Đất nông nghiệp đã hết hạn có bán được không?

Xin chào luật sư, tôi muốn hỏi vấn đề về việc bán đất nông nghiệp hết hạn sử dụng. Chả là đất trồng lúa nhà tôi đã hết hạn từ 2012 nhưng sau đó gia đình tôi vẫn cấy lúa bình thường, không làm thủ tục gia hạn gì hết mà cũng không thấy phía chính quyền có ý kiến gì. Nay tôi nghe hàng xóm nói theo Luật mới thì phải đi gia hạn đất nếu không thì sẽ không được gia hạn sử dụng đất nữa và sau đó có thể bị thu hồi đất. Tôi sợ nếu không gia hạn thì sau này khó bán cho người khác, do gần đây cũng đã có người đề cập muốn mua đất nông nghiệp của nhà tôi. Vậy cho tôi hỏi nếu tôi muốn bán đất này cho người khác mà đất đã hết hạn sử dụng thì có bán được không? Tôi xin cảm ơn.

Ảnh minh hoạ, nguồn: Internet.

Trả lời:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đến Luật Sao Việt. Đối với trường hợp của bạn, chúng tôi tư vấn cho bạn như sau:

Điều kiện để người sử dụng đất được chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024 bao gồm: 

“Điều 45. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có đủ các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất, chuyển đổi đất nông nghiệp khi dồn điền, đổi thửa, tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước, cộng đồng dân cư và trường hợp quy định tại khoản 7 Điều 124 và điểm a khoản 4 Điều 127 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền, bản án, quyết định của Tòa án, quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự;

d) Trong thời hạn sử dụng đất;

đ) Quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật.”

Như vậy, đất hết hạn sử dụng không được phép chuyển nhượng, bao gồm cả đất nông nghiệp.

Nếu muốn bán đất nông nghiệp hết hạn sử dụng, chủ đất cần làm gì?

Theo quy định tại Điều 172 Luật Đất đai 2024, trường hợp hết thời hạn được giao đất, công nhận quyền sử dụng đất thì hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp nếu có nhu cầu vẫn được tiếp tục sử dụng trong thời hạn 50 năm mà không cần làm thủ tục gia hạn:

“Điều 172. Đất sử dụng có thời hạn

1. Trừ các trường hợp quy định tại Điều 171 của Luật này, thời hạn sử dụng đất khi được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất được quy định như sau:

a) Thời hạn giao đất, công nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp đối với cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp sử dụng đất trồng cây hằng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối, đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất là rừng trồng trong hạn mức quy định tại Điều 176 của Luật này là 50 năm. Khi hết thời hạn sử dụng đất, thì được tiếp tục sử dụng đất theo thời hạn quy định tại điểm này mà không phải làm thủ tục gia hạn;

b) Thời hạn cho thuê đất nông nghiệp đối với cá nhân không quá 50 năm. Khi hết thời hạn thuê đất, cá nhân nếu có nhu cầu thì được Nhà nước xem xét tiếp tục cho thuê đất nhưng không quá 50 năm;

….

3. Việc gia hạn sử dụng đất được thực hiện trong năm cuối của thời hạn sử dụng đất, trừ trường hợp quy định tại điểm a khoản 1 Điều này. Người sử dụng đất có nhu cầu gia hạn sử dụng đất phải nộp hồ sơ đề nghị gia hạn chậm nhất là 06 tháng trước khi hết thời hạn sử dụng đất. Quá thời hạn phải nộp hồ sơ đề nghị gia hạn mà người sử dụng đất không nộp hồ sơ đề nghị gia hạn thì không được gia hạn sử dụng đất, trừ trường hợp bất khả kháng. Trường hợp không được gia hạn sử dụng đất, cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện thu hồi đất theo quy định của Luật này.”

Theo quy định này, quả thật đất hết hạn phải làm thủ tục gia hạn chậm nhất là 6 tháng trước khi hết thời hạn sử dụng đất, nếu quá thời hạn phải nộp hồ sơ đề nghị gia hạn mà người sử dụng đất không nộp hồ sơ đề nghị gia hạn thì không được gia hạn sử dụng đất, trừ trường hợp bất khả kháng và trường hợp không được gia hạn sử dụng đất thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện thu hồi đất theo quy định. Tuy nhiên, quy định này chỉ áp dụng đối với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có nguồn gốc ký hợp đồng thuê đất với Nhà nước, hoặc được giao đất có tính tiền sử dụng đất như các chủ doanh nghiệp làm dự án trên đất sản xuất, kinh doanh.

Trường hợp người dân trực tiếp sản xuất nông nghiệp được nhà nước giao đất, công nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp thì không phải gia hạn khi hết thời hạn sử dụng đất. Khi hết hạn thì người dân được tiếp tục sử dụng thêm 50 năm nữa.

Tuy nhiên, nếu có nhu cầu bán đất, người sử dụng đất nên làm thủ tục xác nhận lại thời hạn sử dụng đất trên Giấy chứng nhận để đảm bảo đất vẫn đang trong thời hạn sử dụng, đáp ứng điều kiện được bán đất và tránh những tranh chấp, rủi ro về sau.

Cụ thể, theo hướng dẫn tại bởi Mục 1 Chương VII Nghị định 102/2024/NĐ-CP, muốn gia hạn thời gian sử dụng đất cần nộp hồ sơ đề nghị xác nhận lại thời hạn sử dụng đất gồm văn bản đề nghị xác nhận lại thời hạn sử dụng đất và Giấy chứng nhận (bản gốc) tại Văn phòng hoặc chi nhánh của văn phòng đăng ký đất đai.

Trường hợp nộp hồ sơ ở UBND cấp xã thì cơ quan này phải chuyển hồ sơ đến Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai.

Cơ quan văn phòng đăng ký đất đai sẽ Kiểm tra hồ sơ; xác nhận thời hạn được tiếp tục sử dụng đất vào Sổ đỏ hoặc cấp mới Sổ đỏ cho người dân có nhu cầu. Thời gian thực hiện thủ tục này do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định nhưng không quá 07 ngày làm việc.