Luật sư ơi cho tôi hỏi: Vợ chồng tôi đã đặt cọc 200 triệu để mua đất của một người chú họ ở quê, chúng tôi đã ký hợp đồng đặt cọc và làm giấy giao nhận tiền đầy đủ, có 2 người khác là hàng xóm ở đấy làm chứng Tuy nhiên sau đó có người trả giá cao hơn nên chú đó đã bán đất cho người khác mà không báo cho vợ chồng tôi. Đến khi chú đó chuyển khoản trả lại số tiền đặt cọc vào tài khoản chồng tôi thì chúng tôi mới biết. Vợ chồng tôi không chấp nhận việc trả lại mỗi tiền cọc và yêu cầu chú đó bồi thường thêm một khoản tiền nữa nhưng chú đó không chịu vì trong hợp đồng không có nội dung về tiền bồi thường. Vậy xin hỏi trường hợp này chúng tôi nên làm như thế nào? Liệu chúng tôi đòi bồi thường như vậy có hợp pháp không?
Trả lời:
Chào bạn. Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đến Luật Sao Việt. Đối với thắc mắc của bạn, chúng tôi giải đáp như sau:
Đặt cọc là một trong những cách thức đảm bảo việc giao kết và thực hiện hợp đồng, được quy định tại Điều 328 Bộ luật dân sự 2015 như sau:
“1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.
2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác”.
Như vậy, trong điều luật đã quy định rất rõ, nếu giữa hai bên đã ký kết hợp đồng đặt cọc mua bán đất, dù trong hợp đồng đặt cọc đó có thỏa thuận hay không có thỏa thuận về việc phạt vi phạm hợp đồng thì khi bên nhận cọc bán đất cho người khác, thì sẽ phải trả cho bên đặt cọc 2 khoản tiền gồm: tiền đặt cọc đã nhận + một khoản tiền tương đương với tiền cọc. Trừ trường hợp 2 bên có thỏa thuận khác hoặc trong hợp đồng đặt cọc trước đó 2 bên đã quy định rõ về mức phạt khi không giao kết hợp đồng thì sẽ áp dụng theo mức phạt đó.
Do đó, vợ chồng bạn hoàn toàn có quyền yêu cầu người chú đó trả thêm một khoản tiền bồi thường khác (200 triệu) ngoài tiền đặt cọc. Trường hợp chú đó không chấp nhận yêu cầu của vợ chồng bạn thì vợ chồng bạn có thể làm đơn khởi kiện ra Tòa án nhân dân quận/huyện nơi người chú đó sinh sống để yêu cầu bồi thường thiệt hại.
Trên thực tế, cũng có nhiều trường hợp người nhận cọc vì một vài lý do mà từ chối giao kết hợp đồng hoặc tự ý bán nhà đất cho bên khác sau khi đã nhận đặt cọc. Khi đó, ngoài việc trả lại tiền đặt cọc, bên nhận cọc còn phải bồi thường cho bên đặt cọc số tiền tương ứng với số tiền cọc dù trong hợp đồng đặt cọc không ghi nhận nội dung này.
Ví dụ điển hình cho trường hợp này phải kể đến Bản án 528/2019/DS-ST ngày 13/11/2019 về tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán bất động sản
Nội dung bản án như sau: "Ngày 07/5/2018, ông P có ký hợp đồng đặt cọc về việc mua bán nhà đất với bà Th, theo thỏa thuận bà Th bán cho ông P căn nhà tọa lạc tại Phường D, quận Y, Thành phố Hồ Chí Minh, giá thoả thuận là 4,1 tỷ đồng. Ông P đã đặt cọc trước 500 triệu đồng cho bà Th và hai bên thỏa thuận ngày 07/6/2018 sẽ ra ký hợp đồng mua bán tại Văn phòng công chứng B.
Tuy nhiên, đến ngày 07/6/2018, ông P đến Văn phòng công chứng B đợi bà Th nhưng bà Th không đến. Bà Th nói lý do bị bệnh nên không ra công chứng được và hứa sẽ sắp xếp ngày để ra công chứng sau nhưng sau đó vẫn không thông báo ngày cho ông P để công chứng hợp đồng.
Sau đó,ông P được biết căn nhà nói trên đã được bà Th chuyển nhượng cho bà N vào ngày 24/7/2018, sau đó được chuyển nhượng tiếp cho ông T1 vào ngày 13/9/2018.
Ông P khởi kiện yêu cầu bà Th trả tiền cọc 500 triệu đồng và bồi thường gấp đôi số tiền cọc là 500 triệu đồng."
Quyết định của Tòa án: Toà án nhân dân quận T đã áp dụng quy định về đặc cọc tại Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 tuyên chấp nhận toàn bộ yêu cầu của ông P, buộc bà Th có nghĩa vụ trả cho ông Lê Hồng P số tiền đặt cọc 500 triệu đồng và tiền phạt cọc 500 triệu đồng.
Trên đây là tư vấn của Luật Sao Việt đối với câu hỏi của bạn. Nếu trong quá trình thực hiện các thủ tục nếu gặp phải các vấn đề cần được giải đáp, bạn vui lòng liên hệ:
Liên hệ sử dụng dịch vụ tư vấn pháp luật:
- CÔNG TY LUẬT TNHH SAO VIỆT -
"Sự bảo hộ hoàn hảo trong mọi quan hệ pháp luật"
TỔNG ĐÀI TƯ VẤN PHÁP LUẬT: 1900 6243
Địa chỉ tư vấn trực tiếp: Số 525B Lạc Long Quân, P. Xuân La, Q. Tây Hồ, Hà Nội
Gửi thư tư vấn hoặc yêu cầu dịch vụ qua Email: congtyluatsaoviet@gmail.com
