Mới đây, UBND TP.Hà Nội ban hành Quyết định liên quan đến quản lý và sử dụng đất đai trên địa bàn. Đáng chú ý là quy định mới siết chặt hơn về điều kiện tách thửa, diện tích, kích thước tối thiểu được tách thửa. Trong đó, việc tăng diện tích tối thiểu tách thửa đất ở lên thành 50m2 từ 07/10 thay vì 30m2 theo quy định hiện hành đang là tâm điểm được dư luận quan tâm bình luận. Vậy nội dung Quyết định này được quy định vụ thể như thế nào và cần hiểu như thế nào cho đúng?
Quyết định số 61/2024/QĐ-UBND được UBND thành phố Hà Nội ban hành ngày 27/9/2024 nhằm mục đích triển khai thi hành Luật Đất đai năm 2024 mới có hiệu lực. Xét về tính hợp pháp, việc UBND TP.Hà Nội ban hành quyết định trên là đang thực hiện đúng thẩm quyền được giao. Theo quyết định mới, khi tách thửa đất ở tại Hà Nội (đối với thửa đất mà toàn bộ diện tích thửa đất là đất ở) phải đảm bảo các nguyên tắc, điều kiện theo quy định tại Điều 220 Luật Đất đai năm 2024 và các điều kiện khác được quy định tại Điều 14 của quyết định này.
1. Điều kiện khi tách thửa đất ở tại Hà Nội được phân loại theo khu vực
Tại điểm b, Khoản 1, Điều 14 Quyết định số 61/2024/QĐ-UBND quy định về các điều kiện tách thửa đất ở, trong đó có 03 điều kiện của thửa đất sau tách thửa cần đáp ứng, bao gồm:
- Diện tích đất nằm ngoài chỉ giới đường đỏ
- Chiều dài (chiều sâu) so với chỉ giới đường đỏ
- Chiều rộng cạnh tiếp giáp với đường giao thông công cộng hiện có hoặc lối đi được hình thành khi tách thửa.
Trong đó, chỉ giới đường đỏ được quy định tại Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về Quy hoạch xây dựng ban hành kèm theo Thông tư 22/2019/TT-BXD “là đường ranh giới được xác định trên bản đồ quy hoạch và thực địa để phân định ranh giới giữa phần đất được xây dựng công trình và phần đất được dành cho đường giao thông hoặc công trình hạ tầng kỹ thuật, không gian công cộng khác.”
Cụ thể những điều kiện này được xác định tùy thuộc vào từng khu vực như sau:
Việc phân loại xã để làm căn cứ xác định điều kiện tách thửa trên được phân loại tại Phụ lục 01 ban hành kèm theo quyết định như sau:
Như vậy, thông tin về việc tách thửa đất tại Hà Nội thành 50m2 thực chất là chỉ áp dụng khi tách thửa đối với đất ở và nằm trong khu vực các phường, thị trấn.
2. Điều kiện về diện tích tối thiểu của thửa đất mới được hình thành sau tách thửa đất ở tại Hà Nội là không bao gồm diện tích lối đi
Quy định về diện tích tối thiểu của thửa đất mới được hình thành sau tách thửa như trên là không bao gồm diện tích lối đi nếu trong trường hợp người sử dụng đất dành một phần diện tích của thửa đất để làm lối đi. Điều này được quy định tại Khoản 4, Điều 14 của Quyết định số 61/2024/QĐ-UBND.
Theo đó, trong những trường hợp hợp này, bên cạnh việc cần đáp ứng điều kiện về thửa đất hình thành sau tách thửa, lối đi được hình thành sau tách thửa cũng cần được đảm bảo như sau:
“Lối đi được hình thành phải có chiều rộng mặt cắt ngang từ 3,5m trở lên đối với các phường, thị trấn và từ 4m trở lên đối với các xã còn lại.”
3. Những trường hợp ngoại lệ khi áp dụng điều kiện tách thửa đất ở tại Hà Nội
Quy định về điều kiện tách thửa đất ở tại Hà Nội được ban hành như trên sẽ không áp dụng trong một số trường hợp, được quy định tại điểm a, Khoản 1, Điều 14 của Quyết định số 61/2024/QĐ-UBND. Bao gồm:
“- Thửa đất thuộc dự án theo quy định tại các điểm a, b, c, đ và e khoản 1 Điều 31 Luật Nhà ở;
- Thửa đất thuộc khu vực đã có quy hoạch tỷ lệ 1/500 chi tiết đến từng thửa đất được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt;
- Thửa đất gắn liền với nhà biệt thự thuộc sở hữu nhà nước đã bán, đã tư nhân hóa nhưng thuộc danh mục nhà biệt thự bảo tồn, tôn tạo theo Quy chế quản lý, sử dụng nhà biệt thự cũ được xây dựng trước năm 1954 trên địa bàn Thành phố do Ủy ban nhân dân Thành phố phê duyệt;
- Thửa đất thuộc khu vực bảo vệ di tích thì thực hiện theo quy định của Luật di sản văn hóa”.
4. Lý giải về việc tăng diện tích tối thiểu tách thửa đất ở tại Hà Nội lên 50m2
Trước đây, khi Quyết định mới về điều kiện tách thửa đất ở tại Hà Nội chưa được ban hành, diện tích tối thiểu đối với thửa đất ở hình thành sau tách thửa được thực hiện theo Quyết định số 20/2017/QĐ-UBND là 30m² tại phường, thị trấn và tại các khu vực khác là 50% hạn mức giao đất ở mới.
Việc tăng diện tích tối thiểu lên theo quy định mới được cho là xuất phát từ mục tiêu phát triển bền vững về cơ sở hạ tầng đô thị trên địa bàn và đảm bảo chất lượng sống cho người dân. Điều này được xuất phát từ tình trạng quá tải cơ sở hạ tầng như bệnh viện công, trường học công, tắc đường…hoặc không đảm bảo về cơ sở hạ tầng về phòng cháy chữa cháy dẫn đến những hậu quả nghiêm trọng trên địa bàn thành phố Hà Nội trong thời gian qua, đặc biệt là bên trong khu vực nội đô.
Tuy nhiên, việc áp dụng quy định mới này cũng sẽ tác động đến khả năng tiếp cận nhà ở tại Hà Nội của một bộ phận không nhỏ người dân, bởi khi diện tích của thửa đất sau tách thửa tăng lên thì giá trị căn nhà cũng sẽ cao hơn so với trước đây. Đây cũng là một trong những nguyên nhân chính khiến cho dư luận đặc biệt quan tâm khi Quyết định mới được ban hành.
Để nhận được ý kiến tư vấn chính xác và cụ thể hơn, bạn đọc vui lòng liên hệ các Luật sư, Chuyên viên pháp lý của Công ty Luật TNHH Sao Việt qua:
Tổng đài tư vấn pháp luật 1900 6243 (Phím 2)
E-mail: congtyluatsaoviet@gmail.com
