Xin chào Luật Sao Việt, tôi muốn được tư vấn về vấn đề như sau: Ông A sở hữu một mảnh đất tại quê nhưng chưa làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Cách đây hai năm, ông A ký hợp đồng cho ông B thuê mảnh đất này để canh tác, với thời hạn thuê là 5 năm. Tuy nhiên, sau hai năm kể từ khi ký hợp đồng , ông A đột ngột qua đời và để lại di chúc cho người thừa kế duy nhất của ông A là ông C, trong di chúc có nội dung “khi ông A chết ông C tiếp tục hợp đồng với ông B". Ông C biết rõ về việc cha mình đã cho ông B thuê đất trước đó, nhưng hiện tại, ông C có nhu cầu sử dụng mảnh đất này và muốn chấm dứt hợp đồng thuê trước thời hạn để lấy lại đất ngay. Thưa Luật sư, trong trường hợp này, ông C có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê đất với ông B hay không? Việc này được quy định như thế nào theo pháp luật hiện hành?
 (39).jpg)
Ảnh minh hoạ, nguồn: Internet.
Trả lời:
Chào bạn. Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đến Công ty Luật TNHH Sao Việt. Về vấn đề của bạn, chúng tôi sẽ tư vấn cho bạn như sau:
Theo quy định của pháp luật Việt Nam, việc giải quyết tranh chấp trong tình huống trên cần xem xét các yếu tố sau:
1. Hiệu lực của hợp đồng thuê đất
Mặc dù ông A chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhưng theo Điều 45 Luật Đất đai 2024 thì quyền sử dụng đất của ông A vẫn được pháp luật bảo vệ nếu việc sử dụng đất là hợp pháp.
Đồng thời, theo quy định tại điểm đ khoản 1 Điều 37 Luật Đất đai 2024 về quyền và nghĩa vụ của cá nhân sử dụng đất thì: "Cá nhân sử dụng đất có quyền để thừa kế quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất của mình theo di chúc hoặc theo pháp luật.". Vì vậy ông A có quyền để lại chi chúc để định đoạt đối với mảnh đất của mình sau khi chết.
Theo Khoản 3 Điều 422 Bộ luật Dân sự 2015 quy định “Cá nhân giao kết hợp đồng chết, pháp nhân giao kết hợp đồng chấm dứt tồn tại mà hợp đồng phải do chính cá nhân, pháp nhân đó thực hiện”. Tức kể từ khi ông A qua đời thì Hợp đồng ký kết giữa ông A và ông B chấm dứt.
Tuy nhiên, theo Điều 615 Bộ luật Dân sự 2015 quy định thực hiện nghĩa vụ tài sản do người chết để lại như sau:
“1. Những người hưởng thừa kế có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ tài sản trong phạm vi di sản do người chết để lại, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
2. Trường hợp di sản chưa được chia thì nghĩa vụ tài sản do người chết để lại được người quản lý di sản thực hiện theo thỏa thuận của những người thừa kế trong phạm vi di sản do người chết để lại.
3. Trường hợp di sản đã được chia thì mỗi người thừa kế thực hiện nghĩa vụ tài sản do người chết để lại tương ứng nhưng không vượt quá phần tài sản mà mình đã nhận, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
4. Trường hợp người thừa kế không phải là cá nhân hưởng di sản theo di chúc thì cũng phải thực hiện nghĩa vụ tài sản do người chết để lại như người thừa kế là cá nhân.”
Vì trong di chúc của ông A có nội dung “khi ông A chết ông C tiếp tục hợp đồng với ông B” nên trong trường hợp này người thừa kế có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ tài sản mà người chết để lại, trong đó bao gồm cả hợp đồng thuê đất. Điều này có nghĩa là ông C phải tiếp tục tôn trọng hợp đồng thuê đất mà ông A đã ký với ông B, trừ khi có căn cứ hợp pháp để chấm dứt.
2. Hướng giải quyết cho ông C
- Thương lượng với ông B: Ông C có thể đề nghị ông B chấm dứt hợp đồng trước thời hạn bằng cách thỏa thuận đền bù hợp lý.
- Kiểm tra điều khoản hợp đồng: Nếu hợp đồng có quy định về việc chấm dứt khi người cho thuê qua đời, ông C có thể viện dẫn điều khoản này để lấy lại đất.
- Chứng minh vi phạm hợp đồng: Nếu ông B vi phạm nghĩa vụ theo hợp đồng (như không trả tiền thuê, sử dụng đất sai mục đích), ông C có thể yêu cầu chấm dứt hợp đồng theo Điều 428 Bộ luật Dân sự 2015.
- Chờ hết thời hạn hợp đồng: Nếu không thể thương lượng hoặc không có căn cứ chấm dứt hợp đồng sớm, ông C cần chờ đến khi hợp đồng hết hạn sau 3 năm nữa để lấy lại đất.
Kết luận
Ông C không có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê đất với ông B chỉ vì ông A đã qua đời. Hợp đồng thuê vẫn có hiệu lực và ông C phải tiếp tục thực hiện nghĩa vụ của người thừa kế. Nếu muốn lấy lại đất sớm, ông C cần thương lượng với ông B hoặc tìm căn cứ pháp lý hợp lý để yêu cầu chấm dứt hợp đồng.
Trên đây là tư vấn của Luật Sao Việt đối với câu hỏi của bạn. Nếu còn vấn đề thắc mắc cần được giải đáp hoặc có nhu cầu sử dụng dịch vụ pháp lý của Công ty Luật TNHH Sao Việt, bạn vui lòng liên hệ:
=================================================================================
- CÔNG TY LUẬT TNHH SAO VIỆT -
"Sự bảo hộ hoàn hảo trong mọi quan hệ pháp luật"
TỔNG ĐÀI TƯ VẤN PHÁP LUẬT: 1900 6243
Địa chỉ tư vấn trực tiếp: Số 525B Lạc Long Quân, P. Xuân La, Q. Tây Hồ, Tp. Hà Nội
Gửi thư tư vấn hoặc yêu cầu dịch vụ qua Email: congtyluatsaoviet@gmail.com
