), quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (bao gồm 01 bản sao có chứng thực của cơ quan có thẩm quyền).
5. CMND + Sổ hộ khẩu của cả bên tặng cho và bên nhận (gồm 01 bản sao có chứng thực của cơ quan có thẩm quyền).
6. Giấy đăng ký kết hôn của vợ chồng bạn và bố mẹ chồng bạn.
7. Giấy khai sinh của chồng bạn (Đối với trường hợp cho tặng, thừa kế phải có giấy tờ chứng minh quan hệ nhân thân của người cho và người nhận để được miễn thuế thu nhập cá nhân).
Thời hạn nộp nghĩa vụ tài chính là: 10 ngày sau khi có thông báo thì người nộp thuế sẽ nộp tiền vào ngân sách nhà nước và nộp lệ phí trước bạ. Tuy nhiên như đã phân tích ở trên căn cứ vào khoản 1- Điều 4 Thu nhập được miễn thuế (Luật thuế thu nhập cá nhân 2007)
“1. Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau.”
Căn cứ vào khoản 10 – Điều 9 Miễn lệ phí trước bạ (NĐ: số 140/2016/NĐ-CP về Lệ phí trước bạ)
“10. Nhà, đất nhận thừa kế hoặc là quà tặng giữa: Vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau nay được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất”
Như vậy, đối với trường hợp của vợ chồng bạn khi được bố mẹ tặng cho bất động sản thì vợ chồng bạn sẽ được miễn 02 loại phí trên đây.
Bộ hồ sơ thứ 2: Hồ sơ sang tên
- Đơn đề nghị đăng ký biến động (sẽ do bên bán ký), trong trường hợp nếu có thoả thuận trong hợp đồng về việc bên mua thực hiện thủ tục hành chính thì bên mua có thể ký thay trường hợp này có thể bố mẹ chồng bạn ký hoặc vợ chồng bạn ký thay.
- Hợp đồng chuyển nhượng; hợp đồng tặng cho; hoặc văn bản thỏa thuận phân chia tài sản; văn bản khai nhận tài sản.
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ), quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất (bản gốc).
- Giấy nộp tiền vào ngân sách nhà nước (bản gốc).
- Bản sao CMND + Sổ hộ khẩu của bên nhận chuyển nhượng, thừa kế, cho tặng.
Khi nộp hồ sơ, người mua còn phải nộp thêm một số khoản lệ phí khác như: Lệ phí địa chính; Lệ phí thẩm định; Lệ phí cấp sổ đỏ…. Hiện nay, mức lệ phí thẩm định này được áp dụng tại các địa phương khác nhau là không giống nhau và căn cứ vào Quyết định cụ thể về lệ phí thẩm định cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của mỗi địa phương theo Nghị định số 01/2017/NĐ-CP thời hạn thực hiện thủ tục này hiện nay đã được rút ngắn còn tối đa 10 ngày làm việc.
Để nhận được ý kiến tư vấn chính xác và cụ thể hơn, bạn đọc vui lòng liên hệ với các Luật sư, chuyên viên pháp lý của Công ty Luật TNHH Sao Việt qua Tổng đài tư vấn pháp luật 1900 6243 hoặc 0243 636 7896 hoặc E-mail: saovietlaw@vnn.vn.
