Xin Luật sư giúp tôi vụ việc như sau: Tôi tên là Thanh. Vợ chồng tôi có ba người con 1 trai và 2 con gái. Chồng tôi đã mất vào năm 2011. Vợ chồng tôi có tài sản là nhà và đất tại huyện Lập Thạch, tỉnh Vĩnh Phúc đã được cấp Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất (QSDĐ) năm 2003. Năm 2010, chúng tôi có họp gia đình chuyển giao tài sản thừa kế là QSDĐ trên cho các con và giao cho chị Yến (con gái cả) đứng tên tài sản trên để quản lý, thờ cúng. Vì tuổi cao, mắt kém nên vợ chồng tôi ngày đó đều không đọc kỹ Hợp đồng cho-nhận tài sản, tin tưởng tuyệt đối vào con gái và hạn chế hiểu biết nên khi chị Yến bảo chúng tôi ký thì cả tôi và chồng đều ký. Sau đó chị Yến đã được cấp Giấy chứng nhận QSDĐ đứng tên nhà đất trên theo Hợp đồng cho-nhận tài sản giữa vợ chồng tôi cho riêng chị Yến. Dù nhiều lần chúng tôi yêu cầu chị Yến phải làm lại Giấy chứng nhận QSDĐ đứng tên tất cả các anh chị em nhưng chị Yến không đồng ý.
Đến nay, tôi buộc phải khởi kiện chị Yến để yêu cầu Hủy Hợp đồng cho – nhận đã ký công chứng cùng Giấy chứng nhận QSDĐ và sở hữu nhà ở và Công nhận quyền sở hữu và sử dụng nhà đất cho tất cả các người con để làm nơi thờ cúng tổ tiên. Tuy nhiên đơn khởi kiện của tôi đã bị Tòa án từ chối với lý do đây là tranh chấp đất đại chưa thông qua hòa giải tại xã thì không đủ điều kiện thụ lý. Vậy tôi xin hỏi việc từ chối hồ sơ khởi kiện của tôi như vậy có đúng quy định của pháp luật không thưa Luật sư?
Trả lời:
Cảm ơn Quý khách hàng đã gửi câu hỏi đến Công ty Luật TNHH Sao Việt. Dựa trên thông tin bạn cung cấp, Chúng tôi xin tư vấn vụ việc của quý khách như sau:
Khách hàng là cô Thanh khởi kiện đến Tòa án yêu cầu Tòa giải quyết: Công nhận quyền sở hữu nhà đất; yêu cầu hủy hợp đồng cho nhận quyền sử dụng đất; yêu cầu hủy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Vậy trường hợp này, xác định quan hệ pháp luật tranh chấp được xác định là “Tranh chấp quyền sử dụng đất” hay “Tranh chấp khác liên quan đến quyền sử dụng đất” sẽ giúp xác định việc Tòa án từ chối thụ lý với lý do đây là tranh chấp đất đai chưa thông qua hòa giải tại xã là đúng hay sai?
Thứ nhất, đối với vấn đề xác định quan hệ pháp luật tranh chấp:
Trường hợp này, cô Thanh khởi kiện yêu cầu Tòa tuyên Hợp đồng cho – nhận tài sản riêng QSDĐ giữa vợ chồng cô và chị Yến vô hiệu. Trong trường hợp này, tranh chấp được xác định là tranh chấp hợp đồng cho-nhận QSDĐ (tranh chấp khác liên quan đến quyền sử dụng đất). Đây không phải tranh chấp quyền sử dụng đất (tranh chấp đất đai).
Những tranh chấp thuộc dạng nêu trên thường xảy ra trên thực tế, nếu xác định không đúng quan hệ pháp luật tranh chấp sẽ dẫn đến những sai sót trong việc giải quyết vụ án, gây thiệt hại đến quyền, lợi ích hợp pháp của các đương sự.
Căn cứ việc xác định quan hệ pháp luật tranh chấp chúng tôi đã làm rõ ở phần trên cho thấy, việc Tòa án từ chối thụ lý đơn khởi kiện với lý do chưa hòa giải tại UBND xã là sai quy định, bởi:
Hiện nay, văn bản hướng dẫn Luật Tố tụng dân sự 2015 đã có hướng dẫn việc phân định hai loại tranh chấp trên theo quy định tại Nghị quyết số 04/2017/NQ-HĐTP ngày 05/05/2017 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao (TANDTC) theo đó:
– Đối với tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất mà chưa được hòa giải tại UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp thì được xác định là chưa có đủ điều kiện khởi kiện.
– Đối với tranh chấp khác liên quan đến quyền sử dụng đất như: tranh chấp về giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất, tranh chấp về thừa kế quyền sử dụng đất, chia tài sản chung của vợ chồng là quyền sử dụng đất,… thì thủ tục hòa giải tại UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp không phải là điều kiện khởi kiện vụ án.
Căn cứ theo quy định trên thì vụ việc của cô được xác định là “Tranh chấp khác liên quan đến quyền sử dụng đất” do đó, thủ tục hòa giải tại UBND xã không phải là điều kiện khởi kiện vụ án. Như vậy, việc Tòa án từ chối thụ lý đối với vụ việc của cô là sai. Cô hoàn toàn có thể thực hiện việc khiếu nại đối với việc từ chối trên của Tòa án.
