Thưa Luật sư Sao Việt: Ngày 10/8/2013 tôi nhận chuyển nhượng 120 m2 đất thổ cư nhà anh B, chúng tôi không làm hợp đồng chuyển nhượng, vì đất chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên chỉ viết giấy tay, không có công chứng. Tôi cũng đã giao tiền đầy đủ cho anh B và xây dựng nhà trên đó. Đến ngày 04/01/2016 diện tích đất tôi mua được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mang tên B. Anh B đã giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên cho tôi vào ngày 11/05/2016.
Tháng 11/2016, B vay tiền của chị C không trả được nên chị C khởi kiện anh B và Tòa án giải quyết buộc B phải trả nợ cho chị C. Tháng 8/218, khi làm cơ quan thi hành án xác minh tài sản thì anh B khai tài sản của mình gồm: đất đang thế chấp tại Quỹ tín dụng nhân dân xã để vay 200.000.000 đồng và diện tích đất anh B bán cho tôi (hiện vẫn còn mang tên B). Sau đó, tôi có đề nghị anh B làm hợp đồng để sang tên cho tôi nhưng UBND xã không đồng ý công chứng cho chúng tôi và nói rằng đất anh B đã bán cho tôi là tài sản để bảo đảm thi hành án. Luật sư cho tôi hỏi bây giờ tôi phải làm như thế nào?
Hình ảnh mang tính minh họa. Nguồn: Internet
Trả lời:
Chào bạn, cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi, Luật Sao Việt trả lời như sau:
Đối với giấy chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà bạn và anh B viết tay với nhau năm 2013 đã vi phạm quy định về hình thức của hợp đồng theo quy định của Bộ luật dân sự 2005. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực. Vì vậy, về nguyên tắc thì hợp đồng chuyển nhượng đó là giao dịch vô hiệu.
Tuy nhiên, theo quy định tại Điều 129 Bộ luật dân sự 2015, đối với các giao dịch vi phạm về quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trường hợp của bạn trên thực tế đã thực hiện việc trả tiền đầy đủ, bàn giao đất và xây dựng nhà nên bạn có quyền đề nghị Tòa công nhận hiệu lực của hợp đồng.
Đồng thời, căn cứ khoản 54 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP quy định các trường hợp sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất từ ngày 01/01/2008 đến trước ngày 01/7/2014 mà có giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 100, Luật đất đai 2013 và Điều 18 Nghị định 01/2017/NĐ-CP thì sẽ được thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu theo quy định của Luật đất đai và quy định tại Nghị định này mà không phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất.
Từ những quy định trên, diện tích đất bạn nhận chuyển nhượng đang là tài sản bị cơ quan thi hành án xác minh là tài sản để thực hiện việc kê biên thực hiện thi hành án. Do đó, bạn có thể nộp đơn khởi kiện đề nghị Tòa án công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bạn và anh B là có hiệu lực pháp luật để không bị Cơ quan thi hành án kê biên thi hành án.
Để nhận được ý kiến tư vấn chính xác và cụ thể hơn, bạn đọc vui lòng liên hệ với các Luật sư, chuyên viên pháp lý của Công ty Luật TNHH Sao Việt qua:
Tổng đài tư vấn pháp luật 1900 6243 hoặc 0243 636 7896
E-mail: saovietlaw@vnn.vn
