Người thuê không trả tiền nhà, chủ nhà có thể giữ tài sản để trừ nợ không?

Dịch bệnh Covid ảnh hưởng rất nghiêm trọng đến mọi mặt của đời sống, từ kinh tế, sức khỏe đến các mối quan hệ dân sự khác. Đặc biệt, những tranh chấp phát sinh bắt nguồn từ việc người dân phải đóng cửa để phòng dịch dẫn đến mất khả năng thanh toán tiền nhà trong một khoảng thời gian nhất định diễn ra khá nhiều. Một số chủ nhà trong trường hợp này lựa chọn cách đuổi người thuê và giữ tài sản của người thuê nhà để khấu trừ vào tiền mặt bằng còn thiếu. Tuy nhiên, lựa chọn này rất dễ đẩy chủ nhà vào hoàn cảnh vi phạm pháp luật. Tại sao lại như vậy? Hãy tham khảo bài viết sau đây của Luật Sao Việt.

Ảnh minh họa. Nguồn: Internet.

Có 2 trường hợp có thể xảy ra nếu người thuê không còn khả năng trả tiền thuê mặt bằng và chủ nhà muốn giữ tài sản để khấu trừ vào số tiền nhà còn thiếu, phụ thuộc vào nội dung hợp đồng thuê nhà mà hai bên đã ký kết trước đó. Trong hợp đồng thuê nhà, thông thường các bên đều quy định về điều khoản bên quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng của các bên.

Trường hợp 1: Nếu hợp đồng thuê nhà có thỏa thuận việc chủ nhà được quyền giữ tài sản của bên thuê nhà để cấn trừ nghĩa vụ thanh toán hoặc bên thuê nhà đồng ý cho chủ nhà giữ tài sản để trừ nợ.

Trường hợp này, chủ nhà tịch thu tài sản của người thuê và thanh lý số tài sản này để trừ vào tiền thuê nhà còn thiếu là đúng quy định của pháp luật. Nếu có tranh chấp cũng chỉ là tranh chấp dân sự, hai bên có thể khởi kiện ra tòa án để được giải quyết. 

Trường hợp 2: Nếu hợp đồng thuê nhà không có thỏa thuận việc chủ nhà được quyền giữ tài sản của bên thuê nhà để cấn trừ nghĩa vụ thanh toán và bên thuê nhà cũng không đồng ý để chủ nhà giữ tài sản của mình. 

Trong trường hợp này, hành vi của chủ nhà là vi phạm pháp luật vì đã tự ý xâm phạm đến quyền sở hữu của chủ tài sản. Theo quy định tại Điều 164 BLDS 2015 thì “Chủ sở hữu, chủ thể có quyền khác đối với tài sản có quyền “tự bảo vệ, ngăn chặn bất kỳ người nào có hành vi xâm phạm quyền của mình bằng những biện pháp không trái pháp luật”, đồng thời có quyền “yêu cầu Tòa án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác buộc người có hành vi xâm phạm quyền phải trả lại tài sản, chấm dứt hành vi cản trở trái pháp luật việc thực hiện quyền sở hữu, quyền khác đối với tài sản và yêu cầu bồi thường thiệt hại”.

Trường hợp chủ nhà không trả tài sản của bên thuê dù đã được yêu cầu thì có dấu hiệu của tội Công nhiên chiếm đoạt tài sản quy định tại Điều 172 Bộ luật Hình sự 2015. Công nhiên chiếm đoạt tài sản là hành vi công khai lấy tài sản trước sự chứng kiến của chủ sở hữu hoặc người có trách nhiệm quản lý tài sản mà không dùng vũ lực hoặc đe dọa dùng vũ lực hoặc bất cứ một thủ đoạn nào nhằm uy hiếp tinh thần của người quản lý tài sản. Khi bị chiếm đoạt tài sản, chủ sở hữu biết rõ người chiếm đoạt tài sản và hành vi chiếm đoạt đó nhưng không thể ngăn cản hay làm gì khác.    người phạm tội có thể bị phạt cải tạo không giam giữ đến 03 năm hoặc phạt tù từ 06 tháng đến 03 năm khi công nhiên chiếm đoạt tài sản của người khác trị giá từ 02 triệu đến dưới 50 triệu đồng hoặc dưới 02 triệu đồng nhưng thuộc một trong các trường hợp:

- Đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi chiếm đoạt tài sản mà còn vi phạm;

- Đã bị kết án về tội này hoặc về một trong các tội như: cướp tài sản, bắt cóc nhằm chiếm đoạt tài sản, cưỡng đoạt tài sản, cướp giật tài sản, trộm cắp tài sản, lừa đảo chiếm đoạt tài sản,… chưa được xóa án tích mà còn vi phạm;

- Gây ảnh hưởng xấu đến an ninh, trật tự, an toàn xã hội;

- Tài sản là phương tiện kiếm sống chính của người bị hại và gia đình họ.

Tuy nhiên, trên thực tế những vụ việc chủ nhà bị truy tố rất ít do ranh giới giữa hình sự và dân sự trong trường hợp này rất mong manh. Tùy thuộc vào quan điểm và tình tiết cụ thể của từng vụ việc mà cơ quan công an có thể đưa ra quyết định truy cứu TNHS hay không.

Vậy khi bên thuê không thanh toán tiền nhà thì chủ nhà thế nào để xử lý được tài sản của người thuê đúng pháp luật?

Thứ nhất, trước và trong khi ký hợp đồng cho thuê, cần quy định rõ ràng điều khoản phạt hợp đồng khi bên thuê vi phạm nghĩa vụ thanh toán tiền thuê nhà, chủ nhà có quyền cầm giữ tài sản của người thuê nhà để khấu trừ vào tiền thuê nhà còn thiếu
Thứ hai, nếu trót không thỏa thuận trong hợp đồng, khi xử lý tài sản của người thuê, cần lập thành văn bản có người làm chứng và yêu cầu người cho thuê ký xác nhận.

Thứ ba, nếu người thuê không chấp nhận để chủ nhà giữ tài sản của mình nhằm khấu trừ tiền thuê nhà và cũng không trả tiền nhà thì chủ nhà có quyền khởi kiện ra tòa yêu cầu người cho thuê trả tiền và bồi thường hợp đồng. Việc người thuê nhà không lấy đồ đạc khiến cản trở việc cho thuê lại của chủ nhà cũng là hành vi vi phạm và chủ nhà có quyền yêu cầu người thuê bồi thường thu nhập bị ảnh hưởng. Trong thời gian đó, nếu chủ nhà muốn xử lý tài sản của người thuê, chủ nhà có thể lập văn bản thông báo bên thuê về việc di chuyển đồ đạc khỏi căn nhà cho thuê hoặc mời người thuê nhà tham gia thương lượng việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà. Trong trường hợp không thỏa thuận được, bên thuê không hợp tác thì chủ nhà bàn giao văn bản chấm dứt hợp đồng thuê nhà trong đó quy định rõ khoảng thời gian nhận bàn giao nhà và tài sản. Nếu bên cho thuê không bàn giao, không trả tiền và lấy lại tài sản thì chủ nhà mời chính quyền địa phương và thừa phát lại,... niêm phong căn nhà và tài sản sau đó tiếp tục gửi thông báo yêu cầu bên nhận đến lấy lại tài sản, thực hiện nghĩa vụ. Cuối cùng, khi hết thời hạn trong thông báo, chủ nhà mời chính quyền địa phương và thừa phát lại thực hiện mở niêm phong căn nhà, kiểm kê và di dời tài sản đến kho lưu giữ.
Mặc dù cách làm này tốn kém thời gian tuy nhiên sẽ đúng quy trình, đảm bảo chủ nhà không vi phạm pháp luật khi xử lý tài sản của người thuê nhà. 

Trên đây là tư vấn của Luật Sao Việt đối với vấn đề này. Nếu trong quá trình thực hiện các thủ tục nếu gặp phải các khúc mắc cần được giải đáp, Quý khách hàng vui lòng liên hệ: