Cần kiểm tra những gì trước khi mua nhà đất?

Anh Hiếu: Tôi đang muốn mua một căn nhà, muốn biết tình trạng pháp lý để phòng tránh những rắc rối liên quan thì cần tới cơ quan nào, thực hiện những thủ tục gì?

                                                            Ảnh minh họa. Nguồn Internet

Trả lời: Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đến Luật Sao Việt. Đối với thắc mắc của bạn, chúng tôi tư vấn như sau:

Căn cứ Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 quy định về điều kiện để thực hiện các quyền của người sử dụng đất, theo đó, người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, tặng cho, thế chấp... khi có các điều kiện sau đây:

 a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.

Do đó, trước khi mua nhà đất, người mua cần kiểm tra xem đất bán có đủ điều kiện để người bán thực hiện việc chuyển nhượng theo quy định hay không.

1. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Người mua có quyền yêu cầu người bán cho xem bản chính Giấy chứng nhận. Nếu người bán không xuất trình được thì có thể diện tích nhà đất đó chưa được cấp Giấy chứng nhận, hoặc đang cầm cố, thế chấp ở ngân hàng, hoặc nội bộ thành viên trong gia đình có tranh chấp, không đồng ý cho chuyển nhượng.

Trường hợp người mua được xem Giấy chứng nhận nhưng nghi ngờ về giá trị pháp lý của Giấy chứng nhận đó, bạn có thể đề nghị với bên bán cùng đến cơ quan tài nguyên môi trường để kiểm tra, xác nhận.

Nếu bên bán từ chối thực hiện rất có khả năng Giấy chứng nhận đó có vấn đề về mặt pháp lý.

2. Kiểm tra quy hoạch

Để kiểm tra quy hoạch, bên mua có thể liên hệ với Văn phòng đăng ký đất đai nơi có đất để được cung cấp thông tin chính thống. Người yêu cầu phải trả phí cung cấp thông tin.

Người mua cũng có thể tìm hiểu qua cán bộ địa chính xã, phường hoặc những người sinh sống liền kề thửa đất để hỏi thông tin quy hoạch. Tuy nhiên, những thông tin này chỉ có tính tham khảo, không có tính ràng buộc đối với người cung cấp.

3. Kiểm tra có tranh chấp với các hộ liền kề hoặc các chủ thể khác

Bên mua có thể liên hệ với cán bộ địa chính, tư pháp xã, phường nơi có đất hoặc Văn phòng đăng ký đất đai để được biế, đồng thời liên hệ với các hộ liền kề để xác minh tình trạng tranh chấp đất đai.

4. Kiểm tra bên bán có nhận đặt cọc hay ủy quyền cho người khác thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất

Bên mua có thể đến cơ quan công chứng (Phòng công chứng, Văn phòng công chứng) trên địa bàn để nhờ tra cứu thông tin thửa đất đã có giao dịch đặt cọc hay ủy quyền hay không.

Lưu ý nếu việc ủy quyền hoặc đặt cọc trước đó không được công chứng thì sẽ không có thông tin trên hệ thống.

5. Kiểm tra đất có bị kê biên để thi hành án hay không?

Bên mua có thể tra cứu trên website của Tổng cục thi hành án có liệt kê tài sản đang bị kê biên. Tuy nhiên, nhiều trường hợp website chưa cập nhật kịp thời nên phương pháp này chỉ là mang tính chất tham khảo, không tuyệt đối.

6. Kiểm tra đất còn thời hạn sử dụng hay không?

Bên mua kiểm tra trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, mục thời hạn sử dụng đất.

Trường hợp thời hạn ghi trong Giấy chứng nhận sử dụng đất là “Lâu dài” tức đất được sử dụng ổn định và không xác định thời hạn, do đó đủ điều kiện để mua bán

Trường hợp thời hạn ghi trong Giấy chứng nhận sử dụng đất là “Thời hạn sử dụng đất đến ngày …/…/...” và thời hạn này vượt quá thời điểm mua bán thì không đủ điều kiện để mua bán.

7. Kiểm tra hiện trạng

Bên mua cần so sánh hiện trạng, diện tích căn nhà, thửa đất trên thực địa có phù hợp với Sơ đồ thửa đất ghi trên Giấy chứng nhận hay không. Nếu sai số không đáng kể thì có thể chấp nhận được. Trường hợp có sự khác biệt lớn thì bên mua yêu cầu bên bán giải trình lý do, nguyên nhân dẫn đến sự khác biệt đó. Tùy từng trường hợp cụ thể mà việc mua bán có thể tiếp tục thực hiện hoặc dừng lại.

Lưu ý: Hợp đồng chuyển nhượng mà các bên thực hiện tại cơ quan công chứng sẽ ghi theo đúng Giấy chứng nhận chứ không ghi theo hiện trạng, thực tế sử dụng.

8. Các vấn đề khác

Ngoài các vấn đề về pháp lý, người mua đất cũng xem xét tới các yếu tố như vị trí địa lý, văn hóa khu vực, phong thủy tại khu vực đó có phù hợp với nhu cầu và mong muốn của mình hay không.

Trên đây là bài viết của Luật Sao Việt đối với vấn đề trên. Nếu trong quá trình thực hiện các thủ tục nếu gặp phải các vấn đề cần được giải đáp, bạn vui lòng liên hệ: