Gia đình em có lập hợp đồng đặt cọc để bán đất nông nghiệp ngày 10/8/2018 và nhận cọc 20 triệu trong tổng số tiền bán là 100 triệu. Đến nay 02/2019 do phát sinh vấn đề giáp ranh nên vẫn chưa bán được, sau đó em cùng gia đình quyết định không bán nữa nên muốn huỷ việc mua bán, nhưng bên mua nói là họ vay ngân hàng 100 triệu (thời hạn vay 5 năm) để mua đất nên giờ nhà em mà trả cọc thì buộc lòng phải trả lãi theo 100 triệu trong 5 năm đó. Nếu gia đình em không chịu bồi thường như bên mua muốn thì họ kiện. Vậy em xin hỏi nếu kiện ra toà thì gia đình em có phải bồi thường không và mức bồi thường là bao nhiêu ạ. Trên hợp đồng chỉ viết là hứa bán đất với số tiền 100 triệu, nhận cọc 20 triệu, đến khi nào xong giấy tờ sẽ nhận đủ phần còn lại là 80 triệu, không nói rõ sẽ bồi thường bao nhiêu. Luật sư tư vấn giúp em, em xin chân thành cám ơn!
Hình ảnh mang tính minh họa. Nguồn: Internet
Trả lời:
Chào bạn, theo như những thông tin bạn cung cấp, chúng tôi đưa ra quan điểm như sau:
Về việc hủy hợp đồng mua bán mà gia đình bạn đã nhận tiền đặt cọc 20 triệu đồng theo quy định tại khoản 2 Điều 328 Bộ luật dân sự 2015 quy định:
“…nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.”
Theo đó, việc lập hợp đồng đặt cọc không yêu cầu công chứng, chứng thực vì vậy, nếu người đặt cọc khởi kiện gia đình bạn và tòa án xác định đó là hợp đồng đặt cọc thì gia đình bạn sẽ phải trả lại cho người đặt cọc 20 triệu đồng và khoản tiền tương đương với 20 triệu đồng đó. Theo đó, bạn xem xét lại yêu cầu của người đặt cọc muốn gia đình bạn trả lãi trong 5 năm là bao nhiêu tiền, nếu thấp hơn mức 20 triệu thì bạn và gia đình có thể cân nhắc để đồng ý, tránh việc giải quyết ở Tòa án vừa tốn thời gian, vừa tốn nhiều chi phí.
Tuy nhiên, có một điểm mà bạn và gia đình cũng có thể tập trung làm rõ, đó là lý do không thể thực hiện việc bán đất nông nghiệp là do gia đình bạn đang làm thủ tục để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên căn cứ vào Điều 168 Luật đất đai 2013, thời điểm để có thể thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì bạn hay gia đình bạn phải có Giấy chứng nhận. Do đó, tại thời điểm lập hợp đồng mua bán đất gia đình bạn vẫn chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên chưa phải chủ thể có quyền chuyển nhượng. Vậy nên theo quy định về chủ thể, hình thức của hợp đồng thì Hợp đồng bán đất mà gia đình bạn lập ngày 10/8/208 là vô hiệu. Nếu xác định được hợp đồng vô hiệu thì theo nguyên tắc giải quyết “hai bên hoàn trả cho nhau những gì đã nhận”. Do đó, gia đình bạn chỉ phải trả 20 triệu đồng đã nhận của người mua mà không phải chịu phạt do vi phạm hợp đồng (trừ trường hợp bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường).
Còn việc người mua vay 100 triệu từ ngân hàng đó là mối quan hệ pháp luật hoàn toàn độc lập giữa người vay và ngân hàng, gia đình bạn không có liên quan đến giao dịch dân sự đó nên không phải chịu trách nhiệm đối với khoản vay đó.
Để nhận được ý kiến tư vấn chính xác và cụ thể hơn, bạn đọc vui lòng liên hệ với các Luật sư, chuyên viên pháp lý của Công ty Luật TNHH Sao Việt qua:
Tổng đài tư vấn pháp luật 1900 6243 hoặc 0243 636 7896
E-mail: congtyluatsaoviet@gmail.com
