Câu hỏi:
- Bố em có mua một mảnh đất từ năm 1998 với giá lúc đó là 23 triệu, S=512 m2. Bố em nghe mọi người nói là nếu làm sổ đỏ thì mất nhiều tiền lắm nên không làm. Vì vậy, anh(chị) có thể tư vấn cho bố em xem các loại phí và thuế phải nộp khi chuyển quyền sử dụng đất, cụ thể số tiền phí và thuế bố em phải nộp là bao nhiêu ạ?
- Diện tích mảnh đất nhà em hiện tại có thừa ra 12 m2 so với diện tích trong sổ đỏ, vậy bố em phải làm sao để hợp thức hóa số diện tích thừa đó ạ?
Em chân thành cảm ơn anh(chị). Mong sớm nhận được phản hồi từ anh(chị) ạ.
Trả lời:
1. Căn cứ pháp lý:
Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai 2013
Luật số 71/2014/QH13 sửa đổi, bổ sung luật thuế thu nhập cá nhân 2007
Thông tư 124/2011/TT-BTC quy định về lệ phí trước bạ
Thông tư 34/2013/TT-BTC sửa đổi, bổ sung thông tư 124/2011/TT-BTC
Thông tư 02/2014/TT-BTC hướng dẫn về phí và lệ phí thuộc thẩm quyền quyết định của Hội đồng nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương.
2. Nội dung tư vấn:
Theo thông tin bạn đưa ra thì mảnh đất gia đình nhà bạn mua năm 1998, tuy nhiên bạn phải xác nhận rõ rằng trước đó người đã chuyển nhượng mảnh đất này cho gia đình bạn đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay chưa nếu đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì gia đình bạn phải làm thủ tục sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nếu chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì gia đình bạn làm thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầuu. Bởi vì hai thủ tục này hoàn toàn khác nhau, cụ thể:
1. Thủ tục và nghĩa vụ tài chính khi sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:
- Hồ sơ:
+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (1 bản gốc + 3 bản sao công chứng)
+ Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa các bên.
+Sơ đồ kỹ thuật thửa đất (nếu có)
+ Chứng minh nhân dân, sổ hộ khẩu của bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng (bản sao, công chứng)
+ Các giấy tờ khác như giấy đăng ký hết hôn, biên bản thỏa thuận về tài sản của vợ chồng có liên quan đến phần đất này… (nếu được yêu cầu)
- Nghĩa vụ tài chính phải thực hiện:
+ Thuế thu nhập cá nhân, là nghĩa vụ của bên chuyển nhượng nhưng nếu các bên có thỏa thuận về việc bên nhận chuyển nhượng đóng thuế này thì bên nhận chuyển nhượng sẽ thực hiện nghĩa vụ này. Căn cứ theo Điều 14 Luật số 71/2014/QH13 sửa đổi, bổ sung luật thuế thu nhập cá nhân 2007 thì thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản là 2% tính trên giá trị chuyển nhượng mà các bên thỏa thuận trong hợp đồng chuyển nhượng.
+ Lệ phí trước bạ là nghĩa vụ của bên nhận chuyển nhượng. Theo quy định tại Điều 6, Thông tư 124/2011 và Điều 3, thông tư 34/2013/TT-BTC quy định về lệ phí trước bạ nhà đất là 0,5% tính trên bảng giá đất của UBND cấp tỉnh ban hành theo quy định của Luật đất đai tại thời điểm kê khai nộp lệ phí trước bạ.
Điều 12 Thông tư 111/2013/TT-BTC của Bộ Tài chính quy định giá chuyển nhượng là giá thực tế ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng. Trường hợp hợp đồng không ghi giá chuyển nhượng hoặc giá chuyển nhượng ghi trên hợp đồng thấp hơn giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định thì giá chuyển nhượng được xác định theo bảng giá đất, giá tính lệ phí trước bạ nhà do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng.
+ Lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất quy định tại b3, Điểm b, khoản 2, Điều 3, Thông tư 02/2014/TT-BTC mức thu tùy từng điều kiện cụ thể của từng địa bàn và chính sách phát triển kinh tế - xã hội của địa phương mà quy định mức thu phù hợp, đảm bảo nguyên tắc mức thu tối đa áp dụng theo thông tư 02/2014/TT-BTC là tối đa không quá 100.000 đồng/giấy đối với cấp mới; 50.000 đồng/giấy đối với cấp lại, cấp đổi, xác nhận bổ sung vào giấy chứng nhận. Trường hợp giấy chứng nhận cấp cho hộ gia đình, các nhân chỉ có quyền sử dụng đất (không có nhà và tài sản khác gắn liền với đất) thì áp dụng mức thu tối đa không quá 25.000 đồng/giấy đối với cấp mới; 20.000 đồng/giấy đối với cấp lại, cấp đổi, xác nhận bổ
+ Phí đo đac, lập bản đồ địa chính, phí thẩm cấp quyền sử dụng đất theo quy định tại a6, a7, điểm a, khoản 2, Điều 3, thông tư 02/2014/TT-BTC.