Để làm rõ hơn vấn đề này, Luật Sao Việt đưa ra hướng dẫn phân biệt Tranh chấp đất đai (Tranh chấp quyền sử dụng đất) và Tranh chấp về đất đai (Tranh chấp khác liên quan đến quyền sử dụng đất) sau đây:
|
Tiêu chí |
Tranh chấp đất đai |
Tranh chấp về đất đai |
|
Khái niệm |
Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai (theo khoản 24 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013). |
Tranh chấp về đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ giữa các bên trong quan hệ dân sự liên quan đến đất đai. |
|
Bản chất |
- Tranh chấp về xác định ai là người có quyền sử dụng dất. - QSDĐ thường được xác lập dựa trên căn cứ: Nguồn gốc sử dụng đất ổn định, lâu dài, đất khai phá hoặc do cha ông để lại; có Giấy chứng nhận QSDĐ,… nhưng sau đó bị người khác chiếm đất, lấn chiếm không trả lại,… Lưu ý: Việc xác định QSDĐ không phát sinh từ việc giải quyết các tranh chấp về đất đai như: tranh chấp về giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất, tranh chấp về thừa kế quyền sử dụng đất, chia tài sản chung của vợ chồng là quyền sử dụng đất,… Ví dụ: thửa đất X có nguồn gốc do gia đình ông A khai phá. Năm 1990 ông A đi làm xa nên giao lại đất cho bà B trông coi quản lý. Đến năm 2013 ông A trở về thì thửa đất trên đã được UBND huyện M cấp Giấy chứng nhận QSDĐ đứng tên bà B. Nay ông A yêu cầu bà B phải trả lại đất cho ông A. |
- Tranh chấp về hợp đồng, giao dịch liên quan tới đất đai; - Tranh chấp về hôn nhân và gia đình nhưng có đối tượng là đất đai (ví dụ phân chia tài sản chung là nhà đất) - Tranh chấp về thừa kế di sản là quyền sử dụng đất .... Lưu ý: Khi giải quyết được các tranh chấp trên thì mới có căn cứ để công nhận QSDĐ (điều này có nghĩa QSDĐ phát sinh, thay đổi, chấm dứt dựa trên việc giải quyết các tranh chấp về đất đai) Ví dụ: Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ bị Tòa án tuyên vô hiệu mới phát sinh việc bên nhận chuyển nhượng phải trả lại đất cho bên chuyển nhượng hoặc công nhận QSDĐ cho người khác. |
|
Các loại tranh chấp phổ biến |
- Tranh chấp giữa người sử dụng đất với cá nhân khác hoặc với Nhà nước - Tranh chấp giữa những người sử dụng chung đất hoặc về quyền, nghĩa vụ phát sinh trong quá trình sử dụng đất; - Tranh chấp giữa 2 cá nhân chưa xác định được ai là người sử dụng đất hợp pháp.
|
Tranh chấp về giao dịch đất đai, thừa kế đất đai,… |
|
Hòa giải tại UBND cấp xã |
Bắt buộc |
Không bắt buộc |
|
Thời hiệu khởi kiện |
Yêu cầu bảo vệ quyền sở hữu không tính thời hiệu khởi kiện |
- Tranh chấp về thừa kế: Thời hiệu để người thừa kế yêu cầu chia di sản là 30 năm đối với bất động sản - Thời hiệu khởi kiện để yêu cầu Tòa án giải quyết tranh chấp hợp đồng là 03 năm, kể từ ngày người có quyền yêu cầu biết hoặc phải biết quyền và lợi ích hợp pháp của mình bị xâm phạm. |
|
Cơ quan có thẩm quyền giải quyết |
- Tòa án nhân dân nơi có đất xảy ra tranh chấp; - UBND cấp huyện; - UBND cấp tỉnh. |
- Tòa án. |
|
Trình tự khởi kiện |
Sau khi đã hòa giải tại UBND cấp xã không thành thì: - Đương sự có Giấy chứng nhận QSD đất hoặc có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì khởi kiện tại Tòa án. - Đương sự không có Giấy chứng nhận QSD đất hoặc không có giấy tờ về quyền sử dụng đất thì chọn một trong hai hình thức: + Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại UBND cấp huyện, cấp tỉnh; + Khởi kiện tại Tòa án. |
Có quyền khởi kiện tại Tòa án mà không cần thông qua hòa giải tại UBND cấp xã.
|
Trên đây là tư vấn của Luật Sao Việt đối với câu hỏi của bạn. Nếu trong quá trình thực hiện các thủ tục nếu gặp phải các vấn đề cần được giải đáp, bạn vui lòng liên hệ:
Liên hệ sử dụng dịch vụ tư vấn pháp luật:
- CÔNG TY LUẬT TNHH SAO VIỆT -
"Sự bảo hộ hoàn hảo trong mọi quan hệ pháp luật"
TỔNG ĐÀI TƯ VẤN PHÁP LUẬT: 1900 6243
Địa chỉ tư vấn trực tiếp: Số 525B Lạc Long Quân, P. Xuân La, Q. Tây Hồ, Hà Nội
Gửi thư tư vấn hoặc yêu cầu dịch vụ qua Email: congtyluatsaoviet@gmail.com
