Vay tiền cho thế chấp bằng hình thức lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Câu hỏi:
Vừa qua, gia đình tôi có khó khăn trong kinh doanh, cần gấp số tiền 4 tỉ để xoay sở công việc, hai vợ chồng bàn nhau thế chấp ngôi nhà đang ở để vay ngân hàng, tuy nhiên do thời gian gấp, mà vay ngân hàng thời gian làm thủ tục và giả ngân lâu, mặt khác nếu vay cá nhân cũng chưa chắc đủ hạn mức vay 4 tỉ. Được người em họ mách nước, vợ chồng tôi quyết định đi vay ngoài, tiền lãi rất cao nhưng có tiền ngay. Bên cho vay yêu cầu vợ chồng tôi gán nhà đất đang ở làm tài sản bảo đảm, nhưng hai bên sẽ lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (có công chứng), khi nào vợ chồng tôi trả xong nợ trong thời hạn cam kết, thì bên cho vay sẽ trả lại hợp đồng chuyển nhượng, ngoài ra hai bên còn lập thêm giấy tờ viết tay thể hiện việc vay tiền song song. Xin luật sư cho biết, trường hợp của tôi hợp đồng chuyển nhượng vợ chồng tôi đã lập với bên cho vay có giá trị pháp lý không?

Trả lời:

Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đến Luật Sao Việt. Trước hết cần xác định, giữa vợ chồng anh chị và bên cho vay đã thực hiện hai giao dịch song song.

Đối với hợp đồng cho vay: Theo quy định điều 463 Bộ Luật Dân sự 2015 “Hợp đồng vay tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cho vay giao tài sản cho bên vay; khi đến hạn trả, bên vay phải hoàn trả cho bên cho vay tài sản cùng loại theo đúng số lượng, chất lượng và chỉ phải trả lãi nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định”. Chủ thể tham gia cho vay tài sản (trên thực tế chủ yếu là vay tiền) có thể là cá nhân hoặc tổ chức, hình thức hợp đồng vay có thể bằng văn bản hoặc thỏa thuận bằng miệng (pháp luật không hạn chế hình thức hợp đồng), lãi suất trong hợp đồng vay theo sự thỏa thuận của các bên. Như vậy đối với hoạt động cho vay trên là đúng quy định của pháp luật.

Đối với giao dịch mua bán nhà ở, bất động sản được xác lập giữa bên cho vay và bên vay:
Theo quy định pháp luật Dân sự: “Hợp đồng mua bán nhà ở phải được lập thành văn bản, có công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác”.

Xét một cách độc lập thì hợp đồng mua bán nhà mà vợ chồng anh chị và bên cho vay tiến hành ký kết có công chứng sẽ có hiệu lực. Vì đáp ứng đủ các điều kiện theo quy định tại điều 116 Bộ Luật Dân sự điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự “1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây: a) Người tham gia giao dịch có năng lực hành vi dân sự; b) Mục đích và nội dung của giao dịch không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội; c) Người tham gia giao dịch hoàn toàn tự nguyện. 2. Hình thức giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch trong trường hợp pháp luật có quy định.”

Tuy nhiên xét tổng thể việc giao dịch hợp đồng mua bán tài sản với quan hệ hợp đồng vay tài sản trong trường hợp này thì  hợp đồng mua bán tài sản bị vô hiệu do yếu tố giả tạo bởi:

 Theo quy định tại điều 124 Bộ Luật Dân Sự giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạo: “Khi các bên xác lập giao dịch dân sự một cách giả tạo nhằm che giấu một giao dịch khác thì giao dịch giả tạo vô hiệu, còn giao dịch bị che giấu vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp giao dịch đó cũng vô hiệu theo quy định của Bộ luật này”. Đối với hợp đồng vô hiệu do giả tạo yếu tố khách quan của nó là luôn tồn tại hai hợp đồng trong đó một hợp đồng bề ngoài và một hợp đồng bị che giấu, các bên có sự đồng thuận trong việc ký kết xác lập tuy nhiên việc thể hiện ý chí ra bên ngoài không thực hiện đúng theo ý chí nội tâm (có sự khác nhau giữa ý chí và bày tỏ ý chí) đối với hợp đồng mua bán tài sản nàycần xem xét hai yếu tố trên như sau.
Về việc khác nhau giữa ý chí và bày tỏ ý chí: Trong hợp đồng mua bán này có thể thấy rằng bản chất các bên mong muốn thực hiện giao dịch cho vay và đảm bảo cho hợp đồng vay được thực hiện. Trong khi đó các bên biểu lộ ý chí ra bên ngoài bằng hợp đồng mua bán tài sản. Có nghĩa là có sự không thống nhất giửa ý chí của bên bán (mục đích vay tiền, đảm bảo cho việc thực hiện nghĩa vụ vay tiền) và thực hiện ý chí của bên bán (ký kết hợp đồng bán nhà) và  đối với bên vay (đồng thời bên mua) tại thời điểm ký kết mong muốn mua tài sản không rỏ ràng (nếu việc thực hiện việc mua bán sẽ rất có lợi) mà mục đích ký kết hợp đồng mua bán để đảm bảo cho hoạt động cho vay. 

Như vậy nếu xảy ra tranh chấp, hợp đồng chuyển nhượng mặc dù đảm bảo về mặt hình thức nhưng vẫn sẽ bị tuyên vô hiệu do giả tạo.

Trên đây là tư vấn của Luật Sao Việt đối với câu hỏi của bạn. Nếu trong quá trình thực hiện các thủ tục nếu gặp phải các vấn đề cần được giải đáp, bạn vui lòng liên hệ: