Chậm đăng ký biến động đất đai, ai sẽ bị xử phạt?

Em muốn hỏi một việc như sau: Bố em mua nhà của một người quen, đã trả gần đủ tiền và còn giữ lại 50 triệu, 2 bên thoả thuận bên bán sẽ làm sổ đỏ cho nhà em và khi làm xong thì bố em trả nốt 50 triệu còn lại. Tuy nhiên từ đó đến nay đã hơn nửa năm nhưng họ vẫn chây ỳ chưa làm sổ cho nhà em, mặc dù hai bên đã công chứng hợp đồng chuyển nhượng. Nay vì bố em giục quá nên họ đồng ý làm nhưng bắt bên em phải chịu số tiền phạt khi quá hạn mà chưa đăng ký biến động. Em thấy vô lý vì việc chậm đăng ký hoàn toàn do lỗi ở họ, vậy mà nay lại bắt bố em chịu tiền phạt. Em muốn hỏi trường hợp chậm đăng ký biến động đất đai thì bên nào sẽ chịu phạt? Vì ban đầu thoả thuận làm sổ thì bố em lại không ghi nội dung này vào hợp đồng mà hai bên chỉ thoả thuận miệng, giờ bắt đền họ có được không ạ? Em xin cảm ơn.

Ảnh minh hoạ, nguồn: Internet.

Trả lời:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đến Luật Sao Việt. Đối với trường hợp của bạn, chúng tôi tư vấn cho bạn như sau:

Thứ nhất, về thời hạn đăng ký biến động đất đai, theo quy định tại Khoản 6 Điều 95 Luật đất đai năm 2013 và hiện nay được quy định tại  Điều 133 Luật Đất đai 2024, thì thời hạn đăng ký biến động đất đai là không quá 30 ngày, kể từ ngày có biến động.

Cụ thể trong trường hợp của bố bạn,  trong vòng 30 ngày từ ngày công chứng hoặc chứng thực hợp đồng mua bán nhà đất, nếu không thực hiện đăng ký biến động đất đai sẽ bị xử lý vi phạm hành chính.

Vì đã qua nửa năm để từ ngày hai bên công chứng hợp đồng chuyển nhượng, vì vậy nếu hiện nay làm thủ tục đăng ký biến động đất đai, chắc chắn trường hợp của bố bạn sẽ bị xử phạt. 

Thứ hai, về việc xử phạt đối với bên mua hay bên bán có hành vi vi phạm thời hạn đăng ký biến động đất đai:

Theo quy định tại khoản 5 Điều 5 Nghị định 123/2024/NĐ-CP thì việc xử phạt vi phạm hành chính và áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả trong trường hợp có giao dịch về chuyển quyền sử dụng đất, cho thuê, cho thuê lại, góp vốn bằng quyền sử dụng đất thực hiện như sau:

“5. Việc xử phạt vi phạm hành chính và áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả trong trường hợp có giao dịch về chuyển quyền sử dụng đất, cho thuê, cho thuê lại, góp vốn bằng quyền sử dụng đất thực hiện như sau:

…

b) Trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất mà không đăng ký biến động đất đai thì xử phạt vi phạm hành chính đối với cả hai bên chuyển đổi quyền sử dụng đất;

c) Trường hợp chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, góp vốn bằng quyền sử dụng đất mà không đăng ký biến động đất đai thì xử phạt vi phạm hành chính đối với bên nhận chuyển quyền sử dụng đất;

d) Trường hợp cho thuê, cho thuê lại, thế chấp bằng quyền sử dụng đất mà không đủ điều kiện, không đăng ký biến động đất đai thì xử phạt vi phạm hành chính đối với người đã cho thuê, cho thuê lại, thế chấp.”

Như vậy, theo quy định này thì trường hợp đã công chứng hợp đồng mua bán hơn 6 tháng nhưng không đăng ký biến động đất đai thì bên nhận chuyển quyền sử dụng đất (bên mua) sẽ bị xử phạt vi phạm hành chính.

Thứ ba, mức phạt chậm đăng ký đất đai hiện tại là bao nhiêu?

Theo quy định tại Điều 16 Nghị định 123/2024/NĐ-CP, mức phạt đối với hành vi không thực hiện đăng ký biến động đất đai là phạt tiền từ 2.000.000 đồng đến 3.000.000 đồng đối với trường hợp: 

“a) Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất trong dự án xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng; chuyển nhượng dự án có sử dụng đất;

b) Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được phép đổi tên;

...

i) Thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất do chia, tách, hợp nhất, sáp nhập, chuyển đổi mô hình tổ chức hoặc sự thỏa thuận của các thành viên hộ gia đình hoặc của vợ và chồng hoặc của nhóm người sử dụng đất chung, nhóm chủ sở hữu tài sản chung gắn liền với đất;

k) Thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo kết quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai được Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền công nhận; thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ; quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai; bản án, quyết định của Tòa án, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án đã được thi hành; quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài thương mại Việt Nam về giải quyết tranh chấp giữa các bên phát sinh từ hoạt động thương mại liên quan đến đất đai; văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất phù hợp với pháp luật;

l) Xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền đối với thửa đất liền kề;

m) Thay đổi về những hạn chế quyền của người sử dụng đất;

...

q) Bán tài sản, điều chuyển, chuyển nhượng quyền sử dụng đất là tài sản công theo quy định của pháp luật về quản lý, sử dụng tài sản công.”

Mức phạt nêu trên là mức phạt đối với cá nhân, mức phạt đối với tổ chức bằng 02 lần mức phạt tiền đối với cá nhân. (khoản 2 Điều 5 Nghị định 123/2024/NĐ-CP)

Vì vậy, trường hợp làm sổ thì bố bạn có thể bị phạt từ 2.000.000 đồng đến 3.000.000 đồng. Mặc dù trước đó 2 bên thoả thuận bên bán có nghĩa vụ làm sổ, tuy nhiên đó chỉ là thoả thuận miệng của các bên, về mặt luật pháp, người có nghĩa vụ làm sổ trong trường hợp này là bố bạn nên trách nhiệm đối với cơ quan nhà nước là bố bạn. Để có thể yêu cầu bên bán bồi hoàn số tiền phạt sau khi nộp cho cơ quan nhà nước, cần có căn cứ thoả thuận của 2 bên trước đó, tuy nhiên thoả thuận này lại không có trong hợp đồng nên thiếu bằng chứng để yêu cầu bên bán hoàn trả số tiền phạt này  cho bố bạn.

Trên đây là tư vấn của Luật Sao Việt đối với câu hỏi của bạn. Nếu trong quá trình thực hiện các thủ tục nếu gặp phải các vấn đề cần được giải đáp, bạn vui lòng liên hệ: