Câu hỏi: Tôi có 1 mảnh đất tại huyện Đông Sơn, Thanh Hóa là đất của cha ông để lại cho bố mẹ tôi. Bố mẹ tôi đã sử dụng làm nhà ở từ những năm 1960. Năm 1995 sau khi tôi lấy vợ, đất trên đã được bố mẹ cho hai vợ chồng và được UBND xã Đông Hoàng giao đất cho hai vợ chồng tôi. Đến năm 2015, vợ chồng tôi được UBND huyện Hoằng Hóa cấp sổ đỏ. Hiện tại, chị dâu khởi kiện ra Tòa yêu cầu hủy sổ đỏ vì cho rằng việc UBND xã đã giao đất sai thẩm quyền. Trong trường hợp này thì liệu tôi có bị hủy sổ đỏ không, thưa luật sư?
Trả lời:
Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đến Công ty Luật TNHH Sao Việt, chúng tôi xin trả lời bạn như sau:
Việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với đất giao không đúng thẩm quyền vào năm 2015 hiện nay đã được hướng dẫn tại Nghị định số 43/2014/NĐ-CP, cụ thể được quy định tại khoản 2, 3, 4, 5 và khoản 6 Điều 23 (bổ sung tại khoản 19 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP) như sau:
1. Trường hợp đất sử dụng ổn định trước ngày 15/10/1993
Trường hợp đất được giao không đúng thẩm quyền đã được sử dụng ổn định trước ngày 15/10/1993, không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch thì người đang sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với diện tích đất đã được giao theo quy định tại Khoản 1 Điều 20 Nghị định 43/2014/NĐ-CP như sau:
- Đối với thửa đất có nhà ở mà diện tích thửa đất nhỏ hơn hoặc bằng hạn mức công nhận đất ở quy định tại Khoản 4 Điều 103 Luật Đất đai 2013 thì toàn bộ diện tích thửa đất được công nhận là đất ở.
Trường hợp thửa đất có nhà ở mà diện tích thửa đất lớn hơn hạn mức công nhận đất ở thì diện tích đất ở được công nhận bằng hạn mức công nhận đất ở;
Trường hợp diện tích đất xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ đời sống lớn hơn hạn mức công nhận đất ở thì công nhận diện tích đất ở theo diện tích thực tế đã xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ đời sống đó;
- Đối với thửa đất có công trình xây dựng để sản xuất, thương mại, dịch vụ phi nông nghiệp thì công nhận đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp, đất thương mại, dịch vụ theo diện tích thực tế đã xây dựng công trình đó;
Hình thức sử dụng đất được công nhận như hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất là ổn định lâu dài;
- Đối với thửa đất có cả nhà ở và công trình xây dựng để sản xuất, thương mại, dịch vụ phi nông nghiệp mà diện tích thửa đất lớn hơn hạn mức công nhận đất ở thì diện tích đất ở được công nhận theo quy định;
Phần diện tích còn lại đã xây dựng công trình sản xuất, thương mại, dịch vụ phi nông nghiệp thì được công nhận theo quy định;
- Đối với phần diện tích đất còn lại sau khi đã được xác định theo quy định (bao gồm đất ở; công trình xây dựng để sản xuất, thương mại, dịch vụ phi nông nghiệp; cả đất ở và công trình xây dựng để sản xuất, thương mại, dịch vụ phi nông nghiệp) thì được xác định là đất nông nghiệp và được công nhận theo quy định.
2. Trường hợp đất sử dụng ổn định từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/7/2014
- Trường hợp đất được giao không đúng thẩm quyền đã được sử dụng ổn định từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/7/2014, không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại Khoản 2 Điều 20 Nghị định 43/2014/NĐ-CP như sau:
+ Đối với thửa đất có nhà ở mà diện tích thửa đất nhỏ hơn hoặc bằng hạn mức giao đất ở quy định tại Khoản 2 Điều 143 và Khoản 4 Điều 144 Luật Đất đai 2013 thì toàn bộ diện tích thửa đất được công nhận là đất ở.
Trường hợp thửa đất có nhà ở mà diện tích thửa đất lớn hơn hạn mức giao đất ở thì diện tích đất ở được công nhận bằng hạn mức giao đất ở;
Trường hợp diện tích đất xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ đời sống lớn hơn hạn mức giao đất ở thì công nhận diện tích đất ở theo diện tích thực tế đã xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ đời sống đó;
+ Đối với thửa đất có công trình xây dựng để sản xuất, thương mại, dịch vụ phi nông nghiệp thì công nhận đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; đất thương mại, dịch vụ theo quy định mục 3.1.
+ Đối với thửa đất có cả nhà ở và công trình xây dựng để sản xuất, thương mại, dịch vụ phi nông nghiệp mà diện tích thửa đất lớn hơn hạn mức giao đất ở thì công nhận diện tích đất ở, đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; đất thương mại, dịch vụ theo quy định tại mục này;
+ Đối với phần diện tích đất còn lại sau khi đã được xác định theo quy định (bao gồm: đất ở; công trình xây dựng để sản xuất, thương mại, dịch vụ phi nông nghiệp; cả đất ở và công trình xây dựng để sản xuất, thương mại, dịch vụ phi nông nghiệp) thì được xác định là đất nông nghiệp và được công nhận theo quy định.
- Trường hợp thửa đất có vườn, ao gắn liền với nhà ở hoặc công trình xây dựng khác thì diện tích còn lại không có nhà ở, công trình xây dựng được xác định là đất nông nghiệp theo hiện trạng đang sử dụng;
Nếu người sử dụng đất đề nghị được chuyển sang sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp thì phải làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất.
3. Trường hợp được giao đất không đúng thẩm quyền trước ngày 01/7/2004
Trường hợp người đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với thửa đất được giao không đúng thẩm quyền trước ngày 01/7/2004 thì được xem xét cấp và phải thực hiện nghĩa vụ tài chính với điều kiện:
- Đất đó không có tranh chấp.
- Phù hợp với quy hoạch nhưng tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận có nhà ở hoặc không có nhà ở.
* Lưu ý: Nhà nước không cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và thu hồi toàn bộ diện tích đất đã giao, cho thuê không đúng thẩm quyền kể từ ngày 01/7/2014 trở về sau.
Như vậy, căn cứ quy định trên, hiện tại pháp luật có quy định hướng dẫn đến các trường hợp đất giao không đúng thẩm quyền nhưng vẫn được xem xét cấp Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất (Sổ Đỏ) cho người sử dụng đất ổn định, lâu dài trước ngày 01/7/2014. Do vậy, mặc dù UBND xã Đông Tiến năm 1995 giao đất không đúng thẩm quyền theo quy định tại Điều 23, điều 24 Luật Đất đai 1993 tuy nhiên căn cứ quy định trên, trường hợp UBND huyện Hoằng Hóa căn cứ vào các quy định về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong trường hợp giao đất không đúng thẩm quyền quy định tại Nghị định 43/2014/NĐ-CP nêu trên để quyết định cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho vợ chồng bạn thì việc cấp sổ của UBND huyện là đúng trình tự, thủ tục. Do vậy, việc UBND xã giao đất không đúng thẩm quyền sẽ không phải là căn cứ để hủy Sổ Đỏ đã cấp.
Tuy nhiên, nếu UBND huyện Hoằng Hóa có những vi phạm về trình tự, thủ tục khác trong việc cấp Sổ Đỏ, thực hiện không đúng trình tự cấp Sổ theo quy định của pháp luật về Đất đai sẽ là một trong những căn cứ để Tòa án xem xét tuyên Hủy Sổ Đỏ đã cấp cho gia đình bạn. Vì vậy, bạn cần thu thập các tài liệu, hồ sơ liên quan đến việc cấp sổ đỏ năm 2015 từ cơ quan có thẩm quyền để kiểm tra thêm về trình tự, thủ tục cấp sổ để từ đó có phương án bảo vệ quyền lợi tối ưu nhất cho vợ chồng bạn.
Trên đây là tư vấn của Luật Sao Việt đối với câu hỏi của bạn. Nếu trong quá trình thực hiện các thủ tục nếu gặp phải các vấn đề cần được giải đáp, bạn vui lòng liên hệ:
Liên hệ sử dụng dịch vụ tư vấn pháp luật:
- CÔNG TY LUẬT TNHH SAO VIỆT -
"Sự bảo hộ hoàn hảo trong mọi quan hệ pháp luật"
TỔNG ĐÀI TƯ VẤN PHÁP LUẬT: 1900 6243
Địa chỉ tư vấn trực tiếp: Số 525B Lạc Long Quân, P. Xuân La, Q. Tây Hồ, Hà Nội
Gửi thư tư vấn hoặc yêu cầu dịch vụ qua Email: congtyluatsaoviet@gmail.com
