Tôi có thế chấp quyền sử dụng đất để đảm bảo cho khoản vay của doanh nghiệp khi thực hiện đầu tư dự án mới. Hợp đồng thế chấp này đã được công chứng và đăng ký thế chấp theo đúng quy định. Hiện nay chúng tôi đang đàm phán ký thêm phụ lục của hợp đồng thế chấp, trong đó bổ sung thêm nghĩa vụ phát sinh trong tương lai từ các hợp đồng sẽ ký kết giữa công ty với Ngân hàng và nghĩa vụ trả nợ vay của một người nữa đối với ngân hàng. Tôi muốn hỏi trong trường hợp có sự bổ sung như trên thì ngoài việc cần công chứng, có cần đăng ký thay đổi nội dung hợp đồng thế chấp không?
Trả lời:
Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đến Luật Sao Việt. Đối với trường hợp của bạn, chúng tôi tư vấn như sau:
Theo quy định tại Điều 18 nghị định số 102/2017/NĐ-CP ngày 1/9/2017 của Chính phủ về đăng ký biện pháp bảo đảm thì các trường hợp phải đăng ký thay đổi nội dung thế chấp đã đăng ký bao gồm:
1. Rút bớt, bổ sung hoặc thay thế bên bảo đảm, bên nhận bảo đảm theo thỏa thuận của bên bảo đảm, bên nhận bảo đảm; thay đổi tên hoặc thay đổi bên bảo đảm, bên nhận bảo đảm do tổ chức lại doanh nghiệp;
2. Rút bớt tài sản bảo đảm;
3. Bổ sung tài sản bảo đảm mà các bên không ký kết hợp đồng bảo đảm mới;
4. Tài sản bảo đảm là tài sản hình thành trong tương lai đã hình thành, trừ trường hợp tài sản bảo đảm hình thành trong tương lai là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh hoặc tài sản bảo đảm hình thành trong tương lai là phương tiện giao thông cơ giới đã kê khai số khung khi đăng ký biện pháp bảo đảm.
Trường hợp tài sản bảo đảm là tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai (bao gồm cả nhà ở hình thành trong tương lai) đã hình thành, thì thủ tục đăng ký thay đổi được thực hiện đồng thời với thủ tục chứng nhận quyền sở hữu tài sản vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
5. Yêu cầu sửa chữa sai sót nội dung đã kê khai trong phiếu yêu cầu đăng ký;
6. Bổ sung nghĩa vụ được bảo đảm mà trong hợp đồng bảo đảm ban đầu các bên không có thỏa thuận về việc cầm cố, thế chấp tài sản để bảo đảm cho các nghĩa vụ phát sinh trong tương lai.
Trong trường hợp của bạn, phụ lục hợp đồng mới bổ sung thêm chủ thể có nghĩa vụ trả nợ đối với ngân hàng đồng thời bổ sung thêm nghĩa vụ được bảo đảm. Như vậy, hợp đồng ban đầu từ 2 bên đã thành 3 bên là bạn, ngân hàng và một người nữa. Nội dung thế chấp cũng đã có sự thay đổi từ thế chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ trả nợ đối với ngân hàng thành bổ sung thêm bảo đảm thực hiện nghĩa vụ phát sinh trong tương lai từ các hợp đồng sẽ ký kết giữa công ty với ngân hàng.
Phụ lục này có thể coi như một hợp đồng thế chấp mới và cần phải được đăng ký thay đổi nội dung thế chấp đã đăng ký theo quy định tại Khoản 1 và Khoản 6 Điều 18 của Nghị định số 102/2017/NĐ-CP. Tuy nhiên, bạn cũng cần lưu ý xem hợp đồng của mình có thuộc trường hợp bổ sung nghĩa vụ được bảo đảm nhưng không phải thực hiện đăng ký thay đổi theo quy định tại Khoản 3, Điều 23 Nghị định số 102/2017/NĐ-CP hay không. Theo đó, các bên không phải thực hiện đăng ký thay đổi đối với trường hợp bổ sung nghĩa vụ được bảo đảm, nếu đáp ứng đủ các điều kiện sau đây:
- Trong hợp đồng bảo đảm hoặc hợp đồng có nghĩa vụ được bảo đảm đã đăng ký có điều khoản về việc cầm cố, thế chấp tài sản bảo đảm cho các nghĩa vụ sẽ phát sinh trong tương lai;
- Bổ sung nghĩa vụ được bảo đảm nhưng không bổ sung tài sản bảo đảm;
- Các bên chỉ ký kết hợp đồng sửa đổi, bổ sung hợp đồng bảo đảm đã đăng ký hoặc sửa đổi hợp đồng có nghĩa vụ được bảo đảm mà không ký kết hợp đồng bảo đảm mới.
Nếu đáp ứng tất cả các điều kiện này, hợp đồng bảo đảm không cần phải đăng ký thay đổi.
