Câu hỏi :
Nhà mình cũng bị nghiêng sang đất nhà hàng xóm, nếu thả cục dọi từ trên xuống chừng 40cm.Mình cho kiểm tra từ hơn mấy tháng nay xem thử có hiện tượng lún nền móng hay không nhưng trong nhà mình vẫn không thấy các dấu hiệu như nứt tường, nứt nền nhà. (Nhà mình 1trệt 1 lầu dt 4x13. Nhà xây có ép cọc bê tông, ép cọc xuống 12m)
Qua kiểm tra không phải do nền móng nhà bị lún mà là do trong khi xây dựng thợ xây đã đổ cột ngã từ dưới lên trên chừng 40cm làm bộ khung nhà mình bị nghiêng sang lô đất kế bên. Nay chủ đất kế bên nhà tôi chuẩn bị xây nhà, phần diện tích bị nghiêng sang nhà hàng xóm đã lấn sang 40cm theo chiều không gian thẳng đứng. Hiện giờ mình cũng rất hoang mang không biết phải làm sao. Mong luật sư tư vấn giúp mình hướng giải quyết tình trạng này sớm.
Qua kiểm tra không phải do nền móng nhà bị lún mà là do trong khi xây dựng thợ xây đã đổ cột ngã từ dưới lên trên chừng 40cm làm bộ khung nhà mình bị nghiêng sang lô đất kế bên. Nay chủ đất kế bên nhà tôi chuẩn bị xây nhà, phần diện tích bị nghiêng sang nhà hàng xóm đã lấn sang 40cm theo chiều không gian thẳng đứng. Hiện giờ mình cũng rất hoang mang không biết phải làm sao. Mong luật sư tư vấn giúp mình hướng giải quyết tình trạng này sớm.
Trả lời :
Theo quy định tại Khoản 2 Điều 265 BLDS thì “Người sử dụng đất được sử dụng không gian và lòng đất theo chiều thẳng đứng từ ranh giới trong khuôn viên đất phù hợp với quy hoạch xây dựng do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền quy định và không được làm ảnh hưởng đến việc sử dụng đất liền kề của người khác”. Tại thời điểm xây nhà thì khung nhà của bạn đã bị nghiêng sang lô đất kế bên khoảng 40cm theo chiều không gian thẳng đứng đồng nghĩa với việc bạn đã vi phạm nghĩa vụ tôn trọng ranh giới giữa các bất động sản, làm ảnh hưởng đến việc sử dụng phần không gian trong khuôn viên đất nhà hàng xóm. Trong trường hợp này bạn sẽ phải sữa chữa lại căn nhà để không lấn sang phần không gian của khuôn viên đất nhà hàng xóm.
Tuy nhiên, sau khi BLDS 2015 có hiệu lực thì người không phải chủ sử dụng đất vẫn có thể có quyền đối với phần không gian trong khuôn viên đất và quyền này được gọi là “Quyền bề mặt” – quy định tại Điều 267 BLDS2015 :
“1. Chủ thể quyền bề mặt có quyền khai thác, sử dụng mặt đất, mặt nước, khoảng không gian trên mặt đất, mặt nước và lòng đất thuộc quyền sử dụng đất của người khác để xây dựng công trình, trồng cây, canh tác nhưng không được trái với quy định của Bộ luật này, pháp luật về đất đai, xây dựng, quy hoạch, tài nguyên, khoáng sản và quy định khác của pháp luật có liên quan.
2. Chủ thể quyền bề mặt có quyền sở hữu đối với tài sản được tạo lập theo quy định tại khoản 1 Điều này.
3. Trường hợp quyền bề mặt được chuyển giao một phần hoặc toàn bộ thì chủ thể nhận chuyển giao được kế thừa quyền bề mặt theo điều kiện và trong phạm vi tương ứng với phần quyền bề mặt được chuyển giao.”
Để có thể xác lập quyền bề mặt này thì bạn có thể thỏa thuận với chủ sử dụng của thửa đất bên cạnh để cho bạn quyền đối với khoảng không gian trên mặt đất tương ứng với khoảng không căn nhà đang chiếm (đây là 1 trong những căn cứ xác lập quyền bề mặt tại Điều 268 BLDS 2015). Việc bạn có “Quyền bề mặt” trong một khoảng thời gian nhất định hay lâu dài là do thỏa thuận của bạn với người sử dụng đất bên cạnh (nếu thỏa thuận thuê thì việc sử dụng phần không gian đó của nhà bạn sẽ có thời hạn và không ổn định).
Theo quy định tại Khoản 2 Điều 265 BLDS thì “Người sử dụng đất được sử dụng không gian và lòng đất theo chiều thẳng đứng từ ranh giới trong khuôn viên đất phù hợp với quy hoạch xây dựng do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền quy định và không được làm ảnh hưởng đến việc sử dụng đất liền kề của người khác”. Tại thời điểm xây nhà thì khung nhà của bạn đã bị nghiêng sang lô đất kế bên khoảng 40cm theo chiều không gian thẳng đứng đồng nghĩa với việc bạn đã vi phạm nghĩa vụ tôn trọng ranh giới giữa các bất động sản, làm ảnh hưởng đến việc sử dụng phần không gian trong khuôn viên đất nhà hàng xóm. Trong trường hợp này bạn sẽ phải sữa chữa lại căn nhà để không lấn sang phần không gian của khuôn viên đất nhà hàng xóm.
Tuy nhiên, sau khi BLDS 2015 có hiệu lực thì người không phải chủ sử dụng đất vẫn có thể có quyền đối với phần không gian trong khuôn viên đất và quyền này được gọi là “Quyền bề mặt” – quy định tại Điều 267 BLDS2015 :
“1. Chủ thể quyền bề mặt có quyền khai thác, sử dụng mặt đất, mặt nước, khoảng không gian trên mặt đất, mặt nước và lòng đất thuộc quyền sử dụng đất của người khác để xây dựng công trình, trồng cây, canh tác nhưng không được trái với quy định của Bộ luật này, pháp luật về đất đai, xây dựng, quy hoạch, tài nguyên, khoáng sản và quy định khác của pháp luật có liên quan.
2. Chủ thể quyền bề mặt có quyền sở hữu đối với tài sản được tạo lập theo quy định tại khoản 1 Điều này.
3. Trường hợp quyền bề mặt được chuyển giao một phần hoặc toàn bộ thì chủ thể nhận chuyển giao được kế thừa quyền bề mặt theo điều kiện và trong phạm vi tương ứng với phần quyền bề mặt được chuyển giao.”
Để có thể xác lập quyền bề mặt này thì bạn có thể thỏa thuận với chủ sử dụng của thửa đất bên cạnh để cho bạn quyền đối với khoảng không gian trên mặt đất tương ứng với khoảng không căn nhà đang chiếm (đây là 1 trong những căn cứ xác lập quyền bề mặt tại Điều 268 BLDS 2015). Việc bạn có “Quyền bề mặt” trong một khoảng thời gian nhất định hay lâu dài là do thỏa thuận của bạn với người sử dụng đất bên cạnh (nếu thỏa thuận thuê thì việc sử dụng phần không gian đó của nhà bạn sẽ có thời hạn và không ổn định).
