Có được chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi đã có thông báo thu hồi?

Xin luật sư tư vấn giúp trường hợp của tôi. Tôi có mua đất của một người, đã lập hợp đồng mua bán nhưng chưa công chứng. Giờ chủ nhà mới báo đất này đã có thông báo thu hồi đất, vậy bây giờ có được mua bán đất này nữa không? Có khả năng ra sổ không? Chủ nhà đang bảo tôi là họ sẽ khởi kiện để yêu cầu huỷ thông báo thu hồi đất? Vậy có khả năng thắng kiện không? Mong nhận được giải đáp của luật sư. Tôi xin cảm ơn.

Ảnh minh hoạ, nguồn: Internet.

Trả lời:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đến Luật Sao Việt. Đối với thắc mắc của bạn, chúng tôi tư vấn cho bạn như sau:

Trước hết, cần phân biệt rõ quyết định thu hồi đất và thông báo thu hồi đất. Trước khi có quyết định thu hồi đất của người dân thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ ban hành và gửi thông báo cho người dân có đất bị thu hồi để người dân nắm được thông tin.

Thông báo thu hồi sẽ được ban hành trước khi có quyết định thu hồi, chậm nhất là 90 ngày đối với đất nông nghiệp và chậm nhất là 180 ngày đối với đất phi nông nghiệp.

* Về quyền của người sử dụng đất khi có thông báo thu hồi đất:

Theo quy định tại khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024 về điều kiện thực hiện các quyền của người sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có đủ các điều kiện sau đây:

- Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất, chuyển đổi đất nông nghiệp khi dồn điền, đổi thửa, tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước, cộng đồng dân cư và trường hợp quy định tại khoản 7 Điều 124 và điểm a khoản 4 Điều 127 của Luật này;

- Đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền, bản án, quyết định của Tòa án, quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật;

- Quyền sử dụng đất không bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự;

- Trong thời hạn sử dụng đất;

- Quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật.

Theo quy định này, trường hợp "có thông báo thu hồi đất” không thuộc các trường hợp người sử dụng đất bị hạn chế quyền của mình. 

Trước đây, theo luật cũ thì người sử dụng đất rất khó để thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi thửa đất đã có thông báo thu hồi, bởi theo khoản 6 Điều 19 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định về các trường hợp không cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trong đó có bao gồm trường hợp thửa đất đã có thông báo thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì thửa đất sẽ không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. 

Tuy nhiên, đến thời điểm hiện tại, theo khoản 6 Điều 76 Luật Đất đai 2024 có quy định như sau:

“Điều 76. Tổ chức thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

6. Đối với diện tích đất phải thu hồi, chuyển mục đích sử dụng đất trong kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện hoặc phải thu hồi, chuyển mục đích sử dụng đất quy định tại khoản 4 Điều 67 của Luật này thì người sử dụng đất được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng mới cây lâu năm; người sử dụng đất được xây dựng theo giấy phép xây dựng có thời hạn, cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có theo quy định của pháp luật về xây dựng và pháp luật có liên quan.”

Như vậy, hiện nay đối với đất phải thu hồi theo kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện thì người sử dụng đất vẫn được thực hiện các quyền của mình như: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất và nhận quyền sử dụng đất. Người sử dụng đất chỉ bị hạn chế một số quyền như: không được xây dựng nhà, công trình mới; trồng mới cây lâu năm.

Vì vậy, đất mới có thông báo thu hồi thì sẽ chưa bị hạn chế quyền chuyển nhượng. Việc hạn chế chỉ xảy ra nếu đã có quyết định thu hồi, theo điểm đ Điều 151 Luật Đất đai 2024 về các trường hợp không cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất: 

"đ) Đất đã có quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, trừ trường hợp đã quá 03 năm kể từ thời điểm có quyết định thu hồi đất mà không thực hiện;”

* Về việc khởi kiện yêu cầu huỷ thông báo thu hồi đất của chủ nhà:

Theo hướng dẫn tại Công văn 207/TANDTC-PC năm 2024 về thông báo kết quả giải đáp một số vướng mắc trong công tác xét xử vụ án hành chính thì theo quy định tại khoản 1, khoản 4 Điều 67, Điều 69[16] Luật Đất đai năm 2013[17], khoản 1, khoản 2 Điều 17 Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật Đất đai[18], Thông báo thu hồi đất chỉ là bước đầu tiên trong trình tự, thủ tục thu hồi đất. Thông báo thu hồi đất chưa có nội dung làm phát sinh, thay đổi, hạn chế, chấm dứt quyền, lợi ích hợp pháp của cơ quan, tổ chức, cá nhân hoặc có nội dung làm phát sinh nghĩa vụ, ảnh hưởng đến quyền, lợi ích hợp pháp của cơ quan, tổ chức, cá nhân nên không phải đối tượng khởi kiện của vụ án hành chính theo quy định tại khoản 2 Điều 3 Luật Tố tụng hành chính. 

Vì vậy, nếu muốn khởi kiện, chủ nhà chỉ có thể chờ khi có Quyết định thu hồi đất, khi đó chủ nhà mới có thể khởi kiện yêu cầu huỷ quyết định này.