Hỏi:
Anh Nguyễn Chiến Thắng nợ của chị Hà Thị Lan Anh 300 triệu đồng. Đến ngày 21/2/2006 Toà án ra bản án quyết định anh Thắng phải bồi thường cho chị Lan Anh toàn bộ số tiền trên cộng cả lãi suất do nợ quá hạn. Đến ngày 2/3 /2006 anh Thắng bán ngôi nhà mà anh Thắng đang ở cho chị Ngô Thị Quỳnh Thư hợp đồng mua bán nhà giữa anh Thắng và chị Quỳnh Thư có xác nhận của UBND, nhưng hai bên mua bán không làm các thủ tục công chứng hợp đồng, nộp thuế, lệ phí đối với nhà đất. Sau đó cơ quan thi hành án đến kê biên ngôi nhà trên. Vậy xin hỏi cơ quan thi hành án kê biên ngôi nhà có đúng không? Người mua tài sản bị kê biên khởi kiện, thì Toà án thụ lý việc kiện xác lập quyền sở hữu hay tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở?
Đáp:Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi về cho chúng tôi, câu hỏi của bạn Công ty Luật TNHH Sao Việt xin tư vấn như sau:
Để nhận định cơ quan thi hành án kê biên ngôi nhà Đúng hay Sai, chúng ta cần làm rõ sự việc.
Trong tình huống trên đặt ra hai khả năng:
- Khả năng thứ nhất: là trong bản án của Toà án có quyết định biện pháp cưỡng chế là kê biên căn nhà mà anh Thắng (sau này đã bán cho chị Quỳnh Thư) thì việc anh Thắng bán căn nhà là hành vi trái pháp luật vì căn nhà vào thời điểm đó đã không còn do anh toàn quyền định đoạt nữa. Do vậy, hợp đồng này đã vô hiệu ngay từ đầu. Cho nên, việc cơ quan thi hành án kê biên căn nhà của anh Thắng là hoàn toàn đúng pháp luật, giữa chị Quỳnh Thư và cơ quan thi hành án không hề phát sinh tranh chấp gì cả, mà tranh chấp ở đây là tranh chấp giữa Chị Quỳnh Thư và anh Thắng. Anh Thắng phải hoàn trả lại cho chị Quỳnh Thư toàn bộ số tiền đã nhận
- Khả năng thứ hai: là trong bản án của Toà án không có quyết định biện pháp cưỡng chế là kê biên căn nhà của anh Thắng thì việc anh Thắng bán nhà cho chị Quỳnh Thư hoàn toàn đúng pháp luật. Theo quy định tại Điều 450 Bộ luật Dân sự 2005 thì việc mua bán nhà ở phải được lập thành văn bản. Hợp đồng mua bán nhà ở phải có chứng nhận của Công chứng Nhà nước hoặc chững thực của UBND cấp có thẩn quyền theo quy định của pháp luật.Các bên mua, bán phải đăng ký trước bạ sang tên nhà ở tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Quyền sở hữu nhà ở được chuyển cho bên mua kể từ thời điểm đăng ký quyền sở hữu. Cho nên, mặc dù quyền sở hữu của chị Quỳnh Thư chưa được xác lập đối với căn nhà mà anh Thắng đã bán cho chị. Nhưng hợp đồng mua bán nhà giữa chị và anh Thắng đã có hiệu lực thi hành, ngôi nhà lúc này không còn thuộc quyền sở hữu của anh Thắng nữa. Dẫn tới việc cơ quan thi hành án kê biên căn nhà đó là trái pháp luật, hay việc tranh chấp ở đây là giữa cơ quan thi hành án và chị Quỳnh Thư.
Trên đây là tư vấn của công ty luật Sao Việt, nếu có thêm thắc mắc quý khách vui lòng liên hệ với chúng tôi theo số hotline: 1900 6243.
