Bố tôi được ông bà nội cho một mảnh đất với điều kiện là chỉ để ở chứ không được bán vì đây là đất hương hỏa từ thời các cụ để lại. Điều kiện này được ghi trong giấy tờ chuyển nhượng đất. Hiện nay, bố tôi cũng đã làm xong thủ tục sang tên, sổ đỏ đứng tên bố tôi. Sắp tới anh trai tôi đi xuất khẩu lao động nước ngoài nên bố tôi muốn thế chấp mảnh đất để lấy tiền lo công việc cho anh thì có được không? Liệu ông bà nội tôi có vì thế mà đòi lại mảnh đất đã cho bố tôi không?
Trả lời:
Chào bạn. Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đến Luật Sao Việt. Đối với thắc mắc của bạn, chúng tôi tư vấn như sau:
Hiện nay pháp luật quy định về việc tặng cho tài sản gồm: Tặng cho tài sản có điều kiện và Tặng cho tài sản không có điều kiện. Trên thực tế nhiều người vẫn lầm tưởng rằng, giao dịch tặng cho nhà đất sẽ có giá trị pháp lý và không thể đòi lại được sau khi người được cho đã hoàn tất 02 thủ tục gồm:
+ Tặng cho và công chứng hợp đồng tặng cho
+ Đăng ký biến động đất đai tại cơ quan có thẩm quyền (sang tên sổ đỏ)
Tuy nhiên, theo quy định tại Điều 462 Bộ luật Dân sự 2015, đối với trường hợp tặng cho tài sản có điều kiện, người đã tặng cho vẫn có thể đòi lại tài sản nếu bên nhận không thực hiện nghĩa vụ, vi phạm điều kiện tặng cho:
"Điều 462. Tặng cho tài sản có điều kiện
1. Bên tặng cho có thể yêu cầu bên được tặng cho thực hiện một hoặc nhiều nghĩa vụ trước hoặc sau khi tặng cho. Điều kiện tặng cho không được vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.
2. Trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ trước khi tặng cho, nếu bên được tặng cho đã hoàn thành nghĩa vụ mà bên tặng cho không giao tài sản thì bên tặng cho phải thanh toán nghĩa vụ mà bên được tặng cho đã thực hiện.
3. Trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ sau khi tặng cho mà bên được tặng cho không thực hiện thì bên tặng cho có quyền đòi lại tài sản và yêu cầu bồi thường thiệt hại."
=>> Theo thông tin bạn cung cấp, bố bạn được ông nội cho mảnh đất với điều kiện không được bán. Điều kiện này cũng đã được ghi nhận trong hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất. Xét thấy đây là điều kiện tặng cho hoàn toàn hợp lý, không vi phạm quy định pháp luật. Vì vậy, chỉ khi bố bạn bán mảnh đất thì mới được xem là vi phạm nghĩa vụ và khi đó ông bà nội bạn mới có quyền đòi lại mảnh đất đã cho bố bạn.
Hơn nữa, thế chấp quyền sử dụng đất là một trong những quyền của người sử dụng đất được ghi nhận trong Luật đất đai 2013. Để thực hiện quyền này thì cần phải đáp ứng một số điều kiện nhất định tại khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013 bao gồm:
- Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai 2013.
- Đất không có tranh chấp;
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
- Trong thời hạn sử dụng đất.
Đây chỉ là những điều kiện cơ bản nhất theo luật đất đai quy định, còn trên thực tế, bố bạn cần đáp ứng cả các quy định về thế chấp tài sản theo quy định của Bộ luật Dân sự. Cụ thể, điều 35 Tiểu mục 3 Mục 1 Chương III Nghị định 21/2021/NĐ-CP thì “Việc nhận thế chấp của cá nhân, tổ chức kinh tế không phải là tổ chức tín dụng đối với quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất phải đáp ứng các điều kiện sau đây:
1. Bên nhận thế chấp là tổ chức kinh tế theo quy định của Luật Đất đai, cá nhân là công dân Việt Nam có năng lực hành vi dân sự đầy đủ;
2. Việc nhận thế chấp để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ không vi phạm điều cấm của Bộ luật Dân sự, luật khác liên quan, không trái đạo đức xã hội trong quan hệ hợp đồng về dự án đầu tư, xây dựng, thuê, thuê khoán, dịch vụ, giao dịch khác;
3. Trường hợp nghĩa vụ được bảo đảm bao gồm trả tiền lãi thì lãi suất phát sinh do chậm trả tiền, lãi trên nợ gốc trong hạn, lãi trên nợ gốc quá hạn, lãi trên nợ lãi chưa trả hoặc lãi, lãi suất khác áp dụng không được vượt quá giới hạn thỏa thuận về lãi, lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 357, khoản 5 Điều 466 và Điều 468 của Bộ luật Dân sự. Trường hợp có thỏa thuận về việc xử lý đối với hành vi không trả nợ đúng hạn của bên có nghĩa vụ và không có quy định khác của pháp luật thì chỉ xử lý một lần đối với mỗi hành vi không trả nợ đúng hạn;
4. Điều kiện có hiệu lực khác của giao dịch dân sự theo quy định của Bộ luật Dân sự, luật khác liên quan.”
Ngoài ra, khi bố bạn thực hiện việc thế chấp quyền sử dụng đất ở ngân hàng hoặc các tổ chức tín dụng khác để vay vốn thì còn cần phải đáp ứng được các điều kiện khác theo quy định riêng của ngân hàng. Ví dụ: Một số ngân hàng giới hạn độ tuổi được vay thế chấp dưới 60, một số ngân hàng ngoài những điều kiện trên còn yêu cầu văn bản ủy quyền, giấy xác nhận tình trạng hôn nhân,... (trong trường hợp chủ sở hữu đất không chỉ là 1 cá nhân).
=>> Có thể thấy, tài sản được tặng cho có điều kiện thì không bị hạn chế thế chấp trừ trường hợp trong hợp đồng tặng cho có kèm theo điều kiện không được thế chấp. Việc ông bà nội tặng cho bố bạn nhà đất với điều kiện không được bán thì chỉ hạn chế việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất của bố bạn cho người khác, và không ảnh hưởng đến các quyền khác của bố bạn đối với mảnh đất như quyền thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất…Do đó, bố bạn hoàn toàn có quyền thế chấp quyền sử dụng đất đó cho ngân hàng. Tuy nhiên bạn cần lưu ý trường hợp bố bạn không trả được nợ, phải xử lý tài sản thế chấp bằng cách chuyển nhượng quyền sử dụng đất (bán đất) cho người khác thì khi đó, bố bạn được xem là vi phạm điều kiện, ông bà nội sẽ có quyền đòi lại thửa đất đã cho bố bạn.
Trên đây là tư vấn của Luật Sao Việt đối với câu hỏi của bạn. Nếu trong quá trình thực hiện các thủ tục nếu gặp phải các vấn đề cần được giải đáp, bạn vui lòng liên hệ:
Liên hệ sử dụng dịch vụ tư vấn pháp luật:
- CÔNG TY LUẬT TNHH SAO VIỆT -
"Sự bảo hộ hoàn hảo trong mọi quan hệ pháp luật"
TỔNG ĐÀI TƯ VẤN PHÁP LUẬT: 1900 6243
Địa chỉ tư vấn trực tiếp: Số 525B Lạc Long Quân, P. Xuân La, Q. Tây Hồ, Hà Nội
Gửi thư tư vấn hoặc yêu cầu dịch vụ qua Email: congtyluatsaoviet@gmail.com
