Năm 2015, vợ chồng A và B thế chấp một căn nhà khác để vay ngân hàng, ngoài ra vợ chồng A và B còn đi vay nhiều nơi khác nữa. Biết thông tin vậy, C và D đi làm thủ tục công chứng để có thể sang tên sổ đỏ thì các phòng công chứng đều không làm vì bảo rằng do có nhiều người khởi kiện nên Tòa án đã phong tỏa tài sản là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà vợ chồng A, B chuyển nhượng cho Vợ chồng C, D rồi.
Vậy Luật sư cho hỏi, việc Tòa án ngăn chặn có đúng không? C và D có thể làm gì để bảo vệ quyền, lợi ích cho mình.
Trả lời:
Phong tỏa tài sản là một trong các biện pháp khẩn cấp tạm thời mà Tòa án (tự mình hoặc theo yêu cầu của đương sự, người đại diện hợp pháp của đương sự hoặc cơ quan, tổ chức khởi kiện vụ án để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người khác, cá nhân, cơ quan, tổ chức) áp dụng trong quá trình giải quyết vụ án dân sự nhằm bảo vệ chứng cứ, bảo toàn tình trạng hiện có tránh gây thiệt hại không thể khắc phục được hoặc bảo đảm việc thi hành án (Căn cứ Điều 111 Bộ luật tố tụng dân sự 2015).
Về trách nhiệm do áp dụng biện pháp ngăn chặn khẩn cấp tạm thời không đúng thì người yêu cầu hay Tòa án tự đưa ra biện pháp ngăn chặn không đúng mà gây thiệt hại cho người bị áp dụng biện pháp ngăn chặn khẩn cấp tạm thời hoặc cho người thứ ba thì phải bồi thường. Tòa án áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời không đúng mà gây thiệt hại cho người bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời hoặc cho người thứ ba thì Tòa án phải bồi thường nếu thuộc một trong các trường hợp theo quy định của pháp luật (Điều 113 Bộ luật tố tụng dân sự 2015).
Nghị định 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ quy định hiệu lực Hợp đồng về chuyển quyền sử dụng đất như sau:
“4. Hợp đồng chuyển đổi, chuyển nhượng, thuê, thuê lại quyền sử dụng đất; hợp đồng hoặc văn bản tặng cho quyền sử dụng đất; hợp đồng thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất. Thứ tự ưu tiên thanh toán nghĩa vụ liên quan đến quyền sử dụng đất được xác định theo thứ tự đăng ký tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất.”
Như vậy, chưa xét Hợp đồng chuyển nhượng của A, B cho vợ chồng C, D có hợp pháp hay không nhưng việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất của A, B chưa làm thủ tục đăng ký tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất (Phòng Tài nguyên môi trường của huyện D) do vậy hợp đồng chưa có hiệu lực pháp luật, tài sản vẫn đứng tên người chuyển nhượng.
Điều 114 Bộ luật tố tụng dân sự 2015 quy định về Các biện pháp khẩn cấp tạm thời có quy định về việc phong tỏa tài sản của người có nghĩa vụ được quy định cụ thể tại Điều 126 BLDS 2015 như sau:
“Phong tỏa tài sản của người có nghĩa vụ được áp dụng nếu trong quá trình giải quyết vụ án có căn cứ cho thấy người có nghĩa vụ có tài sản và việc áp dụng biện pháp này là cần thiết để bảo đảm cho việc giải quyết vụ án hoặc việc thi hành án”.
Do đó, để đảm bảo quyền, lợi ích của mình vợ chồng C, D cần phải xem xét các điều kiện để Hợp đồng chuyển nhượng nhà đất có hợp pháp hay không, tức là theo quy định pháp luật hay không. Tuy nhiên, nếu quyền lợi của của C và D bị xâm phạm thì có thể khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền, nơi có tài sản để được giải quyết tài sản đang tranh chấp, đảm bảo quyền lợi bằng việc C và D có đề nghị Tòa án công nhận hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực trong theo Điều 129 Bộ Luật dân sự 2015:
Giao dịch dân sự đã được xác lập theo quy định phải bằng văn bản nhưng văn bản không đúng quy định của luật mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất 2/3 nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó.
Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất 2/3 nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực.
Ngoài ra, C và D cũng có thể khởi kiện ra Tòa án yêu câu cầu hủy Hợp đồng chuyển nhượng nhà đất nếu xét thấy Hợp đồng đó vô hiệu do vi phạm quy định của pháp luật về hình thức, nội dung. Hai bên sẽ trả lại cho nhau những gì đã nhận.
Để nhận được ý kiến tư vấn chính xác và cụ thể hơn, bạn đọc vui lòng liên hệ với các Luật sư, chuyên viên pháp lý của Công ty Luật TNHH Sao Việt qua:
Tổng đài tư vấn pháp luật 1900 6243 hoặc 0243 636 7896
E-mail: saovietlaw@vnn.vn