2. Thủ tục và nghĩa vụ tài chính phải thực hiện khi xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu:
- Hồ sơ: Theo quy định tại Điều 8, Thông tư 24/2014/TT-BTNMT quy định về hồ sơ địa chính thì hồ sơ khi thực hiện thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu bao gồm:
+ Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo Mẫu số 04/ĐK;
+ Một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai và Điều 18 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai (sau đây gọi là Nghị định số 43/2014/NĐ-CP) đối với trường hợp xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
+ Một trong các giấy tờ quy định tại các Điều 31, 32, 33 và 34 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP đối với trường hợp đăng ký về quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.
Trường hợp đăng ký về quyền sở hữu nhà ở hoặc công trình xây dựng thì phải có sơ đồ nhà ở, công trình xây dựng (trừ trường hợp trong giấy tờ về quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng đã có sơ đồ phù hợp với hiện trạng nhà ở, công trình đã xây dựng);
+ Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính; giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai, tài sản gắn liền với đất (nếu có);
+ Chứng minh thư nhân dân, sổ hộ khẩu (bản sao, chứng thực);
+ Trích lục bản đồ địa chính về thửa đất;
+ Biên bản xét duyệt cấp Giấy chứng nhận QSD đất;
+ Biên bản kiểm tra hiện trạng sử dụng đất;
- Nghĩa vụ tài chính phải thực hiện:
+ Lệ phí trước bạ: Theo quy định tại Điều 1, Điều 2, Thông tư 124/2011/TT-BTC quy định :
“Điều 2. Người nộp lệ phí trước bạ
Tổ chức, cá nhân (bao gồm cả tổ chức, cá nhân người nước ngoài) có các tài sản thuộc đối tượng chịu lệ phí trước bạ nêu tại Điều 1 Thông tư này, phải nộp lệ phí trước bạ khi đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng với cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Điều 1. Đối tượng chịu lệ phí trước bạ
1. Nhà, đất:”
Như vậy, nhà, đất khi đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng với cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì phải nộp lệ phí trước bạ. Cụ thể theo quy định tại Điều 6, Thông tư 124/2011 và Điều 3, thông tư 34/2013/TT-BTC quy định về lệ phí trước bạ nhà đất là 0,5% tính trên bảng giá đất của UBND cấp tỉnh ban hành theo quy định của Luật đất đai tại thời điểm kê khai nộp lệ phí trước bạ.
+ Nộp tiền sử dụng đất: Theo quy định tại Điểm a, khoản 1, Điều 107 Luật đất đai 2013 quy định:
“1. Các khoản thu tài chính từ đất đai bao gồm:
a) Tiền sử dụng đất khi được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất mà phải nộp tiền sử dụng đất;”
Theo đó, khi xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền trên đất (công nhận quyền sử dụng đất) thì cá nhân, tổ chức yêu cầu cấp phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định. Xét trượng hợp cụ thể của gia đình bạn thuộc trường hợp quy định tại Khoản 2, Điều 100 luật đất đai 2013 thì gia đình bạn không phải nộp tiền sử dụng đất.
“Điều 100. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất
2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật và đất đó không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.”
+ Lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và các loại phí khác (nếu có) như: Phí thẩm định, phí trích đo thì theo quy định tại thông tư 02/2014/TT-BTC (tương tự trường hợp sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất)
* Thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quy định tại Điều 105 Luật Đất Đai 2013, theo đó dù bạn làm thủ tục sang tên hay xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu đều do Uỷ ban nhân dân cấp huyện nơi có bất động sản cấp.
“Điều 105. Thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
2. Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.”
* Đối với diện tích đất thừa so với diện tích đất trên thực tế mà gia đình bạn đang sử dụng thì nếu gia đình bạn đã sử dụng phần đất đó ổn định, lâu dài và không có tranh chấp có xác nhận của UBND xã, phường thì gia đình bạn có thể làm đơn xin hợp thức hóa phần diện tích đất thừa đó và gửi lên UBND xã để xem xét.
