Ban quản lý tòa nhà tự ý cho thuê sân chung làm bãi đỗ xe, xử lý thế nào?

Gia đình tôi sống tại 1 chung cư ở quận Bình Thạnh. Trước đây thì xe của cư dân được để dưới hầm, chỉ có một vài xe ô tô của các hộ đã hết chỗ để thì được để dưới sân chung cư. Chúng tôi vẫn có một khoảng sân rộng để làm sân bóng và chỗ vui chơi cho các cháu. Tuy nhiên gần đây Ban quản lý tòa nhà đã cho nhiều người ngoài chung cư thuê chỗ gửi xe ở dưới sân chung làm mất chỗ vui chơi, sinh hoạt chung của mọi người. Chúng tôi liên hệ Ban quản lý thì được báo việc cho thuê sân chung đã được Ban quản trị chung cư thông qua và họ chỉ cho cư dân thuê chỗ đỗ xe chứ ko cho người ngoài thuê. Tôi muốn hỏi việc cho thuê sân chung (nằm trong diện tích được quy hoạch để sử dụng làm sân bóng và chỗ vui chơi của trẻ em) thì có đúng quy định của pháp luật không?

Ảnh minh họa, nguồn: Internet.

Trả lời:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đến Luật Sao Việt. Đối với thắc mắc của bạn, chúng tôi tư vấn như sau:

Phần diện tích sân bóng, sân chơi chung cho trẻ em thuộc phần sở hữu chung của nhà chung cư theo quy định tại Điều 100 Luật Nhà ở năm 2014 bao gồm:

“a). Phần diện tích còn lại của nhà chung cư ngoài phần diện tích thuộc sở hữu riêng quy định tại khoản 1 Điều này; nhà sinh hoạt cộng đồng của nhà chung cư;

b). Không gian và hệ thống kết cấu chịu lực, trang thiết bị kỹ thuật dùng chung trong nhà chung cư bao gồm khung, cột, tường chịu lực, tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, sàn, mái, sân thượng, hành lang, cầu thang bộ, thang máy, đường thoát hiểm, lồng xả rác, hộp kỹ thuật, hệ thống cấp điện, cấp nước, cấp ga, hệ thống thông tin liên lạc, phát thanh, truyền hình, thoát nước, bể phốt, thu lôi, cứu hỏa và các phần khác không thuộc phần sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư;

c). Hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài nhưng được kết nối với nhà chung cư đó, trừ hệ thống hạ tầng kỹ thuật sử dụng vào mục đích công cộng hoặc thuộc diện phải bàn giao cho Nhà nước hoặc giao cho chủ đầu tư quản lý theo nội dung dự án đã được phê duyệt;

d). Các công trình công cộng trong khu vực nhà chung cư nhưng không thuộc diện đầu tư xây dựng để kinh doanh hoặc phải bàn giao cho Nhà nước theo nội dung dự án đã được duyệt bao gồm sân chung, vườn hoa, công viên và các công trình khác được xác định trong nội dung của dự án đầu tư xây dựng nhà ở được phê duyệt.”

Việc quản lý, sử dụng phần sở hữu chung của nhà chung cư phải tuân thủ các quy định tại Thông tư số 02/2016/TT-BXD của Bộ xây dựng, cụ thể theo Điều 7 Thông tư này quy định thì “phần sở hữu chung của nhà chung cư phải được sử dụng đúng mục đích, đúng công năng thiết kế được phê duyệt.”. Riêng đối với chỗ để xe thuộc nhà chung cư cũng phải được xây dựng căn cứ vào tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng và hồ sơ thiết kế được duyệt và  phải được sử dụng đúng mục đích theo nội dung dự án được phê duyệt.
Do đó, nếu thiết kế ban đầu của chung cư có thể hiện sân bóng, khu vui chơi cho trẻ em thì Ban quản lý không được phép chuyển diện tích đó sang mục đích cho thuê chỗ để xe, ngay cả là cho cư dân chung cư thuê. Ban Quản trị tòa nhà cũng không có thẩm quyền cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng, thay đổi công năng các hạng mục của nhà chung cư đã được phê duyệt thiết kế, xây dựng; do đó Ban quản lý không thể lấy lí do đã được Ban Quản trị cho phép để cho thuê sân chung làm chỗ đỗ xe.

Việc sử dụng sai mục đích phần diện tích thuộc sở hữu chung so với thiết kế đã được phê duyệt mà chưa được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp phép là hành vi vi phạm pháp luật, quy định tại khoản 6 Điều 6 Luật Nhà ở năm 2014. Cụ thể: “Sử dụng phần diện tích và các trang thiết bị thuộc quyền sở hữu, sử dụng chung vào sử dụng riêng; sử dụng sai mục đích phần diện tích thuộc sở hữu chung hoặc phần diện tích làm dịch vụ trong nhà chung cư hỗn hợp so với quyết định chủ trương đầu tư dự án xây dựng nhà ở và nội dung dự án đã được phê duyệt, trừ trường hợp được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng”.

Trường hợp này, bạn có thể trao đổi với các chủ nhà khác trong chung cư để thống nhất và yêu cầu tổ chức hội nghị nhà chung cư bất thường khi có đơn đề nghị của trên 50% đại diện chủ sở hữu căn hộ đã nhận bàn giao. Trong cuộc họp này, các bên trao đổi và yêu cầu trả lại nguyên trạng sân chơi chung cho mọi người, không chuyển đổi sang bãi đỗ xe.  

Nếu Ban quản lý chung cư vẫn tiếp tục sử dụng sai mục đích của phần diện tích thuộc sở hữu chung của chung cư, bạn có thể viết đơn khiếu nại đến Thanh tra Bộ xây dựng. Theo quy định tại điểm b khoản 2 Điều 69 Nghị định số 16/2022/NĐ-CP quy định Phạt tiền từ 100.000.000 đồng đến 120.000.000 đồng đối với một trong các hành vi sau đây:

“b) Tự ý chuyển đổi công năng, mục đích sử dụng phần sở hữu chung, sử dụng chung”

Đồng thời, Ban quản trị cũng bị buộc áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả là “Buộc sử dụng phần sở hữu chung, sử dụng chung nhà chung cư đúng công năng, mục đích quy định với hành vi quy định tại điểm b khoản 2 Điều này”