Hợp đồng mua bán đất đai là một loại hợp đồng rất đặc thù, vì tính chất đặc biệt mà khi giao dịch loại hợp đồng này, các bên cần tuân thủ rất nhiều quy định của pháp luật để đảm bảo tính pháp lý. Đặc biệt trong trường hợp phát sinh tranh chấp, việc xác định điều kiện có hiệu lực của hợp đồng mua bán đất đai vô cùng quan trọng vì sẽ quyết định giao dịch có được công nhận hay không.
 (30).jpg)
Ảnh minh hoạ, nguồn: Internet.
Theo hướng dẫn tại Điểm 2.1.2 khoản 2.1 Mục 2 Phần II Hướng dẫn 13/HD-VKSTC, Viện kiểm sát nhân dân tối cao hướng dẫn kiểm sát điều kiện có hiệu lực của hợp đồng mua bán đất đai khi có tranh chấp như sau:
Một là, hình thức của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản có công chứng, chứng thực, trừ các trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015.
Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 (Nay áp dụng Khoản 3 Điều 27 Luật đất đai 2024) quy định HĐCN QSD đất phải được công chứng, chứng thực, việc công chứng phải bảo đảm theo quy định của Luật Công chứng năm 2014. Trường hợp hợp đồng chỉ do hai bên ký kết, không được công chứng thì hợp đồng đó phải bảo đảm yếu tố hai bên đều tự nguyện và việc ký kết phải trước ngày 01/7/2004 (ngày Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực) để tùy từng trường hợp áp dụng Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/8/2004 của HĐTP Tòa án nhân dân tối cao cho phù hợp. Nếu hợp đồng được chứng thực phải thực hiện theo thủ tục quy định tại Nghị định số 23/2015/NĐ-CP ngày 16/02/2015 của Chính phủ về cấp bản sao từ sổ gốc, chứng thực bản sao từ bản chính, chứng thực chữ ký, chứng thực hợp đồng, giao dịch.
Mặc dù đó là quy định chung về hình thức của hợp đồng nhưng tùy từng trường hợp cụ thể, vẫn có những trường hợp vi phạm hình thức của hợp đồng nhưng vẫn được công nhận:
Ví dụ: Trường hợp đủ điều kiện chuyển nhượng nhưng khi chuyển nhượng chỉ lập giấy viết tay và chưa được công chứng, chứng thực theo quy định thì áp dụng Điều 129 BLDS năm 2015 về giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức và điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013. Thông thường, HĐCN QSD đất không tuân thủ các quy định về công chứng, chứng thực thì hợp đồng sẽ vô hiệu. Tuy nhiên, khoản 2 Điều 129 BLDS năm 2015 quy định đối với trường hợp giao dịch đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó mà các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực nữa.
Việc công nhận hoặc tuyên vô hiệu giao dịch chuyển nhượng QSD đất khi vi phạm điều kiện về hình thức của hợp đồng căn cứ vào các văn bản sau đây:
- Giao dịch xảy ra trước ngày 01/7/2004 thì căn cứ Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/8/2004 của HĐTP Tòa án nhân dân tối cao để giải quyết;
- Giao dịch xảy ra trước ngày 01/01/2017 thì áp dụng Điều 134 BLDS năm 2005, Toà án quyết định buộc các bên thực hiện quy định về hình thức của giao dịch trong một thời hạn, quá thời hạn đó mà không thực hiện thì tuyên giao dịch vô hiệu;
- Giao dịch xảy ra từ ngày 01/01/2017 thì áp dụng Điều 129 BLDS năm 2015 làm căn cứ giải quyết;
- Trường hợp đất chưa được cấp giấy chứng nhận QSD đất và khi giao dịch chỉ viết giấy tay là vi phạm về cả hình thức và nội dung, trường hợp này đối với giao dịch xảy ra trước ngày 01/7/2004 thì áp dụng quy định của Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/8/2004 của HĐTP Tòa án nhân dân tối cao để xem xét có vô hiệu hay không, cụ thể:
+ Đối với hợp đồng được giao kết trước ngày 01/7/2004 chưa được cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận QSD đất, nhưng đã có một trong các loại giấy tờ về QSD đất quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai năm 2003 mà có phát sinh tranh chấp, nếu từ ngày 01/7/2004 mới có yêu cầu Toà án giải quyết tranh chấp thì không coi là hợp đồng vô hiệu do vi phạm điều kiện này.
+ Đối với HĐCN QSD đất mà tại thời điểm giao kết chưa được cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận QSD đất và trường hợp hợp đồng không tuân thủ quy định về hình thức, nhưng sau đó đã được Ủy ban nhân dân (UBND) cấp có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận QSD đất hoặc một trong các loại giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai năm 2003 mà có phát sinh tranh chấp và từ ngày 01/7/2004 mới có yêu cầu Toà án giải quyết thì không coi là hợp đồng vô hiệu do vi phạm điều kiện này.
+ Đối với HĐCN QSD đất chưa được cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận QSD đất và hợp đồng không tuân thủ quy định về hình thức, nếu sau khi thực hiện hợp đồng chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng đã trồng cây lâu năm, đã làm nhà kiên cố và không bị cơ quan nhà nước có thẩm quyền xử lý vi phạm hành chính theo các quy định của Nhà nước về xử lý vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai, bên chuyển nhượng không phản đối thì Toà án công nhận hợp đồng. Nếu bên nhận chuyển nhượng chỉ làm nhà trên một phần đất, thì Toà án công nhận phần HĐCN QSD phần đất có nhà ở và hủy phần hợp đồng đối với diện tích đất còn lại, buộc bên nhận chuyển nhượng giao trả phần đất đó cho bên chuyển nhượng, trừ trường hợp việc giao trả không bảo đảm mục đích sử dụng cho cả hai bên giao kết hợp đồng, đồng thời buộc các bên thanh toán cho nhau phần chênh lệch.
- Đối với các giao dịch xảy ra sau ngày 01/7/2004 thì giao dịch này phải bị xác định là vô hiệu và giải quyết hậu quả pháp lý của hợp đồng vô hiệu. Phụ thuộc vào thời gian xác lập giao dịch mà áp dụng quy định của Điều 137 BLDS năm 2005 hoặc Điều 131 BLDS năm 2015.
Hai là, chủ thể tham gia giao kết hợp đồng phải bảo đảm các điều kiện theo quy định tại Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015.
- Đối với bên chuyển nhượng phải là chủ thể có quyền sử dụng đất hợp pháp, được quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
- Bên nhận chuyển nhượng phải bảo đảm các điều kiện như: Phải là người được phép tham gia giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất; không bị hạn chế quyền nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất (các trường hợp bị hạn chế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai 2013);
Ba là, quyền sử dụng đất chuyển nhượng phải đáp ứng các điều kiện bao gồm:
- Đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Quyền sử dụng đất được chuyển nhượng không thuộc diện bị tranh chấp, tức là chưa có cơ quan có thẩm quyền nào đã thụ lý, giải quyết khiếu nại, đơn khởi kiện về đất.
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên bảo đảm thi hành án. Về nguyên tắc, nếu quyền sử dụng đất được xem là nguồn tài sản của các cá nhân vi phạm pháp luật (hoặc đang là tài sản bảo đảm nghĩa vụ thanh toán dân sự) thì sẽ không được đưa ra làm tài sản chuyển nhượng.
Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuộc diện bị kê biên tài sản để bảo đảm thi hành án là không hợp pháp và thuộc điều cấm của pháp luật đất đai. Do đó, giao dịch này sẽ bị vô hiệu.
- Quyền sử dụng đất còn thời hạn sử dụng đất. Thời hạn sử dụng đất là cơ sở hết sức quan trọng nhằm xác lập quyền sử dụng đấtcủa cá nhân, tổ chức.
Nếu không còn thời hạn sử dụng đất mà chưa xin gia hạn hay thực hiện thực hiện các thủ tục liên quan, đồng nghĩa với việc người dân không được sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
Do vậy, hợp đồng chuyển nhượng đối với các diện tích đất này sẽ không có hiệu lực về mặt pháp luật.
- Đất chuyển nhượng còn phải bảo đảm diện tích tối thiểu để tách thửa theo quy định của UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương nơi có đất chuyển nhượng. Nếu vi phạm điều kiện này thì hợp đồng chuyển nhượng được xác định là vô hiệu do có đối tượng không thực hiện được.
Bốn là, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải tuân thủ đúng theo các quy trình, thủ tục theo quy định của pháp luật; phải được đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào Sổ địa chính.
================================================================================
- CÔNG TY LUẬT TNHH SAO VIỆT -
"Sự bảo hộ hoàn hảo trong mọi quan hệ pháp luật"
TỔNG ĐÀI TƯ VẤN PHÁP LUẬT: 1900 6243
Địa chỉ tư vấn trực tiếp: Số 525B Lạc Long Quân, P. Xuân La, Q. Tây Hồ, Tp. Hà Nội
Gửi thư tư vấn hoặc yêu cầu dịch vụ qua Email: congtyluatsaoviet@gmail.com
