Có được xây dựng nhà xưởng trên đất ở không?

Chào luật sư, tôi có một mảnh đất diện tích khoảng 200m² là đất ở, nay do tôi đã ổn định nhà cửa ở nơi khác nên muốn dùng mảnh đất này để xây nhà xưởng sản xuất mỹ phẩm thì có được không ạ? Nếu không thì có cách nào để tôi có thể xây dựng nhà xưởng trên mảnh đất này không ạ?

Trả lời:

Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đến Công ty Luật TNHH Sao Việt, chúng tôi trả lời bạn như sau:

Căn cứ theo Khoản 1 Điều 170 Luật Đất Đai 2013, người sử dụng đất có nghĩa vụ “Sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới thửa đất, đúng quy định về sử dụng độ sâu trong lòng đất và chiều cao trên không, bảo vệ các công trình công cộng trong lòng đất và tuân theo các quy định khác của pháp luật có liên quan.”

Về đặc điểm pháp lý của các loại đất:

+ Đất ở là đất để xây dựng nhà ở, xây dựng các công trình phục vụ cho đời sống; đất vườn, ao gắn liền với nhà ở trong cùng một thửa đất thuộc khu dân cư (kể cả trường hợp vườn, ao gắn liền với nhà ở riêng lẻ) đã được công nhận là đất ở.

+ Còn đối với đất xây dựng nhà xưởng sản xuất thuộc loại hình đất thương mại dịch vụ, đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp – thuộc nhóm đất phi nông nghiệp theo quy định tại Điều 153 Luật đất đai 2013:

 “Điều 153. Đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp

1. Đất thương mại, dịch vụ bao gồm đất xây dựng cơ sở kinh doanh thương mại, dịch vụ và các công trình khác phục vụ cho kinh doanh, thương mại, dịch vụ.

Đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp bao gồm đất để xây dựng các cơ sở sản xuất phi nông nghiệp nằm ngoài khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất…”

     =>> Như vậy theo quy định của pháp luật hiện hành đất ở có mục đích là để xây dựng nhà ở, công trình phục vụ cho đời sống, nếu xây nhà xưởng phục vụ cho kinh doanh thương mại trên đất ở là đã sử dụng đất sai mục đích. Vì vậy theo nguyên tắc thông thường, để xây dựng nhà xưởng trên mảnh đất này, bạn cần tiến hành chuyển mục đích sử dụng đất.

Mặt khác, theo quy định tại Khoản 1 Điều 12 Thông tư 33/2017/TT-BTNMT thì các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất không phải xin phép cơ quan có thẩm quyền bao gồm:

• Chuyển đất trồng cây hàng năm sang đất nông nghiệp khác gồm: đất sử dụng để xây dựng nhà kính và các loại nhà khác phục vụ hoạt động trồng trọt; đất xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép; nuôi trồng thủy sản cho mục đích học tập, nghiên cứu thí nghiệm;
• Chuyển đất trồng cây hàng năm khác, đất nuôi trồng thủy sản sang trồng cây lâu năm;
• Chuyển đất trồng cây lâu năm sang đất nuôi trồng thủy sản, đất trồng cây hàng năm;
• Chuyển đất ở sang đất phi nông nghiệp không phải là đất ở;

Đồng thời tại khoản 2 Điều 5 Thông tư 09/2021/TT-BTNMT cũng quy định: việc chuyển mục đích sử dụng từ đất ở thành đất thương mại dịch vụ ( đất phi nông nghiệp không phải đất ở) thuộc trường hợp không cần phải xin phép cơ quan Nhà nước có thẩm quyền nhưng phải đăng ký biến động đất đai.

Do đó trường hợp bạn chuyển đổi mục đích từ đất ở sang đất phi nông nghiệp không phải đất ở thì không cần xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền nhưng cần phải đăng ký biến động đất đai.

    Kết luận:  Để xây nhà xưởng trên đất ở bạn phải tiến hành chuyển mục đích sử dụng đất, tuy không phải xin phép cơ quan nhà nước nhưng phải đăng ký biến động đất đai. Bạn cũng cần lưu ý: khi sử dụng đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và các quy định về bảo vệ môi trường (Khoản 2 Điều 153 Luật Đất Đai 2013)

Trên đây là tư vấn của Luật Sao Việt đối với câu hỏi của bạn. Để tìm kiếm các giải đáp pháp lý, cũng như lời khuyên từ Luật Sao Việt đối với từng trường hợp cụ thể, bạn vui lòng liên hệ: