Nhà ở xã hội là nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước cho các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở, mục đích cung cấp nhà ở giá rẻ cho một số đối tượng được ưu tiên. Chính vì vậy, khi giao dịch loại nhà ở này sẽ cần đáp ứng những điều kiện khắt khe hơn nhiều so với các loại hình nhà ở thông thường.
Ảnh minh hoạ, nguồn: Internet.
Cụ thể, để được phép bán, cho thuê mua hoặc cho thuê nhà ở xã hội, chủ nhà cần đáp ứng các yêu cầu theo quy định tại Khoản 1 Điều 89 Luật Nhà ở số 27/2023/QH15 như sau:
“Điều 89. Bán, cho thuê mua, cho thuê nhà ở xã hội
1. Việc bán nhà ở xã hội được thực hiện theo quy định sau đây:
a) Việc bán nhà ở xã hội hình thành trong tương lai chỉ được thực hiện khi bảo đảm quy định tại khoản 3 Điều 88 của Luật này; việc bán nhà ở xã hội có sẵn chỉ được thực hiện khi bảo đảm quy định tại khoản 4 Điều 88 của Luật này;
b) Việc mua bán nhà ở xã hội phải được lập thành hợp đồng có các nội dung quy định tại Điều 163 của Luật này;
c) Việc ứng tiền trước của người mua nhà ở xã hội được thực hiện theo thỏa thuận trong hợp đồng mua bán nhà ở, phù hợp với tỷ lệ hoàn thành xây dựng công trình nhà ở và tiến độ thực hiện dự án đã được phê duyệt nhưng số tiền ứng trước lần đầu không vượt quá 30% giá trị hợp đồng bao gồm cả tiền đặt cọc (nếu có), tổng số tiền các lần thanh toán không được vượt quá 70% giá trị hợp đồng đến trước khi bàn giao nhà ở cho người mua và không được vượt quá 95% giá trị hợp đồng đến trước khi người mua nhà được cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó;
d) Bên mua nhà ở xã hội không được bán lại nhà ở trong thời hạn tối thiểu là 05 năm, kể từ ngày thanh toán đủ tiền mua nhà ở, trừ trường hợp quy định tại điểm đ khoản này;
đ) Trong thời hạn 05 năm, kể từ ngày bên mua nhà ở xã hội đã thanh toán đủ tiền mua nhà ở mà có nhu cầu bán nhà ở này thì chỉ được bán lại cho chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội hoặc bán lại cho đối tượng thuộc trường hợp được mua nhà ở xã hội với giá bán tối đa bằng giá bán nhà ở xã hội này trong hợp đồng mua bán với chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội. Việc nộp thuế thu nhập cá nhân thực hiện theo quy định của pháp luật về thuế;
e) Sau thời hạn 05 năm, kể từ ngày đã thanh toán đủ tiền mua nhà ở, bên mua nhà ở xã hội được bán lại nhà ở này theo cơ chế thị trường cho đối tượng có nhu cầu nếu đã được cấp Giấy chứng nhận; bên bán không phải nộp tiền sử dụng đất và phải nộp thuế thu nhập theo quy định của pháp luật về thuế, trừ trường hợp bán nhà ở xã hội là nhà ở riêng lẻ thì bên bán phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định của Chính phủ và phải nộp thuế thu nhập theo quy định của pháp luật về thuế.”
Như vậy, thời gian tối thiểu để được phép bán lại nhà ở xã hội là 5 năm kể từ ngày thanh toán đủ tiền mua nhà ở. Sau 5 năm kể từ ngày thanh toán đủ tiền mua nhà ở, chủ nhà được phép bán lại cho người khác nếu đã được cấp giấy chứng nhận.
Trường hợp mua nhà chưa đủ 5 năm mà chủ nhà muốn bán lại thì cũng phải đáp ứng các yêu cầu về đối tượng mua nhà và giá bán. Cụ thể, chủ nhà chỉ có thể bán lại cho 02 đối tượng sau:
(1) Chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội;
(2) Đối tượng khác nhưng phải thuộc trường hợp đủ điều kiện mua nhà ở xã hội.
Và giá bán tối đa chỉ được bằng giá bán nhà ở xã hội này trong hợp đồng mua bán với chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội.
Nếu cố tình bán nhà ở xã hội cho người khác không phải 02 đối tượng trên khi chưa đủ thời hạn 05 năm thì hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, cho thuê sẽ bị vô hiệu. Đồng thời, bên mua sẽ bị buộc phải bàn giao lại nhà ở xã hội cho đơn vị quản lý. Trường hợp cố tình không bàn giao thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh sẽ thực hiện cưỡng chế thu hồi nhà ở theo quy định tại khoản 10 Điều 88 Luật Nhà ở 2023
Ngoài ra, chủ nhà còn bị xử phạt vi phạm hành chính theo quy định tại Điều 64 Nghị định 16/2022/NĐ-CP với mức phạt như sau:
- Phạt tiền từ 40 - 60 triệu đồng khi bán/cho thuê/cho thuê mua nhà ở xã hội không đúng đối tượng hoặc không đảm bảo được các điều kiện theo quy định của Luật Nhà ở.
- Phạt tiền từ 100 - 120 triệu đồng khi bên thuê/thuê mua/mua nhà ở xã hội bán/cho thuê lại/cho mượn nhà không đúng quy định.
- Buộc thu hồi lại nhà ở xã hội hoặc phải hoàn trả lại tiền cho bên mua, thuê mua.
Cũng theo quy định tại điểm c khoản 3 Điều 4 Nghị định 16/2022/NĐ-CP, mức phạt trên là mức phạt áp dụng đối với tổ chức, đối với cá nhân vi phạm thì mức phạt bằng 1/2 mức phạt nêu trên.
Lưu ý:
Các đối tượng đủ điều kiện về nhà ở, thu nhập để mua nhà ở xã hội bao gồm: Người có công với cách mạng, thân nhân liệt sĩ; Hộ nghèo, cận nghèo khu vực nông thôn và đô thị; Hộ nghèo, cận nghèo khu vực nông thôn, thường xuyên gặp thiên tai hoặc biến đổi khí hậu; Người có thu nhập thấp khu vực đô thị; Công nhân, người lao động đang làm việc tại các khu công nghiệp, hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã; Sĩ quan, hạ sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp; công nhân Công an, công chức, viên chức quốc phòng đang tại ngũ; người làm công tác cơ yếu hưởng lương từ ngân sách Nhà nước; Cán bộ, công chức, viên chức; Những người đã từng phải trả lại nhà ở công vụ do không còn đủ điều kiện thuê nhà ở xã hội hoặc chuyển đi nơi khác mà chưa từng bị thu hồi nhà ở xã hội do vi phạm quy định về quản lý, sử dụng nhà ở; Thuộc trường hợp bị Nhà nước thu hồi nhà đất mà chưa được bồi thường bằng nhà ở, đất ở; Học sinh, sinh viên đại học, học viện, đại học, cao đẳng, dạy nghề, trường chuyên biệt; học sinh trường dân tộc nội trú công lập; Doanh nghiệp, hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã trong khu công nghiệp.
Liên hệ sử dụng dịch vụ tư vấn pháp luật:
- CÔNG TY LUẬT TNHH SAO VIỆT -
"Sự bảo hộ hoàn hảo trong mọi quan hệ pháp luật"
TỔNG ĐÀI TƯ VẤN PHÁP LUẬT: 1900 6243
Địa chỉ tư vấn trực tiếp: Số 525B Lạc Long Quân, P. Xuân La, Q. Tây Hồ, Hà Nội
Gửi thư tư vấn hoặc yêu cầu dịch vụ qua Email: congtyluatsaoviet@gmail.com
