Cách xác định sổ đỏ thật - giả

Tôi đang định mua một miếng đất nhưng khi xem sổ đỏ của người bán thì tôi thấy sổ đỏ không có sơ đồ thửa đất, sổ này được cấp năm 2000. Tôi đang băn khoăn sổ không có sơ đồ thửa đất có phải sổ thật không và xin tư vấn cho tôi những điều cần lưu ý để xác định sổ thật, sổ giả khi mua bán đất?

Trả lời:
Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đến Luật Sao Việt. Đối với trường hợp của bạn, chúng tôi tư vấn cho bạn như sau:

Từ khi Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành văn bản về mẫu Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đầu tiên vào năm 2004 thì  tất cả những văn bản pháp luật sau đó cũng đều quy định Giấy chứng nhận phải ghi kích thước thửa đất bao gồm chiều dài các cạnh của thửa đất.

Tuy nhiên, đối với những giấy chứng nhận được cấp trước ngày văn bản trên có hiệu lực thì không quy định việc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải ghi thông tin kích thước thửa đất hay sơ đồ thửa đất nên có nhiều trường hợp Giấy chứng nhận không ghi thông tin sơ đồ, chiều dài các cạnh thửa.
Do đó, việc sổ đỏ trong trường hợp bạn nêu không có sơ đồ thửa đất không đủ căn cứ khẳng định đó là sổ đỏ giả.

Để xác định sổ đỏ thật hay giả, và tìm hiểu các thông tin pháp lý của thửa đất muốn mua, bạn có thể tra cứu thông tin thửa đất tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.

Theo quy định tại Thông tư 34/2014/TT-BTNMT, người dân có quyền khai thác hệ thống thông tin đất đai do Nhà nước cung cấp thông qua phiếu yêu cầu. Bạn thực hiện các bước như sau:

Bước 1: Tải mẫu số 01/PYC và điền đầy đủ các thông tin cá nhân và thông tin liên quan đến thửa đất cần tra cứu

Bước 2: Nộp phiếu yêu cầu đến Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai ở huyện, quận, thị xã, thành phố trực thuộc tỉnh hoặc UBND cấp xã

Bước 3: Tiếp nhận và xử lý yêu cầu

Sau khi nhận được đơn yêu cầu, cấp chính quyền có thẩm quyền thực hiện rà soát dữ liệu đất đai, xử lý và thông báo nghĩa vụ tài chính tới người có yêu cầu. Trong trường hợp không cung cấp dữ liệu theo yêu cầu thì cấp chính quyền liên quan cần nêu rõ lý do và phản hồi tới cho người có yêu cầu.

Sau khi người có yêu cầu hoàn thành nghĩa vụ tài chính thì cơ quan chức năng sẽ gửi dữ liệu đất đai liên quan tới người có yêu cầu.

Bước 4: Trả kết quả

Nếu phiếu, văn bản yêu cầu được tiếp nhận trước 15 giờ thì thông tin sẽ được cung cấp ngay trong ngày. Trong trường hợp nhận sau 15 giờ thì kết quả sẽ được cung cấp vào ngày làm việc tiếp theo. 

Phí yêu cầu cung cấp thông tin đất đai bao gồm:

- Phí khai thác và sử dụng tài liệu

- Phí sao chụp, in ấn

- Phí gửi tài liệu (nếu có)

Ngoài ra, sổ thật phải thật cả về hình thức của sổ và nội dung sổ so với thực tế mảnh đất. 

Nếu sổ đỏ trên giấy tờ là thật, nhưng thực tế mảnh đất đó bên ngoài lại không đúng với sổ đỏ (về diện tích, vị trí, các cạnh,...) thì việc giao dịch mua bán cũng sẽ tồn tại nhiều rủi ro và rắc rối pháp lý cho người mua. Vì vậy, khi xác định sổ đỏ giấy tờ là thật, bạn cần tham khảo thêm thông tin của những người ở gần mảnh đất đó và tự đối chiếu với diện tích trên thực tế trước khi quyết định mua bán.