Xin chào Công ty tư vấn Luật Sao Việt, tôi có thắc mắc về đất đai mong được tư vấn giúp tôi :
Năm 1984 bố tôi được cấp đất sử dụng trên giấy tờ là 180m2 ( ghi là cấp tạm thời, khi nào nhà nước cần sẽ thu hồi lại). Cách đây 4 năm (2013) do nhu cầu chia đất cho con cái, gia đình tôi có nhu cầu làm sổ đỏ, do đó Địa chính huyện đã tới đo lại đất. Và cho biết đất nhà tôi đo thực tế là 233m2, thừa so với trên giấy tờ gần 60m2, tương đương giá đất hiện hành 60m2 = 120 triệu đồng. Để cấp sổ đỏ gia đình tôi khi đó sẽ phải thanh toán 50% số tiền đất = 60 triệu. Nhưng do thấy chưa thỏa đáng, nhà tôi chưa thanh toán tiền để cấp bìa đỏ.
Xin công ty tư vấn giúp tôi, tôi xin chân thành cảm ơn!
Trả lời:
Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi về cho chúng tôi, câu hỏi của bạn phòng tranh tụng Công ty Luật TNHH Sao Việt xin trả lời như sau:
1. Về điều kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất.
Theo khoản 1 điều 100 Luật đất đai 2013, hộ gia đình, cá nhân:
Đang sử dụng đất ổn định
Có những giấy tờ về quyền sử dụng đất tạm thời trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp. Thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.
2. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Căn cứ Khoản 5 Điều 98 Luật đất đai 2013 quy định nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất:
"... Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trê giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này hoặc Giấy chứng nhận đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm tcó giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở với tài sản khác gắn liền với diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế.Người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với diên tích chênh lệch nhiều hơn nếu có."
"...Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất và diện tích đất đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì phần diện tích chênh lệch nhiều hơn (nếu có) được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại Điều 99 của Luật này".
Do bạn không nói rõ diện tích thay đổi như thế nào nên chúng tôi đặt ra 2 trường hợp như sau:
Trường hợp 1: Diện tích đất của gia đình ban tăng thêm nhưng ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận QSDĐ.
Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên giấy chứng nhận đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm cấp giấy tờ về quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn.
b) Trường hợp diên tích đất tăng thêm do người sử dụng đất vi phạm pháp luật về đất đai trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 thì xem xét xử lý và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất , quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với diện tích tăng thêm thực hiện theo quy định tại Điều 22 của Nghị định này.
c) Trường hợp diện tích đất tăng thêm do người sử dụng đất được giao trái thẩm quyền trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 thì việc xem xét xử lý và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác găn liền với đất đối với diện tích đất tăng thêm thực hiện theo quy định tại Điều 23 của Nghị định này...
Theo quy định tại Khoản 3, Điều 3 Nghị định số 45/2014 NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ, trường hợp hộ gia đình, cá nhân được cơ quan nhà nước có thẩm quyền công nhận quyền sử dụng đất (cấp Giấy chứng nhận) đất ở thì phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định.
Nếu như áp dụng theo quy định của pháp luật mà mảnh đất của nhà bạn vượt hạn mức thì gia đình bạn phải nộp tiền sử dụng đất bằng bảng giá đất do UBND tỉnh thành phố nơi gia đình bạn ở công bố tại thời điểm được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhân với hệ số điều chỉnh giá đất. Xác định hạn mức giao đất ở để tính thu tiền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân khi được Nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất được quy định tại Điều 7 Thông tư 76/2014/TT-BTC hướng dẫn Nghị định 45/2014/NĐ-CP thì không nêu ra trường hợp nào thu 150% tiền sử dụng đất vượt hạn mức.
Do chưa nắm được các thông tin đầy đủ nên chúng tôi chưa xác định được chính xác hạn mức giao đất và số tiền sử dụng đất phải nộp nếu vượt hạn mức của gia đình bạn. Tuy nhiên, những thông tin bạn nhận được chỉ là thông tin chưa chính thức, khi có quyết định chính thức về việc cấp GCNQSD đất, gia đình bạn sẽ nhận được thông báo bằng văn bản của cơ quan thuế về số tiền nộp thì mới có căn cứ xác định việc thu tiền sử dụng đất có chính xác hay không.
Để nhận được ý kiến tư vấn chính xác và cụ thể hơn, bạn đọc vui lòng liên hệ với các Luật sư, chuyên viên pháp lý của Công ty Luật TNHH Sao Việt qua:
Tổng đài tư vấn pháp luật 1900 6243 hoặc 0243 636 7896
E-mail: saovietlaw@vnn.vn
