1. Pháp luật hiện nay không bắt buộc phải công chứng hợp đồng mua nhà.
Những giao dịch liên quan đến bất động sản thường phải công chứng, tuy nhiên, giao dịch đặt cọc mua nhà là ngoại lệ vì không bắt buộc phải công chứng. Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 chỉ quy định về việc đặt cọc như sau:
"Điều 328. Đặt cọc
1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.
2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác."
Tuy nhiên, nếu như hai bên có nhu cầu muốn công chứng hợp đồng đặt cọc để chắc chắn hơn về mặt pháp lý thì vẫn có thể thỏa thuận và lựa chọn văn phòng công chứng để lập hợp đồng đặt cọc.
2. Có nên công chứng hợp đồng đặt cọc hay không?
a) Lợi ích khi công chứng hợp đồng đặt cọc
Đối với người bán, việc công chứng hợp đồng đặt cọc giúp tạo niềm tin với người mua khi giấy tờ đất đầy đủ và nếu có xảy ra tranh chấp về sau thì những giấy tờ có công chứng sẽ có căn cứ pháp lý chặt chẽ hơn khi khởi kiện.
Đối với người mua, công chứng hợp đồng đặt cọc giúp đảm bảo tính pháp lý của căn nhà/mảnh đất đang định mua, tránh trường hợp sổ giả, người bán khó đổi ý nếu không muốn bán nữa; đồng thời được bảo vệ quyền lợi tối đa nếu có tranh chấp hoặc tránh rủi ro nếu người bán nhận cọc của nhiều người.
b) Rủi ro khi công chứng hợp đồng đặt cọc
Những rủi ro khi ký hợp đồng đặt cọc thường chỉ xảy ra đối với chủ nhà bởi khi công chứng hợp đồng đặt cọc, hệ thống công chứng đã “treo” mảnh đất đó ở trạng thái đang có giao dịch. Vì vậy nếu bên mua không chồng tiền để ký hợp đồng chuyển nhượng và quyết định bỏ cọc thì bên bán cũng khó bán được cho người khác do vướng hợp đồng đặt cọc đã công chứng ban đầu.
Theo quy định tại Điều 51 Luật Công chứng 2014: “Việc công chứng sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ hợp đồng, giao dịch đã được công chứng chỉ được thực hiện khi có sự thỏa thuận, cam kết bằng văn bản của tất cả những người đã tham gia hợp đồng, giao dịch đó”. Như vậy, việc hủy HĐ phải được cả 2 bên đồng ý. Điều này rất khó khăn bởi khi đã cố tình bỏ cọc thì người mua khó lòng thiện chí phối hợp hủy hợp đồng đặt cọc đã công chứng với bên bán. Nhiều trường hợp bên bán muốn nhanh chóng bán được nhà cho người khác buộc phải chấp thuận những yêu sách mà bên bỏ cọc đưa ra.
Nếu chủ nhà không đồng ý với “yêu sách” của bên đã bỏ cọc thì thủ tục cần thực hiện mất nhiều thời gian để có thể bán được mảnh đất đó cho người khác. Trường hợp này, chủ nhà phải khởi kiện ra tòa án để đề nghị chấm dứt hiệu lực hợp đồng đặt cọc do vi phạm nghĩa vụ. Thời gian để tòa án giải quyết mất từ 4-6 tháng và thậm chí có thể lâu hơn đến vài năm, điều này sẽ gây khó khăn cho chủ nhà nếu đang muốn bán gấp.
c) Vậy có nên ký hợp đồng đặt cọc công chứng không?
Theo Luật Sao Việt, hai bên chỉ cần thực hiện việc ký hợp đồng đặt cọc có chữ ký của người làm chứng, giao kết các vấn đề rõ ràng về thời hạn thực hiện nghĩa vụ, các điều khoản phạt hợp đồng và điều kiện hủy bỏ hiệu lực của hợp đồng.
Trong trường hợp bên mua muốn công chứng để đảm bảo tính pháp lý của hợp đồng đặt cọc thì bên mua nên yêu cầu cọc số tiền lớn, từ 30-50% giá trị tài sản mua bán để tránh bên mua dễ dàng hủy cọc, đồng thời đảm bảo nếu có tranh chấp xảy ra và buộc phải đưa ra Tòa án để xử lý thì bên mua không chịu quá nhiều thiệt hại khi tài sản bị treo.
Liên hệ sử dụng dịch vụ tư vấn pháp luật
- CÔNG TY LUẬT TNHH SAO VIỆT -
"Sự bảo hộ hoàn hảo trong mọi quan hệ pháp luật"
TỔNG ĐÀI TƯ VẤN PHÁP LUẬT: 1900 6243
Địa chỉ tư vấn trực tiếp: Số 525 Lạc Long Quân, P. Xuân La, Q. Tây Hồ, Hà Nội
Gửi thư tư vấn hoặc yêu cầu dịch vụ qua Email: congtyluatsaoviet@gmail.com
