Thỏa thuận đặt cọc tiền giữ chỗ mua bất động sản có hợp pháp không?

Hiện nay, với những dự án bất động sản hình thành trong tương lai hình thức cọc tiền giữ chỗ đã không còn xa lạ. Khách hàng vì cho rằng khi đặt cọc tiền giữ chỗ không chỉ trở thành người có quyền mua đầu tiên mà còn được mua giá gốc và nhận chiết khấu từ chủ đầu tư nên đã không ngần ngại ký thỏa thuận đặt tiền giữ chỗ mua bất động sản tại dự án với chủ đầu tư mặc dù nhiều dự án chưa đủ điều kiện để bán theo quy định của pháp luật. Vậy thỏa thuận đặt cọc tiền giữ chỗ mua bất động sản này liệu có trái quy định pháp luật hay không?

Trả lời:

Thông qua quá trình tiếp xúc, tư vấn và hỗ trợ khách hàng có tranh chấp với chủ đầu tư và bên môi giới liên quan đến thỏa thuận đặt tiền giữ chỗ mua bất động sản, chúng tôi thấy rằng thỏa thuận đặt cọc tiền giữ chỗ mua bán bất động sản là trái quy định pháp luật. Đây thực chất chỉ là chiêu trò chiếm dụng vốn trái phép của chủ đầu tư và bên môi giới, tiềm ẩn rủi ro cho người giữ chỗ cụ thể:

Căn cứ khoản 1 và khoản 5 Điều 8 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 đã cấm việc kinh doanh bất động sản không đủ điều kiện theo quy định của luật và huy động, chiếm dụng vốn trái phép.

Theo đó, căn cứ Điều 69 Luật nhà ở; Khoản 1 Điều 55 Luật kinh doanh bất động sản; Điều 19 Nghị Định 99/2015/NĐ-CP của Chính phủ hướng dẫn Luật Nhà ở và Điều 9 Thông tư số 19/2016/TT-BXD của Bộ xây dựng đã quy định: Nếu chủ đầu tư ký hợp đồng huy động vốn để phát triển nhà ở thì phải có biên bản nghiệm thu hoàn thành xong phần móng (đối với nhà chung cư/nhà hỗn hợp) hoặc phải có biên bản nghiệm thu về việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng tương ứng theo tiến độ dự án (đối với nhà ở liền kề/thấp tầng) và chủ đầu tư phải nộp hồ sơ hợp lệ đề nghị Sở Xây dựng chấp thuận được phép bán và phải có thông báo đủ điều kiện bán của Sở Xây dựng hoặc hết thời hạn mà Sở Xây dựng không trả lời thì mới được phép bán. 

Như vậy, việc ký hợp đồng huy động vốn mà chủ đầu tư chưa thực hiện thủ tục nộp hồ sơ lên Sở Xây dựng xin chấp thuận cho phép huy động vốn theo quy định này là trái pháp luật. Bên cạnh đó, nếu xác định thỏa thuận đặt tiền giữ chỗ mua bất động sản là giao dịch đặt cọc để đảm bảo thực hiện hợp đồng thì đối tượng của hợp đồng đặt cọc là “bất động sản” - không đủ điều kiện pháp lý để bán theo luật tại thời điểm ký thỏa thuận đặt cọc, Nếu xác định đối tượng của hợp đồng là “suất mua" bất động sản  hoàn toàn không tồn tại và  Do vậy, thỏa thuận đặt cọc này sẽ bị vô hiệu về mặt pháp lý.

Do đó việc chủ đầu tư ký hợp đồng huy động vốn để phát triển nhà ở bằng phương thức thỏa thuận đặt tiền giữ chỗ mua bất động sản hoàn toàn không được pháp luật công nhận, chủ đầu tư có thể bị xử phạt vi phạm hành chính theo quy định của pháp luật và phải bồi thường thiệt hại cho người tham gia góp vốn (nếu có).

Trên đây là tư vấn của Luật Sao Việt đối với câu hỏi của bạn. Nếu trong quá trình thực hiện các thủ tục nếu gặp phải các vấn đề cần được giải đáp, bạn vui lòng liên hệ: