Câu hỏi: Gia đình tôi ở nông thôn, có mảnh đất tuy đã có sổ đỏ nhưng bị hàng xóm lấn chiếm. Hai bên gia đình cãi cọ xích mích qua lại đã lâu mà chưa nhờ cơ quan nào giải quyết. Nay tôi có ý định xây nhà cho con để lấy vợ thì có vi phạm pháp luật không?
Trả lời:
Trong đời sống thường ngày, việc xảy ra tranh chấp giữa hàng xóm với nhau về ranh giới, diện tích đất xảy ra rất phổ biến. Tranh chấp xảy ra, thậm chí là kéo dài, gây ảnh hưởng đến quá trình sử dụng đất. Vậy, trong trường hợp này, khi đất đang tranh chấp liệu có được xây dựng hay không là câu hỏi được rất nhiều người quan tâm.
Ảnh minh họa
1. Đất đang tranh chấp được hiểu như thế nào?
Trước hết, cần phải hiểu đất đang tranh chấp là gì? Tại Khoản 16, Điều 3 Luật đất đai năm 2024 giải thích “Đất đang có tranh chấp là thửa đất có tranh chấp đất đai mà đang trong quá trình được cơ quan có thẩm quyền giải quyết.”
Theo đó đất đang tranh chấp sẽ có hai đặc điểm là: 1. Thửa đất đang có tranh chấp đất đai; 2. Tranh chấp đất đai đó đang trong quá trình được cơ quan có thẩm quyền giải quyết.
2. Xây dựng trên đất đang tranh chấp được không?
Hiện nay trong hệ thống pháp luật vẫn chưa có văn bản quy phạm pháp luật nào quy định cụ thể về việc đất đang tranh chấp có được xây dựng hay không. Tuy nhiên, có thể dựa trên các quy định pháp luật có liên quan trong trường hợp này để trả lời cho câu hỏi đó.
2.1 Từ quy định của pháp luật xây dựng
Trước hết, để biết có thể xây dựng được hay không, ta cần đối chiếu quy định của pháp luật xây dựng. Theo Khoản 30 Điều 1, Luật xây dựng sửa đổi năm 2020, về nguyên tắc, trước khi xây dựng công trình trên đất thì người sử dụng đất phải có giấy phép xây dựng do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp. Chỉ trừ một số trường hợp được miễn theo quy định.
Cũng theo điều luật trên, trong trường hợp của bạn là ở nông thôn thì loại công trình nhà ở sẽ được miễn cấp giấy phép xây dựng bao gồm:
“Nhà ở riêng lẻ có quy mô dưới 07 tầng thuộc dự án đầu tư xây dựng nhà ở có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.”
Hoặc:
“Công trình xây dựng cấp IV, nhà ở riêng lẻ ở nông thôn có quy mô dưới 07 tầng và thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; công trình xây dựng cấp IV, nhà ở riêng lẻ ở miền núi, hải đảo thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng; trừ công trình, nhà ở riêng lẻ được xây dựng trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử - văn hóa.”
Như vậy, nếu loại nhà ở mà gia đình bạn có ý định xây dựng không thuộc trường hợp được miễn trên thì gia đình bạn buộc phải xin cấp giấy phép xây dựng trước khi tiến hành xây nhà.
Nếu thuộc trường hợp phải xin cấp giấy phép xây dựng mà không thực hiện xin cấp, cố tình xây dựng trái phép thì theo Điều 118 Luật xây dựng sửa đổi năm 2020, công trình xây dựng đó sẽ bị cơ quan có thẩm quyền tháo dỡ.
2.2 Từ quy định của pháp luật tố tụng dân sự
Liên quan đến pháp luật tố tụng dân sự nếu trong trường hợp một trong các bên tranh chấp nộp đơn khởi kiện tại Tòa án để yêu cầu giải quyết, Tòa án thụ lý và đang trong quá trình giải quyết.
Điều 122 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015 quy định: “Cấm thay đổi hiện trạng tài sản đang tranh chấp được áp dụng nếu trong quá trình giải quyết vụ án có căn cứ cho thấy người đang chiếm hữu hoặc giữ tài sản đang tranh chấp có hành vi tháo gỡ, lắp ghép, xây dựng thêm hoặc có hành vi khác làm thay đổi hiện trạng tài sản đó.” Biện pháp khẩn cấp tạm thời này được áp dụng trong quá trình giải quyết vụ án khi đương sự yêu cầu Tòa án áp dụng để cấm thay đổi hiện trạng tài sản đang tranh chấp. Nếu yêu cầu này được chấp thuận thì khi một bên đang có hành vi xây dựng trên đất đang tranh chấp sẽ phải buộc dừng lại.
Việc cố tình xây dựng mà không thực hiện theo quyết định thi hành án về việc áp dụng các biện pháp khẩn cấp tạm thời trên có thể bị phạt tiền từ 10 triệu đến 20 triệu đồng (đối với cá nhân) và 20 triệu đến 40 triệu đồng (đối với tổ chức) (điểm e khoản 5 Điều 64 của Nghị định 82/2020/NĐ-CP).
Qua các quy định trên, có thể thấy rằng nếu đất đang tranh chấp mà chưa bị Tòa ra quyết định áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời cấm thay đổi hiện trạng; Đồng thời được cấp giấy phép xây dựng (ngoại trừ trường hợp được miễn) thì người sử dụng đất có thể được xây dựng. Tuy nhiên, thực tế cho thấy, trong trường hợp đất đang tranh chấp thì sẽ rất khó khăn trong việc được xin cấp giấy phép xây dựng.
Áp dụng vào trường hợp của bạn khi đang muốn xây nhà ở cho con trên đất đã có sổ đỏ mà đang có tranh chấp với hàng xóm như sau:
- Nếu tranh chấp giữa gia đình bạn và hàng xóm chưa được Tòa án thụ lý giải quyết và áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời cấm thay đổi hiện trạng, gia đình bạn được cấp giấy phép xây dựng đối với loại nhà ở đang dự định xây (trừ trường hợp được miễn) thì việc xây dựng có thể được tiến hành.
Tuy nhiên, bạn nên cân nhắc kỹ bởi nếu sau này khi nhà hàng xóm gửi đơn khởi kiện đến Tòa án để giải quyết tranh chấp thì việc xây dựng trên đất tranh chấp sẽ để lại rủi ro pháp lý. Trong đó, không loại trừ khả năng gia đình bạn sẽ phải chịu tổn thất đối với số tiền đã bỏ ra để đầu tư xây dựng.
Trong trường hợp nếu không được cấp giấy phép xây dựng hoặc đã nhận được quyết định áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời từ Tòa án mà gia đình bạn vẫn thực hiện xây nhà ở trên đất đang tranh chấp thì có thể bị phạt tiền vi phạm hành chính và bị cơ quan có thẩm quyền áp dụng biện pháp cưỡng chế tháo dỡ.
Để nhận được ý kiến tư vấn cụ thể và chi tiết hơn, bạn đọc vui lòng liên hệ các Luật sư, Chuyên viên pháp lý của Công ty Luật TNHH Sao Việt qua:
Tổng đài tư vấn pháp luật 1900 6243 (Phím …)
E-mail: congtyluatsaoviet@gmail.com
